這個(gè)春天的主場(chǎng)似乎是杭州的，杭州的櫻花開得很美。

杭州的杭州六小龍騰空出世，杭州拍出8萬多樓面價(jià)的地王。

他們說杭州要超越深圳了，杭州的房?jī)r(jià)又要開始瘋漲了？

今天就想聊聊我理解的杭州和杭州的房?jī)r(jià)。

有些事還是要理智地去看的，表面的熱度背后的故事值得深挖。

一、土拍狂熱的真相：資本游戲與結(jié)構(gòu)性陷阱

1.地價(jià)飆升背后的馬甲盛宴
2025年3月25日濱江集團(tuán)拍得西興地塊樓面價(jià)72915元/㎡（溢價(jià)率69.86%），4月1日運(yùn)河新城地塊溢價(jià)率58.79%，表面看是房企信心爆棚。但據(jù)內(nèi)部人士透露，參拍名單中至少3家為和當(dāng)?shù)亟缓玫钠脚_(tái)公司。

2.遠(yuǎn)郊土地市場(chǎng)現(xiàn)原形
大江東核心區(qū)地塊（QT070602-14）4月1日底價(jià)成交，臨安錦城街道地塊溢價(jià)率僅0%。與核心區(qū)地塊動(dòng)輒50%+溢價(jià)形成鮮明對(duì)比，印證土地市場(chǎng)“冰火兩重天”格局。

3.限價(jià)解除后的狂歡
3月28日建發(fā)房產(chǎn)以88029元/㎡拍得蔣村低密宅地，其實(shí)人家是1.1容積率的稀缺性地塊。周圍的高層都要賣到5w+的地段呀。相比2024年同區(qū)域最高價(jià)漲幅達(dá)73%，但同期該板塊二手房成交均價(jià)僅上漲11%，其實(shí)并不算夸張。

再和大家聊一個(gè)數(shù)據(jù)一季度土地出讓金595億，但是這部分房子可能未來和絕大多數(shù)剛需無緣，都是城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地。意味著基本上都在100平米起步，總價(jià)基本上在600w起，甚至有些房源未來總價(jià)在3000w起。

二、二手房數(shù)據(jù)修正：虛假繁榮

1. 3月成交真相
官方數(shù)據(jù)顯示3月二手房成交12413套（創(chuàng)8年新高），看似很樂觀。但是我發(fā)現(xiàn)新增掛牌量同步暴漲32%，日均掛牌突破1000套，成交/掛牌比降至1:5，為2021年以來最差。每天是賣掉400套不假，可是每天新增掛牌在1000多套呀。簡(jiǎn)單來說就是杭州每天賣掉1套房子但是又有5套房子要賣。

改善次新房（交付5年內(nèi)）成交占比達(dá)21.6%，高價(jià)房源拉高均價(jià)（30210元/㎡環(huán)比漲4%），這部分房子本身的總價(jià)就貴。而200萬以下剛需房占比下降5.8%。說明剛需在逐漸的減少。

2.價(jià)格紙面富貴
申花板塊星瓚頌錦府、華潤(rùn)綠城杭樾潤(rùn)府交付3個(gè)月即現(xiàn)“紙面漲價(jià)”：中介掛牌價(jià)5.5-6萬/㎡，但實(shí)際成交僅4.8-5萬/㎡。其實(shí)本身就屬于紙面富貴。當(dāng)初萬人搖號(hào)的樓盤，當(dāng)初要拼社保的樓盤，買入持有2年后，僅僅保本而已。并沒有想得那么樂觀。

從某些網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)來看，4月二手房新增帶看量環(huán)比下降28%，說明3月小陽春的熱度已經(jīng)逐漸的下降。

三、杭州人口結(jié)構(gòu)劇變：老齡化加速與購(gòu)買力塌方正在凸顯

1.人口增速放緩：

杭州人口雖然在逐漸增長(zhǎng)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)增速率已經(jīng)回歸到個(gè)位數(shù)以下，且逐漸放緩。

2、外來人口增速放緩：

而且我們仔細(xì)的去分辨了人口的增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，勞動(dòng)年齡人口（15-59歲）減少0.2萬人，60歲以上人口暴增12.3萬。這座城市的老齡化也在加速。0-14歲人口減少2萬，對(duì)應(yīng)2025年幼兒園學(xué)位過剩1.2萬個(gè)，這座城市的新增嬰兒也在持續(xù)的減少。和全國(guó)大趨勢(shì)并沒有什么不同。

所以那些說什么杭州人口增長(zhǎng)明顯房?jī)r(jià)依然會(huì)漲的人不過是自欺欺人罷了。

四、杭州當(dāng)下的就業(yè)并沒有那么樂觀：

1、大廠依然在裁員
2025年的杭州大廠裁員風(fēng)暴仍在持續(xù)發(fā)酵。阿里巴巴作為重災(zāi)區(qū)，2024年全年裁撤24,940人（日均68人）。

�？低�2024年10月啟動(dòng)研發(fā)部門大縮編，32個(gè)區(qū)域砍至12個(gè)，涉及上千名技術(shù)人員，賠償標(biāo)準(zhǔn)從"N+2"縮水至"N+1"。

不僅僅是阿里和�？�，杭州的新型龍頭企業(yè)比如網(wǎng)易，比如宇視已經(jīng)有過多輪的裁員。至于杭州那些驕傲的獨(dú)角獸企業(yè)也未能逃出不斷裁員的宿命。連杭州的直播帶貨產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)的收入都在不斷縮水。

杭州這座城市正在不歡迎35+的打工人，不歡迎互聯(lián)網(wǎng)和電商人。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示杭州的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)崗位需求同比暴跌47%。

2、貿(mào)易大戰(zhàn)下，杭州的經(jīng)濟(jì)會(huì)更不樂觀

個(gè)人預(yù)判貿(mào)易大戰(zhàn)下，杭州的經(jīng)濟(jì)會(huì)更不樂觀。

2024年杭州出口總額5949.5億元?，占全市GDP的比重約為30%出口占全省出口總值的15.2%，一旦中美貿(mào)易戰(zhàn)打響，勢(shì)必會(huì)受到很大的影響。影響的還是就業(yè)和企業(yè)的利潤(rùn)。

當(dāng)土拍市場(chǎng)的舉牌聲與二手房的砸盤聲一起奏響，失業(yè)大軍越來越多時(shí)候，杭州樓市還在喊漲？顯得如此魔幻。

你以為土拍很火爆，房?jī)r(jià)就要漲么？21年的杭州樓市土拍也很火爆，結(jié)果那？

那些高位買進(jìn)的人可能戶均已經(jīng)虧損了100w了。

關(guān)于我：

一個(gè)不富不美，但超級(jí)有意思的姑娘。創(chuàng)業(yè)失敗過，500強(qiáng)總部打過工，

現(xiàn)某互聯(lián)網(wǎng)公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

多平臺(tái)認(rèn)證的資深財(cái)經(jīng)作者，單篇100w+爆文作者。

關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)/大廠和獨(dú)角獸發(fā)展動(dòng)態(tài)/新興商業(yè)模式/失敗商業(yè)案例

我很認(rèn)真的在觀察和思考當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，有空我就會(huì)更新哈。

還發(fā)文預(yù)判過 ：

樂視汽車會(huì)失�。�2017），鏈家才是最大的野心家（2015），瑞幸咖啡是泡沫（假賬本之前），無人貨架是投資打水漂（2017）、西安房?jī)r(jià)即將開啟暴漲（2017）、蔚來汽車有未來（2019）等。

“雖然不能光芒萬丈，但要像星辰像大海“

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