好房子總有人買單！

2025年龍華首個“日光”盤誕生——紅山華府開盤90分鐘即售罄。

其原因也簡單：地理位置優(yōu)越，被大家譽為紅山片區(qū)最后一塊新盤寶地，疊加深高北學(xué)區(qū)資源與稀缺小戶型設(shè)計，成為市場競相追逐的焦點。

然而，紅山的故事遠未結(jié)束。近日有網(wǎng)友爆料，開市客周邊有地塊動工，疑似新地王項目即將浮出水面。

為此，上周壹地產(chǎn)團隊實地探訪，具體詳情我們一起往下看。

01.

已經(jīng)開挖
紅山新住宅來了？

從網(wǎng)友所爆料的位置信息分析，該地塊處于新區(qū)大道與人民路的交匯地帶，且恰好位于開市客的正前方位置。

通過查閱詳細規(guī)劃“一張圖”可知，在開市客正前方存在兩個地塊：

如圖所示，地塊一，當(dāng)前以灰色標(biāo)識呈現(xiàn)，被標(biāo)注為發(fā)展備用地塊；地塊二，以綠色標(biāo)識標(biāo)注，被定義為農(nóng)林和其他用地。

▲圖源詳規(guī)一張表

而所謂的“發(fā)展備用地”是指：目前不屬于發(fā)展用地，但未來可能根據(jù)城市發(fā)展的需要調(diào)整為建設(shè)用地的地塊。

這些地塊通常用于未來的城市擴展和發(fā)展，可以根據(jù)需要調(diào)整為工業(yè)、商業(yè)、居住等用途的建設(shè)用地?。

這也就意味著，地塊一在未來的規(guī)劃用途上一切皆有可能。

▲圖源詳規(guī)一張表

經(jīng)壹地產(chǎn)實探發(fā)現(xiàn)，該地塊目前正處于土地平整的施工階段，現(xiàn)場可見多臺挖掘機同時作業(yè)，進出泥頭車則頻繁出入負責(zé)運輸。

此外，有網(wǎng)友爆料稱，地塊門口樹立的牌子為卓越柏奕府的廣告，推測該地塊可能屬于卓越集團，或是卓越皇后道項目的二期用地。

▲圖源壹地產(chǎn)實拍；圖二深圳大漂亮聊房（左右滑動）

對此，壹地產(chǎn)也做了進一步核實。

首先，從“卓越深圳地產(chǎn)設(shè)計部”2014年公眾號的推文中可以看到，當(dāng)時的卓越皇后道確實規(guī)劃了兩期項目。

其次，一位接近卓越地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士進一步證實，當(dāng)前正在施工的地塊為皇后道二期項目（項目命名以開發(fā)商實際公布為準(zhǔn)）。目前項目戶型尚未最終確定，但預(yù)計將于明年正式推向市場。

由此也能推測，該地塊基本能確定有居住用途。

▲圖源壹地產(chǎn)&卓越深圳地產(chǎn)設(shè)計部；盜圖必究

值得注意的是，該地塊目前小學(xué)和初中均被劃分在龍華實驗學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。從龍華實驗的中考成績來看，該學(xué)校也稱得上是一匹黑馬。2024年的十大率在26.8%，高分段比例接近高新中學(xué)、寶中初中部，達到深圳前15級別。 （學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)）

地理位置優(yōu)越，也有優(yōu)質(zhì)學(xué)校在側(cè)，它會不會成為紅山下一個日光盤呢？我們拭目以待。

▲圖源學(xué)區(qū)地圖

02.

3大樓盤動態(tài)更新
龍華版的“華潤城”也來了？

除了紅山有的新的動態(tài)之外，上塘、大浪的新盤動靜也不小。

像塘城壹號、深鐵瓏境二期、卓越珺奕府二期相繼爆出入市的消息，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。為此，我們實地探訪了番。

▲圖源釘圖

卓越珺奕府二期

進度：主體出地面多層

戶型：建面約83-114㎡3-4房

卓越珺奕府 布龍路與和平里西北側(cè)，緊鄰深鐵瓏境和港鐵天頌，周邊生活配套醇熟，且距離地鐵4號線龍勝站約500米，交通出行十分便捷。 （百度地圖測距）

該項目一期于 去年3月面市， 采用“同戶型分段一口價”的定價策略 ，即 約410萬內(nèi)任選80平、455萬內(nèi)任選89平，去化效果不錯。

據(jù)悉，二期產(chǎn)品相比1期做了迭代升級，實用率最高能做到93%。4月14日取證也已經(jīng)取證，預(yù)計19號開盤，本次推出建面約83-114平的3-4房，綜合下來約8.76折，折后均價5.19萬/平。

目前，項目現(xiàn)場進度顯著，一期1-2棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，二期主體已建至地面10余層。

▲壹地產(chǎn)實拍

深鐵瓏境二期

進度：主體已封頂

戶型：建面約85-110㎡3-4房

深鐵瓏境與卓越珺奕府 僅一河之隔。

該項目整體規(guī)劃為三期開發(fā)，1期洋房+小高層已經(jīng)交付入住。2、3期都在建設(shè)中，其中2期是2棟商品房+1棟人才房組成，3期為5棟商品房組成，相對一期來說，二三期在裝修上做了升級。

從建設(shè)進度來看，目前建筑主體已經(jīng)封頂。網(wǎng)傳2期或?qū)⒈驹氯胧?，首?棟，面積段在85-111平的3-4房戶型，因為2期有商品房和人才房組成，所以網(wǎng)上吹風(fēng)價比一期便宜近2萬/平，總價可能在400萬出頭。

▲壹地產(chǎn)實拍

塘城壹號

進度：主體出地面40+層

戶型：建面約67-125㎡2-4房

該項目位于龍華上塘片區(qū)，就在上芬站邊上，是名副其實的地鐵口物業(yè)，隔壁就是54班九年制華東師范大學(xué)附屬龍華學(xué)校，配套非常豐富。

據(jù)悉，塘城壹號原屬于恒大岳盟工業(yè)區(qū)城市更新單元，2016年5月納入《2016年深圳市城市更新單元第三批計劃》成功立項，由于特殊原因，后由人才安居+深業(yè)+萬科+特區(qū)建工集團共同出資組建。

近年來，該項目多次傳出即將入市的消息，最近又有人傳出項目或?qū)⒃诒驹氯胧?，推建面約67-125㎡的2-4房，總價約390萬就能上車。壹地產(chǎn)實地探訪，目前項目主體建筑已建設(shè)至40余層，現(xiàn)場有人員施工。

▲壹地產(chǎn)實拍

上塘村城中村改造單元

進度：發(fā)布了龍華上塘村城中村改造單元規(guī)劃（A）招標(biāo)公告

總拆除建筑面積：約51.8萬平

該舊改項目是龍華區(qū)首個城中村改造試點項目，在塘城壹號的正對面。

根據(jù)招標(biāo)公告顯示來看，本項目主要以居住和工業(yè)功能為主。因土地利用率較低，建設(shè)年代較早，建筑物老化明顯，村民改造意愿強烈。項目總拆除新建范圍約30.2公頃，總拆除建筑面積約51.8萬平方米，現(xiàn)狀容積率1.72，現(xiàn)狀私宅424棟，商業(yè)辦公7棟，廠房161棟。 （來源深圳公共資源交易中心公告公示）

從改造范圍來看，該舊改項目很可能是前幾年被業(yè)界譽為的龍華版“華潤城”。（此信息具體以官方信息為準(zhǔn)）

▲本次上塘村城中村改造單元初步擬定拆除新建的范圍（僅供參考，最終以官方確定范圍為準(zhǔn)）

實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前居民生活如常，部分居民樓出現(xiàn)墻體表面脫落現(xiàn)象，要開拆還有待時日。

▲壹地產(chǎn)實拍（左右滑動）

03.

小結(jié)

當(dāng)然，作為深圳新房供應(yīng)“大戶”，龍華今年入市項目數(shù)量頗為可觀。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，除開上述項目之外，今年預(yù)計還有15個樓盤或?qū)⒓油?入市。

從項目進度來看，鵬宸云筑、鴻榮源觀城動作最快。其中，網(wǎng)傳鵬宸云筑預(yù)計加推1棟，4月底拿證，5月初開盤，面積段位81-91-107-126平的3-4房；鴻榮源觀城官宣4月19號開樣板房，網(wǎng)傳預(yù)計5月左右拿證開盤。

從片區(qū)的角度來看，觀瀾片區(qū)最卷，預(yù)計有10個盤將要推出，估計又要卷出花了。

最后，這么多樓盤中有你感興趣的嗎？歡迎留言互動。

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