2025年1月25日，盱眙縣睿博融城小區(qū)業(yè)主姚某向媒體遞交投訴信，揭開了一場持續(xù)七年的產(chǎn)權(quán)糾紛。

被迫購買高價儲藏室，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商打“擦邊球”

“不買儲藏室，就不賣房�！�2018年9月，盱眙縣睿博融城小區(qū)業(yè)主姚某在購房時遭遇了開發(fā)商的強(qiáng)硬要求。他告訴記者，銷售人員明確表示，購買房屋必須“捆綁”購買地下儲藏室，否則交易取消。無奈之下，姚某花費6萬余元購入8.9平方米的儲藏室，而小區(qū)其他業(yè)主也面臨同樣境遇。

這份“捆綁銷售”的“底氣”，源自開發(fā)商江蘇睿博置業(yè)發(fā)展有限公司盱眙分公司（以下簡稱“睿博置業(yè)”）的強(qiáng)勢操作。業(yè)主提供的《儲藏室租賃協(xié)議》顯示，開發(fā)商以“使用權(quán)”名義與業(yè)主簽訂合同，約定儲藏室“不辦理產(chǎn)權(quán)登記”，使用期限與住宅相同。然而，協(xié)議第三條明確“開發(fā)公司不提供任何產(chǎn)權(quán)登記資料”，這為后續(xù)糾紛埋下伏筆。

2018年10月，業(yè)主集體投訴引發(fā)媒體曝光。盱眙縣發(fā)展改革委、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局隨即聯(lián)合下發(fā)通知，認(rèn)定睿博置業(yè)違反《中華人民共和國反壟斷法》及《商品房銷售管理辦法》中禁止搭售的規(guī)定，責(zé)令立即整改并清退已收取的儲藏室款項。開發(fā)商隨后發(fā)布通告稱“無條件退款”，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)，整改僅停留在表面——儲藏室和車位仍被開發(fā)商占用，部分高價“使用權(quán)”交易仍在繼續(xù)。

2018年10月23日，盱眙縣發(fā)展改革委再次下發(fā)通知，要求開發(fā)商對地下車位及儲藏室“明碼標(biāo)價”，備案后由業(yè)主自愿購買。開發(fā)商隨即公示縣發(fā)展改革委2018年8月28日的備案批復(fù)，將地下儲藏室定價為4780元/平方米、車位每個不超過10萬元并公開銷售。這一政府“背書”的價格，成為開發(fā)商繼續(xù)推銷地下儲藏室和地下車位的“合規(guī)”依據(jù)，但遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用癯惺芩�，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈質(zhì)疑：“既然法規(guī)明確地下部分不能銷售，政府為何還要批準(zhǔn)定價？”

根據(jù)業(yè)主姚某提供的票據(jù)，其2019年花費4萬元購入車位，但至今無法辦理產(chǎn)權(quán)登記�！案邇r買了‘黑戶’車位，連合法身份都沒有！”多名業(yè)主反映，開發(fā)商始終未能提供地下空間的銷售許可證明，所謂“銷售”實質(zhì)是以“使用權(quán)”名義變相斂財。

地下儲藏室和地下車位權(quán)屬成謎，政府文件“打架”加劇矛盾

記者通過多方調(diào)查，揭開了爭議的核心：睿博融城地下車庫及儲藏室權(quán)屬問題。

記者通過另一舉報人提供的文件發(fā)現(xiàn)，2018年8月，盱眙縣發(fā)展改革委向縣人民政府提交的《關(guān)于睿博融城商品住宅銷售價格備案方案的請示》中，明確將地下車位和儲藏室列為“可售資產(chǎn)”，并給出備案價格。這一文件經(jīng)時任副縣長批示后，成為開發(fā)商銷售的依據(jù)。

但2024年9月20日盱眙縣政務(wù)服務(wù)管理辦公室的復(fù)函顯示，該“項目地下車庫、地下儲藏室（不計入容積率），因不在規(guī)劃條件出讓范圍內(nèi)，未計入地價評估，故不得對外進(jìn)行銷售”。

記者通過另一舉報人提供的一份文件發(fā)現(xiàn)，盱眙縣發(fā)展改革委堅稱其職責(zé)僅為“價格備案”，“地下車位和儲藏室是否可以銷售應(yīng)由其他部門予以認(rèn)定”，其與盱眙縣發(fā)展改革委無關(guān)，這不禁讓人要問縣發(fā)展改革委在做價格備案之前，為何沒有去審核備案事項是否可以合法銷售就“盲目”備案？而盱眙縣自然資源和規(guī)劃局指出，該項目在建設(shè)之前頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明中就確地下儲藏室、地下車庫為“不計容面積”，土地出讓合同中也未包含地下部分，說白了該項目從出讓土地和立項時，就已經(jīng)定下了地下儲藏室和地下車位是不能銷售的。這是開發(fā)商和政府相關(guān)部門都應(yīng)該心知肚明的事情。

更蹊蹺的是，開發(fā)商于2024年9月18日在向政府部門申請銷售許可證時，得到的答復(fù)仍是“不可銷售”，但此前盱眙縣發(fā)改委的價格備案文件卻始終未被撤銷。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商曾試圖“成本分?jǐn)偂逼平饫Ь帧?018年8月提交的《睿博融城項目成本測算明細(xì)表》顯示，地下設(shè)施建設(shè)成本約1.2億元，但開發(fā)商在住宅銷售均價中是否分?jǐn)傔@一成本成謎。盱眙縣發(fā)展改革委2024年9月29日答復(fù)業(yè)主政府信息公開申請時稱“地下設(shè)施成本已合理分?jǐn)偂�，卻以“涉及內(nèi)部請示”為由拒絕公開計算依據(jù)。

在發(fā)稿前，記者于2025年3月19日上午電聯(lián)了盱眙縣發(fā)展改革委相關(guān)工作人員，稱該問題已由該縣多部門介入調(diào)查，可以安排相關(guān)工作人員給予記者更詳細(xì)的答復(fù)。3月19日下午，記者接到相關(guān)工作人員的電話，其稱其無權(quán)對記者所提出問題進(jìn)行回復(fù)。至此，記者無法獲得更多有效信息。

地下設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主，開發(fā)商涉嫌變相侵占

針對這一糾紛，法律專家指出，權(quán)屬問題的關(guān)鍵在于建設(shè)成本是否納入房價�！叭舻叵萝噹�、儲藏室的建設(shè)成本已分?jǐn)傊磷≌績r中，則權(quán)屬應(yīng)歸全體業(yè)主。反之，權(quán)屬歸開發(fā)商所有。但從現(xiàn)有材料看，開發(fā)商既未取得銷售許可，又通過‘使用權(quán)’協(xié)議規(guī)避產(chǎn)權(quán)問題，涉嫌變相侵占業(yè)主權(quán)益�！�

《江蘇省物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，作為公共配套設(shè)施的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求，收益歸全體業(yè)主所有。而睿博置業(yè)以同購買房屋產(chǎn)權(quán)期限相同的期限出售“使用權(quán)”收取費用，既超出租賃合同最長20年合法的保護(hù)期限，又未將收益移交業(yè)主委員會。更嚴(yán)重的是，盱眙縣發(fā)改委的價格備案行為涉嫌失職失責(zé)�！罢块T在未核實是否可以合法銷售的情況下批準(zhǔn)銷售價格，客觀上為開發(fā)商‘背書’，加劇了矛盾�！�

目前，業(yè)主維權(quán)陷入兩難：集體訴訟需業(yè)主委員會牽頭，但小區(qū)業(yè)委會尚未成立；個人訴訟成本高、耗時長。業(yè)主姚某手持厚達(dá)30頁的證據(jù)材料苦笑：“我們老百姓只想弄明白，花錢買的到底是‘使用權(quán)’還是‘空中樓閣’？”

這場持續(xù)六年的糾紛，暴露出房地產(chǎn)銷售監(jiān)管的漏洞——開發(fā)商游走于政策“灰色地帶”，政府部門權(quán)責(zé)不清、文件“打架”，最終讓普通業(yè)主成為買單者。而如何讓法律真正落地，讓審批不再“閉眼蓋章”，仍是地方政府亟待解決的課題。

文章轉(zhuǎn)自江蘇經(jīng)濟(jì)報