二十年前，北京城開與天鴻集團(tuán)合并，首開股份橫空出世，誕生之日便自帶“北京市最大房企”的光環(huán)。

從亞運(yùn)村、奧運(yùn)村到國家體育館，首開用5000萬平方米的建筑體量撐起北京城的天際線，“京城一哥”的稱號(hào)響徹地產(chǎn)圈。

然而，當(dāng)2024年財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)，首開已經(jīng)今非昔比——全年巨虧81.41億元，連續(xù)三年累計(jì)虧損近150億元，營收近乎腰斬，負(fù)債率攀升至74.4%。

這讓很多行業(yè)從業(yè)者在扼腕嘆息的同時(shí)充滿疑惑：曾經(jīng)與帝都共生長的首開，為何節(jié)節(jié)敗退？

壹

回首首開走過的路，或許，在其竭力維護(hù)“京城一哥”的體面中，隱患早已悄然埋下。

首開的高光時(shí)刻定格在2018年。

那一年，首開憑借最后兩個(gè)月的沖刺驚險(xiǎn)跨過千億門檻，但代價(jià)沉重——為了分?jǐn)偙本└叩貎r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，首開選擇“合作開發(fā)、不操盤”模式。

當(dāng)合作伙伴，如保利、龍湖等房企在前臺(tái)唱戲，首開選擇隱身幕后。

其他房企自然是看中了首開國資委背景和在業(yè)內(nèi)的“好人緣“，以及其不錯(cuò)的資源整合能力，首開也得以對(duì)沖北京地價(jià)快速攀升帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

不過，合作開發(fā)這把雙刃劍在雖讓首開得以保住了銷售額，卻也使其在市場中逐漸失去品牌話語權(quán)。

市場記住了保利操盤的“和悅?cè)A錦”、龍湖打造的“景粼原著”，卻鮮少有人知道首開才是背后的聯(lián)合開發(fā)者。

對(duì)合作的依賴已成痼疾，千億俱樂部的“虛胖”背后，是首開淪為了“黃金配角”。

貳

首開的另一重困境來自激進(jìn)的土地策略。

2016年，首開提出“根植北京，擴(kuò)張全國”的戰(zhàn)略，在全國范圍內(nèi)攻城奪地——當(dāng)年新增的14塊土儲(chǔ)中有13塊位于京外。

脫離了大本營四處出擊的方式曾讓首開短暫受益，但反噬則來得更為猛烈。

由于調(diào)控的逐步深入，首開在外地的經(jīng)營難言樂觀。

譬如，首開在東莞的首開熙江玥，當(dāng)初備案價(jià)在兩萬出頭，但由于去化困難，不得不一再下調(diào)價(jià)格，最終以工抵房的名義打了對(duì)折。該項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)兩年，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均周轉(zhuǎn)速度，錯(cuò)失2022年市場窗口期，成為首開激進(jìn)擴(kuò)張戰(zhàn)略下“高價(jià)囤地反噬”的典型案例

與此同時(shí)，北京大本營也遭其他房企蠶食。

自從2019年中海以280.9億元銷售額取代首開成為北京銷冠以來，首開市占率逐年下跌。

2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；權(quán)益銷售額為105.2億元，排名第七位。

今年以來，首開的排名還在下降。首開一季度在北京市場全口徑銷售額為33.6億元，排名第十一位；權(quán)益銷售額為16億元，排名第十三位。

如今，面對(duì)行業(yè)下行，或許是受以往戰(zhàn)績的影響，首開的應(yīng)對(duì)策略顯得被動(dòng)：2024年僅新增兩宗土地，總成本12.2億元，同比縮水88%。

土地儲(chǔ)備的收縮雖緩解現(xiàn)金流壓力，卻也暴露其戰(zhàn)略保守，未來增長動(dòng)能不足。

更殘酷的是現(xiàn)金流壓力。

2024年，首開簽約金額僅剩400億元，同比下滑35%，但債務(wù)規(guī)模卻持續(xù)擴(kuò)大。

為了續(xù)命，首開接連幾年都忙著甩賣資產(chǎn)：北京發(fā)展大廈、鉑郡商街、珠海公司股權(quán)……甚至連自持十余年的“親兒子”商業(yè)項(xiàng)目也含淚拋售。

叁

首開的國企身份是它的護(hù)城河。

首開也樂于營銷這個(gè)身份。

關(guān)于這點(diǎn)，可以查查百度。

在年度報(bào)告中，首開承認(rèn)，“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。”

首開的掙扎是那么明顯。

2024年，首開裁員262人，高管薪酬總額縮水440萬元，組織架構(gòu)反復(fù)整合。

但這些節(jié)流措施相比81億虧損，只是九牛一毛。

首開的跌落，是時(shí)代轉(zhuǎn)身時(shí)的一聲嘆息。

曾經(jīng)的“京城一哥”，未能在行業(yè)轉(zhuǎn)向“精細(xì)化運(yùn)營”時(shí)抓住先機(jī)。當(dāng)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式失效，當(dāng)合作開發(fā)的捷徑反噬品牌，當(dāng)國企光環(huán)抵不過市場鐵律，首開給整個(gè)行業(yè)留下的警示是—— 地產(chǎn)下半場的生存法則早已改變，

而對(duì)于首開，我們?nèi)耘f期待：那個(gè)筑就半座北京城的巨頭，能否重建自己的光榮與夢(mèng)想？