今天的文章不寫(xiě)長(zhǎng)，和大家聊聊天

　　01

　　首先問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：為啥這輪救市，樓市沒(méi)有類(lèi)似2008年和2015年那么快的“V"字反彈呢？

　　拋開(kāi)周期因素外，我認(rèn)為有兩點(diǎn)：

　　第一點(diǎn)：居民負(fù)債率達(dá)到極限。

　　大家要明白，房?jī)r(jià)的“頂”就是居民負(fù)債能力的極限。

　　從時(shí)間線(xiàn)看，2008年居民負(fù)債率是17.0%、2015年的居民負(fù)債率是31%。那么2023年居民負(fù)債率是多少呢？

　　超過(guò)64%。

　　第二點(diǎn)：貨幣政策比較審慎。

　　在2008年我們降準(zhǔn)每次都是100個(gè)基點(diǎn)，現(xiàn)在每次都是25個(gè)基點(diǎn)，2008年有舉世聞名的四萬(wàn)億、2015年有不低于4萬(wàn)億的棚改貨幣化。

　　2023年這輪救市有什么？

　　相比2008年救市的利率7折，存量貸也一刀切7折，2023年這輪利率降低的幅度、速度、包括存量貸多方博弈之下的下調(diào)周期，都不如2008年猛，亦不如2015年狠。

　　關(guān)于利率對(duì)購(gòu)房者意味著什么，可以看我們之前的文章《》

　　其次，我再問(wèn)大家第二個(gè)問(wèn)題：上面兩個(gè)問(wèn)題，如果歸因分類(lèi)，你們認(rèn)為是什么？

　　我認(rèn)為歸因分類(lèi)上述問(wèn)題就兩個(gè)詞：經(jīng)濟(jì)和政策。

　　因?yàn)榫用褙?fù)債率是個(gè)相對(duì)概念，只要居民收入增加，或者通貨膨脹升高，那么相對(duì)而言，負(fù)債率就會(huì)降低。

　　換句話(huà)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變好，GDP增速和通脹率走高，那么負(fù)債就會(huì)被稀釋。

　　這種情況具象到現(xiàn)實(shí)生活中，就是一線(xiàn)城市20年前買(mǎi)房負(fù)債50萬(wàn)，感覺(jué)是個(gè)“天大”的事情，現(xiàn)在負(fù)債50萬(wàn)感覺(jué)“毛壓力”沒(méi)有。

　　所以，如果回看我們的政策和貨幣方向，其指向或者說(shuō)目標(biāo)都非常清楚：

　?。?）顯性的目標(biāo)：唯GDP增長(zhǎng)論；

　　（2）隱性的目標(biāo)：唯CPI增長(zhǎng)論；

　　要把上述內(nèi)容說(shuō)全，說(shuō)透是個(gè)耗時(shí)巨大的事情，反正大家記?。?/p>

　　我們生活在一個(gè)唯GDP論的宏大敘事邏輯中，在這個(gè)邏輯中我們一直追求CPI通脹率超過(guò)2%到達(dá)3%

　　從文章的角度看，為了易讀易懂，我簡(jiǎn)單粗暴的進(jìn)行了概括。

　　但現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景中，這些問(wèn)題、舉措嵌套在一個(gè)個(gè)內(nèi)外部因素中，很多時(shí)候都是牽一發(fā)動(dòng)全身。

　　比如，美元加息這個(gè)外部因素。

　　普通購(gòu)房者看到這里心中要嘀咕：你丫真是扯蛋啊，我就琢磨購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房，你和我說(shuō)美元加息，玩呢？

　　針對(duì)這種想法，我想告訴大家兩點(diǎn)：

　　（1）買(mǎi)房過(guò)程中，最重要的事情就是踩準(zhǔn)周期，踩準(zhǔn)節(jié)奏。

　　因?yàn)榉孔舆€是那個(gè)房子，戶(hù)型還是那個(gè)戶(hù)型，但買(mǎi)入或者賣(mài)出的時(shí)間不同，總價(jià)相差幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。

　　為什么現(xiàn)在賣(mài)房都虧錢(qián)？

　　因?yàn)楝F(xiàn)在是下行周期。

　　為什么2019年之后買(mǎi)房都虧錢(qián)？

　　因?yàn)樽窛q都是高位接盤(pán)。

　　所以，大家買(mǎi)房要順周期，賣(mài)房要順大勢(shì)。

　?。?）在經(jīng)濟(jì)周期中，有一個(gè)因素對(duì)人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)影響非常大，就是：美元周期，或者說(shuō)美元加息、美元降息。

　　我告訴大家：只要美元加息人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)就會(huì)承壓，只要美元降息并維持低位，資金就會(huì)流入資產(chǎn)。

　　文章看到這里，被“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”這種萬(wàn)金油邏輯洗腦的伙伴會(huì)問(wèn)：

　　啥？美元加息房?jī)r(jià)就要跌！

　　啥？美元降息房?jī)r(jià)就要漲？

　　我告訴大家，咱們的樓市就是政策市，但本質(zhì)卻是一種貨幣現(xiàn)象。

　　不懂？

　　來(lái)，我接著給大家說(shuō)說(shuō)美元加息、降息對(duì)樓市的影響。

　　美元作為國(guó)際結(jié)算貨幣，其地位非常特殊，通過(guò)連續(xù)加息、連續(xù)降息影響全球經(jīng)濟(jì)周期。

　　所以，不論你是想買(mǎi)房的小白，還是投資了多套房產(chǎn)的老饕，如果想踩準(zhǔn)節(jié)奏，博弈“牛短熊長(zhǎng)”的窗口期，那么一定要把這篇文章看完。

　　大家對(duì)于美國(guó)自己加息影響自己經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，這點(diǎn)很好理解，但都不明白，為啥美元加息會(huì)影響其他國(guó)家呢？

　　因?yàn)槊涝酉?huì)產(chǎn)生息差套利，美元降息息差套利消失，美元會(huì)從美國(guó)流出。

　　不懂？

　　我給大家舉個(gè)例子。

　　假設(shè)藍(lán)色星球上有兩個(gè)部落，鷹部落和熊部落的存款利率都是1%。

　　那么你手里有100萬(wàn)元，無(wú)論把錢(qián)放在哪個(gè)部落銀行都是一樣的。

　　但如果鷹部落宣布存款利率提高至5%，那么你一看，這不行啊，利息差額太大，你就會(huì)把錢(qián)全部存入鷹部落。

　　如果只有你一個(gè)人這么做也就算了，可熊部落里還有很多機(jī)構(gòu)，一看這差額就開(kāi)始從熊部落按1%貸款，然后把錢(qián)存入鷹部落的銀行。

　　——這個(gè)過(guò)程就是息差套利。

　　然而你從熊部落按1%拿到的貨幣是“熊幣”，你無(wú)法把熊幣存入鷹部落的銀行。

　　所以你要把“熊幣”換成“鷹幣”，因?yàn)殂y行的利息都是自己部落的幣種捆綁的。

　　也就是說(shuō)，你要想拿到3%息差，你必須要把“熊幣”換成“鷹幣”。

　　——這個(gè)過(guò)程就是外匯交易。

　　當(dāng)越來(lái)越多的“熊幣”從熊部落銀行被貸出來(lái)，在外面兌換成“鷹幣”。

　　那么“鷹幣”就越來(lái)越值錢(qián)，“熊幣”就越來(lái)越便宜。

　　——這種現(xiàn)象就叫貨幣貶值。

　　可藍(lán)色星球上有很多跨部落投資的公司。

　　這些跨部落公司最早發(fā)現(xiàn)熊部落經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，所以將“鷹幣”換成“熊幣”來(lái)熊部落買(mǎi)資產(chǎn)（大宗資產(chǎn)）、買(mǎi)股票、買(mǎi)股權(quán)......

　　當(dāng)然，熊部落經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，資產(chǎn)價(jià)格漲啊、股票也漲啊、股權(quán)也貴啊,這些跨部落公司當(dāng)初投入的100萬(wàn)已經(jīng)變成120萬(wàn)，你對(duì)這筆投資還很滿(mǎn)意。

　　可是，當(dāng)你知道鷹部落加息之后，你就變得不開(kāi)心，變得很惆悵。

　　因?yàn)槟阋凰阗~，你雖然賺了20萬(wàn)，由100萬(wàn)變成了120萬(wàn)，但如果“熊幣”兌換成“鷹幣”，你只能兌換102萬(wàn)。

　　也就是說(shuō)，只要鷹部落不斷加息，或者將利息停留在高點(diǎn)，你這投資的100萬(wàn)很有可能要虧本。

　　于是你不管三七二十一，趕緊拋售手里的資產(chǎn)、股票、股權(quán)將“熊幣”換成“鷹幣”

　　——這個(gè)過(guò)程就是購(gòu)買(mǎi)美元避險(xiǎn)。

　　關(guān)鍵這種事情不是悄咪咪干完就沒(méi)事了。

　　這種情緒、這種感知、這種趨勢(shì)會(huì)一個(gè)傳導(dǎo)一個(gè)，一群傳導(dǎo)一群，然后就會(huì)出現(xiàn)更多人在拋售資產(chǎn)、債券、股票.......

　　所有的投資渠道，逐漸都會(huì)變成這樣。

　　用這樣一個(gè)比喻，希望大家明白：只要美元加息，或者美元利率停留在高位，那么2000綠票子的存款收益率就可以的達(dá)到5.3%。

　　這5.3%是什么？

　　是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益啊！

　　這5.3%收益再按照匯率，由鷹幣兌換成熊幣，你想想這是什么收益~

　　所以，只要美元不斷地加息、或者利率停留在5%以上，那么所有的資金都會(huì)涌向這個(gè)“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率”。

　　不過(guò)呢，就在上周，也就是12月14日信號(hào)出現(xiàn)了改變：美聯(lián)儲(chǔ)的加息周期結(jié)束了。

　　也就意味著：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但收益率要下降了！

　　02

　　6月份美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)不會(huì)降息成為市場(chǎng)最關(guān)心的信號(hào)，那么，美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)咱們的影響又是什么？

　　因?yàn)樵蹅冞@是地產(chǎn)號(hào)，沒(méi)必要湊字?jǐn)?shù)說(shuō)復(fù)雜的內(nèi)容，大家只要記住幾點(diǎn)：

　?。?）美聯(lián)儲(chǔ)加息周期已經(jīng)結(jié)束；

　?。?）從過(guò)去歷史看，美聯(lián)儲(chǔ)加息周期結(jié)束之后，市場(chǎng)會(huì)有為期12個(gè)月到16個(gè)月的衰退；

　?。?）主流觀點(diǎn)預(yù)判從2025年，美聯(lián)儲(chǔ)將比低于3次降息

　　更多的數(shù)據(jù)和內(nèi)容我就不放了。

　　我只想告訴大家，只要美元降息，中國(guó)的財(cái)政和貨幣政策，以及樓市就少了一座大山壓在身上。

　　那么，上面兩個(gè)部落熊部落和鷹部落的故事就要倒過(guò)來(lái)了。

　　大家不要忘記，美元降息還會(huì)帶來(lái)一個(gè)非常重要的影響：

　　就是房企的生存環(huán)境會(huì)改善。

　　以房企為例。

　　在之前——

　　房企借回來(lái)1美元，國(guó)內(nèi)賺6元錢(qián)就能還上；

　　美元升值之后，國(guó)內(nèi)要賺7元錢(qián)才能還上；

　　可當(dāng)下的情況恰恰相反——

　　之前，房企在國(guó)內(nèi)能賺6元，現(xiàn)在只能賺3元，

　　如果換算成房子，就意味著——

　　以前出售1㎡，可以還1美元，現(xiàn)在要出售1.5㎡，才能還1美元，而國(guó)內(nèi)現(xiàn)在行情只能銷(xiāo)售0,5㎡。

　　所以國(guó)內(nèi)降息，增加流動(dòng)性，希望銷(xiāo)售由0.5平米，增加到1平米。

　　那么，美元降息則意味著房企償還美債的壓力將減少。

　　盡管房企的苦日子還需要一段時(shí)間，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，房企的償債壓力也會(huì)越來(lái)越小。

　　03

　　最后，說(shuō)幾點(diǎn)我個(gè)人的感受。

　　（1）、貨幣政策變得“寬了”。

　　不能說(shuō)寬松，但確實(shí)比之前要“寬”，目前貨幣的投放速度仍然以財(cái)政的專(zhuān)項(xiàng)債為主。

　　專(zhuān)項(xiàng)債針對(duì)了地方城市的重大項(xiàng)目和各種基礎(chǔ)設(shè)施投放，所以流傳速度沒(méi)像“貨幣政策那么快”

　　（2）、困局的“困”打開(kāi)了缺口

　　中國(guó)政策受蒙代爾三角約束，即資本自由流動(dòng)、貨幣政策、匯率我們只能取其二，不能全部都占全。

　　美元進(jìn)入降息通道，我們騰挪的空間會(huì)更大。

　　（3）、站在未來(lái)看當(dāng)下。

　　客觀來(lái)講，影響樓市的因素很多，這些因素形成的慣性仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　但從趨勢(shì)維度看，利好正在一點(diǎn)點(diǎn)發(fā)生~

　?。?）貿(mào)易戰(zhàn)

　　沒(méi)有贏家，最后就看利益交換的“點(diǎn)”怎么落地了！

　　最后——

　　有句話(huà)怎么說(shuō)來(lái)著，讓子彈飛一會(huì)兒~

　　老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！