文/謝逸楓

老漢4月27日發(fā)文《425會(huì)議釋放重大信號(hào)，穩(wěn)樓市馬上迎來多箭齊發(fā)》，5月7日，央行宣布降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款利率，增量一攬子樓市政策來了。

金融部門5月7日宣布近期將推出加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度存量政策，預(yù)計(jì)增量、存量一攬子樓市政策正在路上，5月份-6月將落實(shí)。

5月樓市有望延續(xù)金三銀四的行情，特別是熱點(diǎn)城市。一旦增、存量房地產(chǎn)政策在5、6月、9月前全面、實(shí)質(zhì)性落地，今年大多數(shù)城市的樓市金九銀十必火熱。

降準(zhǔn)、降息、降低首套住房公積金貸款利率

5月7日，央行宣布降準(zhǔn)、降息、公積金貸款利率下降。自2025年1月3日、3月6日、3月13日、3月18日提出擇機(jī)降準(zhǔn)、降息，到4月25日的適時(shí)降準(zhǔn)、降息。

第一是自2025年5月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。

第二是下調(diào)政策利率0.1%，即公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1%。

第三是下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的利率0.25%，保障性住房再貸款等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的利率，從目前的1.75%下調(diào)到1.5%。

并將給政策性金融機(jī)構(gòu)的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。未來，根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況和各項(xiàng)工具的使用效果，還可以擴(kuò)大工具規(guī)模等。

第四是降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25%點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調(diào)整。

能為貸款人省下多少錢？例如以住房貸款100萬、等額本息30年計(jì)算，公積金貸款利率從2.85%降到2.60%，利息總額節(jié)省約4.76萬元，月供減少約132元。

推動(dòng)降準(zhǔn)、降息、降低首套住房公積金貸款利率的背后，根本原因來看，首先是4月PMI49.0（3月50.5、2月50.2、1月49.1）跌破50的臨界點(diǎn)，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力大。

其次是匯率、金融市場(chǎng)波動(dòng)大。發(fā)債需求下降，資本市場(chǎng)不穩(wěn)定，穩(wěn)定股市自2月28日提出，3月5日、4月18日再次提出，表明資本市場(chǎng)非常不穩(wěn)定。

最后是今年1月以來，一季度全國(guó)房地產(chǎn)和4月熱點(diǎn)城市樓市不穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大和市場(chǎng)止跌回穩(wěn)預(yù)期下降、銷售成交降溫、政策效力的持續(xù)力差和效果減弱。

目前直接的表述，是自2024年9月27日提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、2025年2月28日提出穩(wěn)定樓市股市、3月5日提出穩(wěn)定樓市股市的政策基調(diào)有關(guān)系。

4月18日提出要持續(xù)穩(wěn)定股市，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，4月25日提出持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場(chǎng)的政策基調(diào)有關(guān)系。

存量一攬子房地產(chǎn)配套政策、細(xì)則將出臺(tái)

5月7日，金融部門表示，近期將推出8項(xiàng)增量政策，加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單規(guī)模和金額有望擴(kuò)大，下降白名單的門檻，更多的項(xiàng)目納入保交樓的范圍。同時(shí)開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款、債市、股市等有望擴(kuò)大規(guī)模。

預(yù)計(jì)保障住房再貸款、專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量商品房庫存和收回空閑土地、城市更新貨幣化安置、城中村改造專項(xiàng)借款的存量一攬子房地產(chǎn)配套政策、細(xì)則將會(huì)出臺(tái)。

增量存量一攬子房地產(chǎn)政策震撼來襲，房?jī)r(jià)要上漲？

按照政策落地節(jié)奏和目前樓市實(shí)際情況來看，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)馬上大漲的可能性低，因?yàn)檎叩膶?shí)施，到細(xì)則、配套政策的執(zhí)行，政策的落地，需要時(shí)間。

一旦增量政策如期落地，存量政策全面執(zhí)行，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的概率比下降的可能性大，不排除一線和核心二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)單邊大漲的行情。

全國(guó)房?jī)r(jià)有望跌幅縮小，城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)分化、結(jié)構(gòu)性的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)一線、核心二線的城市核心區(qū)、好房子區(qū)域的房?jī)r(jià)單邊上漲，更多的城市房?jī)r(jià)處于底部運(yùn)行。

總影響看，有利鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)和止跌回穩(wěn)的預(yù)期；有利增強(qiáng)市場(chǎng)信心和加強(qiáng)政策效應(yīng)持續(xù)力；有利化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保交房；有利去庫存，平衡供求關(guān)系。