市場信息顯示，成都主城一宗百畝宅地或?qū)?fù)出。

據(jù)了解，該項(xiàng)目指向融創(chuàng)至和雅頌。

地塊占位成都東三環(huán)、理工大，為純住宅用地，凈用地面積約100畝，容積率1.5，由融創(chuàng)方面于2021年1月通過拍賣獲取，當(dāng)時(shí)的成交樓面地價(jià)為1.6萬元/平米，溢價(jià)率約14.3%。

后來由于眾所周知的市場原因，該項(xiàng)目的銷售處于停滯狀態(tài)。

時(shí)間來到2025年——宏觀角度，房地產(chǎn)市場正在回穩(wěn)；房企角度，融創(chuàng)債務(wù)重組取得進(jìn)展；市場角度，成都主城火爆，東三環(huán)約100畝的價(jià)值愈發(fā)明顯。

基于此，東三環(huán)約100畝有了復(fù)出的基礎(chǔ)。

更為重要的是，項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)融資、信托融資，兩家金融機(jī)構(gòu)如果想要收回資金，寄希望于項(xiàng)目的銷售回款，或是當(dāng)下的較好抉擇。

兩家金融機(jī)構(gòu)托底

中信方面或來到臺前

從官方信息可見，融創(chuàng)至和雅頌的開發(fā)商為成都融創(chuàng)昱成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱融創(chuàng)昱成）。

這家公司成立于2021年2月，即東三環(huán)約100畝拿地之后不久。

股東方面，融創(chuàng)昱成目前共有兩名股東。

其一，珠海橫琴錦坤股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）持有融創(chuàng)昱成51%股權(quán)。股權(quán)穿透之后發(fā)現(xiàn)，該合伙企業(yè)的實(shí)控人為融創(chuàng)方面。

值得注意的是，該合伙企業(yè)將融創(chuàng)昱成51%股權(quán)出質(zhì)給了上海銀行成都分行，出質(zhì)時(shí)間為2021年8月，出質(zhì)狀態(tài)目前“有效”。

其二，嘉興君琨股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）持有融創(chuàng)昱成49%股權(quán)。股權(quán)穿透之后發(fā)現(xiàn)，該合伙企業(yè)的實(shí)控人為中信信托有限責(zé)任公司（以下簡稱中信信托）。

據(jù)了解，中信信托是以信托業(yè)務(wù)為主業(yè)的全國性非銀行金融機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)連續(xù)16年排名行業(yè)前三，多次獲得行業(yè)最高評級。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，從行業(yè)慣例來看，信托方面為融創(chuàng)昱成提供了信托融資，同時(shí)將融創(chuàng)昱成的49%過戶到信托方面名下，有利于保障信托方面的權(quán)益。

如不出意外，在完成項(xiàng)目銷售及資金結(jié)算之后，信托方面將進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓及退出項(xiàng)目操作等，具體還要看雙方簽署的合作協(xié)議及對賭條款等。

從上述信息可見，融創(chuàng)方面實(shí)際通過股權(quán)融資、信托融資獲得了資金回籠，以用于項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)等，資金風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已轉(zhuǎn)移到銀行及信托機(jī)構(gòu)，只是融創(chuàng)方面將要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

而此時(shí)最“著急”的，其實(shí)就是這兩家金融機(jī)構(gòu)。

在主城住宅市場爆火的背景之下，市場聲音稱，中信方面或走到臺前。同為中國中信有限公司旗下公司，中信城開是中信集團(tuán)專注于城市開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)的專業(yè)發(fā)展平臺，“金融+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”及產(chǎn)城融合是其開發(fā)特點(diǎn)，已在全國30多個城市累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近百個。

在成都周邊，中信城開已開發(fā)麓山上院等多個項(xiàng)目。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，中信城開具有開發(fā)能力，在原項(xiàng)目出現(xiàn)停滯狀態(tài)之時(shí)，如中信城開介入，則有利于項(xiàng)目的破局及后續(xù)打造，其介入之后，可通過銷售，為銀行、信托償付前期債務(wù)。

至于融創(chuàng)、銀行、信托及中信城開具體的合作方式，以及是否由中信城開介入、后續(xù)操盤等，目前還有待相關(guān)方面的正式公布，請以官方信息為準(zhǔn)。

主城百畝大盤貨值可觀

項(xiàng)目價(jià)值或受到一定關(guān)注

土地資產(chǎn)方面，據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布的《拍賣會成交結(jié)果一覽表》(2021年01月14日)，融創(chuàng)方面獲得的這宗土地編號為CH24(251):2020-075，具體位于成華區(qū)圣燈街道長林盤社區(qū)二、三組、長林盤社區(qū)集體，凈用地面積約6.67萬平米，折合約100畝。

同時(shí)，這宗土地的起拍樓面價(jià)為14000元/平米，成交樓面價(jià)16000元/平米，產(chǎn)生了約14.3%的溢價(jià)，顯示這宗土地在當(dāng)時(shí)受到房企追捧，最終方由融創(chuàng)方面奪得。

拍賣公告則顯示，這宗土地為二類居住用地，容積率僅1.5，建筑密度不大于30%，顯示出這宗主城土地的低密特質(zhì)。

公開信息進(jìn)一步顯示，該地塊被打造為融創(chuàng)至和雅頌。2021年10月，融創(chuàng)至和雅頌取得一次預(yù)售許可，預(yù)售面積約4.11萬方，含住宅170戶，分布在10余棟住宅之中。

氫地產(chǎn)查詢透明房產(chǎn)網(wǎng)獲悉，目前，上述房源約有20套處于“已售”或“擬定合同”狀態(tài)，尚有約150套“可售”。

結(jié)合地塊約10萬方計(jì)容建筑面積來看，融創(chuàng)至和雅頌尚有約6萬方?jīng)]有取證，而項(xiàng)目本身的去化僅有20套左右，因此，整個項(xiàng)目的可售貨值相當(dāng)可觀。

產(chǎn)品方面，項(xiàng)目劍指高端且純粹。原規(guī)劃為百畝低密中式高端標(biāo)桿，含4-6F的純墅產(chǎn)品。這在主城住宅市場之中相當(dāng)少見，或吸引部分高端客群的關(guān)注。

那么，在新規(guī)產(chǎn)品推出且產(chǎn)品迭代之后，這種產(chǎn)品是否會受到影響或沖擊？

第一，項(xiàng)目容積率僅1.5，低密優(yōu)勢奠定。

第二，純墅產(chǎn)品相對高層產(chǎn)品，本身的贈送率就較高，贈送空間、花園空間等，也會拉高項(xiàng)目的“實(shí)得率”（非套內(nèi)面積），因此，相對老的住宅產(chǎn)品，其受到新規(guī)產(chǎn)品的影響相對較小。

價(jià)格反而可能是市場的另一個關(guān)注點(diǎn)。項(xiàng)目前期取證房源的建面區(qū)間約207-286平米，掛牌總價(jià)在600-900萬區(qū)間，參考均價(jià)約3萬元/平米。

這是2021年的掛牌價(jià)，經(jīng)過約4年之后，當(dāng)成華多個新盤爆火及房價(jià)走高，某新房參考均價(jià)超37000元/平米之時(shí)，這個純墅產(chǎn)品的價(jià)格香不香？能不能吸引市場熱情？

相信屆時(shí)自有定論。

關(guān)于這個項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展，氫地產(chǎn)亦將繼續(xù)追蹤，歡迎關(guān)注。

1. 本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表本號立場。
   投資有風(fēng)險(xiǎn)，本文不構(gòu)成投資建議。
   聯(lián)系我們：qingdichan916@163.com