一個非常重磅的信號！全面現(xiàn)房銷售的時代或正在加速到來！

先是4月8日，經(jīng)濟觀察報發(fā)布消息，稱“現(xiàn)房銷售進入倒計時”，盡管沒過多久，這則消息就被刪除了。

緊接著外媒傳來消息，彭博新聞社披露，中國據(jù)悉正在考慮在全國范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度。

而就在昨天，河南省信陽市出臺房地產(chǎn)新政，擬對新出讓土地開發(fā)的商品房全面實行現(xiàn)房銷售。

相關(guān)媒體對此報道的標題是，“今年全國首例”！

我們都知道，“取消預(yù)售制、全面現(xiàn)房銷售”其實已經(jīng)提了很多年，這兩年隨著市場下行帶來的一部分房企爆雷和項目爛尾，讓這樣的呼聲也越來越高。

而今年這一連串的消息和動作都在表明，這場樓市大變局恐怕真的要落地了！

01.

今年率先邁出這一步的，是河南信陽。

5月13日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷售。

文件顯示，為落實國家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，做好去庫存、控增量及防范市場化風(fēng)險等工作，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行情況，起草了《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項措施，涵蓋嚴控預(yù)售許可條件、嚴格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴格實行項目開發(fā)公司制、合理把握工程進度，準確界定新出讓土地等措施，為全面推行現(xiàn)房銷售做了萬全準備。

一、嚴控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”時可申報商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

二、嚴格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保預(yù)專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負責(zé)追回，無法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管資金專項用于開發(fā)項目工程建設(shè)費用，嚴格按照建設(shè)進度撥付節(jié)點及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

四、嚴格實行項目開發(fā)公司制。項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級開發(fā)項目。

五、合理把握工程進度。以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進度申報預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”為進度申報預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場圖片。

六、準確界定新出讓土地。新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

雖然河南信陽是一個四線城市，但這件事傳遞出的信號不可謂不重要！

首先，說明現(xiàn)房銷售已成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容和改革方向。并且和以往的“推進”“試行”等等說法不同，現(xiàn)在是直接落地為現(xiàn)實，有風(fēng)向標意義。

其次，在現(xiàn)房銷售政策上提供了范例。從預(yù)售制到現(xiàn)房銷售，不是一拍腦門的決定，這種變化過程中需要極為復(fù)雜、審慎地考量和統(tǒng)籌，如何讓政策順利推行并且不過多對市場產(chǎn)生不利影響，這很重要。

再次，現(xiàn)房銷售大概率會因城施策。信陽之所以率先推出這樣的政策，是因為當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了不少房企樓盤交付延期、銷售不暢等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售后勁不足?，F(xiàn)房銷售的意義是來解決這些問題，而具體到不同的城市，就面臨不同的行情，多大程度推行現(xiàn)房銷售就要“因城施策”。

02.

關(guān)于現(xiàn)房銷售政策，這一提法由來已久。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預(yù)售制度”，但當(dāng)時樓市正處于狂飆行情，大多數(shù)人并不贊成這樣的做法。

圖源見水印

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場降溫，真正打出了“現(xiàn)房銷售”這張牌，但這更多的是臨時性調(diào)控手段。

后面2021年，青島發(fā)布的“十四五”住宅發(fā)展規(guī)劃中，開始正式寫下“逐步推動實現(xiàn)現(xiàn)房銷售”。

去年8月份，住建部公開表態(tài)，已將現(xiàn)房銷售被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動樓市——住建會議明確將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年度重點任務(wù)。

圖源見水印

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2022年以來，全國已經(jīng)有超過30個省市發(fā)布了推進現(xiàn)房銷售試點的相關(guān)文件。

包括北京、深圳、上海等一二線城市。例如，北京規(guī)定2025年后30%新出讓地塊需現(xiàn)房銷售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現(xiàn)房條件。

部分城市更已經(jīng)全面推行“現(xiàn)房銷售”。2020年，海南成為首個全面推行現(xiàn)房銷售政策落地的省份，規(guī)定“2020年3月8日后新出讓土地商品住宅必須現(xiàn)房銷售”。

不僅政策端持續(xù)推進，需求端對現(xiàn)房的認可度也在不斷提升。自2022年起，現(xiàn)房在新房中的占比持續(xù)上升。

圖源見水印

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：

①2025年1-2月，商品房期房銷售6940萬平方米，同比下降11.8%；

②現(xiàn)房銷售3806萬平方米，同比增長10.0%。

③從占比來看，1-2月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.4%，較2024年全年提升4.6個百分點，較2023年全年提升12.9%。

當(dāng)然這些數(shù)據(jù)背后，一方面是試點城市帶動，另一方面則是一些“賣成現(xiàn)房”的項目貢獻了一定比例。

換句話說，不管房企愿意不愿意，現(xiàn)房銷售越來越近已經(jīng)幾乎成為一種現(xiàn)實。

03.

那么客觀來講，應(yīng)不應(yīng)該推行現(xiàn)房銷售？推行現(xiàn)房銷售又有什么好處？

第一個問題毋庸置疑，答案是肯定的。

至于第二個問題，綜合看下來有幾點：

①有助于提振市場信心，修復(fù)購房者信心

這些年，預(yù)售導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險、質(zhì)量糾紛嚴重削弱購房者信心。

從數(shù)據(jù)端來看，全國商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

當(dāng)然，銷售數(shù)據(jù)不斷縮水的主要原因是大周期下的調(diào)整。

但預(yù)售制、期房制引發(fā)的樓盤停擺，也是重要原因。

而現(xiàn)房模式，項目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風(fēng)險，如果推行下來，將一定程度上修復(fù)購房者的信心，提振需求。

②加速房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，提升行業(yè)整體水平

相比預(yù)售，現(xiàn)房銷售要求房企具備更強的資金和運營能力，從而加快低效中小房企的出清。海南試點后，頭部房企市場份額從45%提升至68%，產(chǎn)品品質(zhì)也顯著改善。

同時，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或?qū)⒏蟆?/p>

換言之，現(xiàn)房銷售將倒閉房地產(chǎn)行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”，提升行業(yè)整體水平，產(chǎn)品力也會迎來一定提升。

③改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存去化

在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。

推行全面現(xiàn)房銷售是大勢所趨，也是民心所向，隨著現(xiàn)房銷售制度的落地，房地產(chǎn)市場可能會迎來新一輪的積極變化。

但同時值得注意的是，這也不意味著所有城市都要盲目跟進現(xiàn)房銷售政策，對于庫存量大的城市或區(qū)域，全面推行是必然；而對于庫存量小或者市場熱度高的城市來說，差異化地去合理使用現(xiàn)房銷售和期房銷售的組合，可能會更好。

因城施策、因地施策，可能仍會是“推行現(xiàn)房銷售”的一個特點。

對此，你怎么看？

部分信息來源：中國房地產(chǎn)報、中指研究院、明源地產(chǎn)研究院、城市財經(jīng)等

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