對于買房人而言，在幾年前，現(xiàn)房銷售幾乎是不敢想的事。

那時，普遍認為現(xiàn)房銷售是幾十年以后的事。

但，沒想到才幾年時間，現(xiàn)房銷售成為眼前可望又可即的事。

包括鄭州。

你看當下，鄭州已經(jīng)有很多在售樓盤是現(xiàn)房銷售了。

現(xiàn)房銷售，分為開發(fā)商的主動現(xiàn)房銷售和被動現(xiàn)房銷售。

所謂主動現(xiàn)房銷售，那就是主動性把房子建成現(xiàn)房后才開始銷售。

目前鄭州主要有兩個試點項目：

一個是北龍湖的鄭汴建投+海義試點項目。后來，此項目命運多舛，海義退出，鄭汴建投單獨運行，皆知目前還沒進一步進度。

另一個是惠濟區(qū)的現(xiàn)房銷售項目招商迎賓瑞景園。此項目進展順利，有序建設。

所謂被動現(xiàn)房銷售，就是開發(fā)商建的房子已經(jīng)現(xiàn)房、即買即住、還在銷售的狀況。

此種現(xiàn)象和樓盤，目前鄭州很多。

比如，高新區(qū)的金橋西棠、謙祥云棲、保億豫景晨園、高新和錦蓮序、高新書香云境的部分、大正水晶森林的部分；

比如，常西湖新區(qū)的裕華城、華瑞紫韻城四期；

比如，老三環(huán)內(nèi)的中鐵泰和府、佳源名門橙邦、電建洺悅?cè)趫@、國投昆侖朗境、陽光城；

比如，二七新區(qū)的鄭州華僑城、亞星錦繡山河大二期；

比如，管南片區(qū)的商都阜園、富田城九鼎華府、富田城九鼎公館的部分；

比如，濱河國際新城的中建元熙府、華發(fā)峰景灣；

比如，白沙的鄭東華府、城發(fā)和府、銀榕居、匯泉東悅城三期、吉地瀾花語、鯤鵬小鎮(zhèn)；

比如，北龍湖的綠城湖畔云廬、中海云著湖居；

比如，楊金片區(qū)的正弘璟云筑、信達時代國著、廣匯灣。

以及其他還有部分房源（小于50套）在售的樓盤及即將交房的樓盤。

甚至，這種類型的房源，占整體在售住宅樓盤數(shù)量的一半。

在某種程度上，鄭州已經(jīng)實現(xiàn)了近50%的現(xiàn)房銷售

問題的關(guān)鍵是：現(xiàn)房銷售，眼見為實，買房人就買了嗎？

有時，答案恰恰相反。

買房人，反而猶豫了。

現(xiàn)在市場上賣好的樓盤，反而還是期房。

譬如，那么多的四代宅樓盤。

微觀上看，是否現(xiàn)房銷售，并不是房地產(chǎn)興盛和是否好賣的關(guān)鍵。

有時，也不是買房人決定是否購買的關(guān)鍵。

5月初，關(guān)于全國現(xiàn)房銷售，又掀起了一撥議論的小高潮。

一個表現(xiàn)是經(jīng)濟觀察報網(wǎng)站發(fā)表了一篇文章，采訪相關(guān)部門言之鑿鑿中國下一步要全面開始現(xiàn)房銷售。但，這個新聞稿，在發(fā)布后5個小時后刪除了。

另一個表現(xiàn)是彭博社的小道消息：

這個小道消息，和經(jīng)觀網(wǎng)的報道，內(nèi)容基本類似。

核心內(nèi)容是：

1、中國正考慮在全國范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度！以重塑購房者對樓市的信心。

2、現(xiàn)房銷售制度將改變此前以預售制為主的商品房銷售方式，成為房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

3、根據(jù)討論中的方案，現(xiàn)房銷售制將按照開發(fā)商拿地的時間進行“新老劃斷”，即開發(fā)商在政策正式公布之后取得的住宅用地將適用現(xiàn)房銷售規(guī)則，此前的項目不受影響。

后來，這個小道消息也不了了之。

正當人們以為此消息是“假消息”時，多家媒體報道：

信陽新增商品房一律實行現(xiàn)房銷售！

這個新聞的信息來源是：信陽市住建局印發(fā)的《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》。

我打開了網(wǎng)站，找到了原文。

事實上，這個文件很小，只是一個老生常談的關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施。

其中，在第一段“嚴控預售許可條件”里，這樣寫道：

這段文字，主要是說開發(fā)商樓盤獲取商品房預售許可證的條件。

強調(diào)：文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可

只是，在后來突然來了這么一句：

文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

這一石引發(fā)千層浪，全國多家地產(chǎn)媒體及自媒體對此進行渲染，說“信陽打響了現(xiàn)房銷售的第一槍”。

“現(xiàn)房銷售”這個事啊，我是這樣看：

1、我覺得信陽這個文件，可能存在誤寫或誤讀的可能。以我對信陽房地產(chǎn)業(yè)、信陽樓市、信陽開發(fā)商的了解，他們根本做不到現(xiàn)房銷售。如果信陽要第一個嚴格吃螃蟹全面開始新房銷售，那么信陽的土地更沒開發(fā)商去拍了，信陽樓市會“暈倒”得更快。

2、從全國樓市、鄭州樓市“現(xiàn)房銷售試點”的表現(xiàn)來看，此政策阻力很大、難點很大。理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。確實執(zhí)行的土壤和動力。

3、最大的阻力是什么？其實是資金使用和資金成本。一個樓盤，從獲取土地到現(xiàn)房這個過程，至少得2年時間——如果是精裝，至少得3年時間。這么久的時間，你讓開發(fā)商全部是投入而不一分錢的回款，別說是民企，就是國企央企房企，也很難。這個問題，是真正的現(xiàn)實?，F(xiàn)實是很殘酷的。

4、比如按信陽這個政策，你明天拍了一塊地，隨后規(guī)劃、建設、開發(fā)，但你需要在2028年才能賣出第一套房，你如果是開發(fā)商BOSS，你會怎么想？更可怕的是：當2028年你開發(fā)的房子成為現(xiàn)房后，你能保證你開盤就能賣光嗎？買房人會搶著來買嗎？如果沒人買怎么辦？——這真的很可怕。

5、我談的不是道德，我說的是微觀商業(yè)運行邏輯。事實證明并不是新房了就能賣的很好。如果再碰上規(guī)劃政策的變化——比如你現(xiàn)在規(guī)劃的是非常流行的第4代住宅，但是3年后你變成現(xiàn)房后第5代住宅出來了沒人買你了你除了哭還能干什么？

6、所以，我覺得當房地產(chǎn)還是一個大產(chǎn)業(yè)時，他的“全部現(xiàn)房銷售”理想，很難很難。

7、不是我不支持現(xiàn)房銷售，相反，我全力支持現(xiàn)房銷售。作為買房人，我也非常厭惡并痛心于當下中國房地產(chǎn)行業(yè)貨不對板、交房垃圾、實物和效果圖是兩重天的通病。但，這個問題的解決，是個系統(tǒng)工程。指望現(xiàn)房銷售想解決，很難。

8、這個邏輯，就像現(xiàn)在鄭州市場的很多現(xiàn)房，很多人咋不去買？而去買效果圖的期房？

9、其實，賣現(xiàn)房比賣期房更難。因為，現(xiàn)房就是二手房

10、房地產(chǎn)，及房地產(chǎn)行業(yè)，太系統(tǒng)，太復雜。從微觀角度和人性角度，我對“全面現(xiàn)房銷售”的實施表示悲觀。

本文完。