土拍節(jié)奏放緩，努力去庫存......在這個過程中，不論是曾經(jīng)多次“平銷”冷門區(qū)域，抑或是曾“紅極一時”一房難求的熱點(diǎn)板塊，都不例外。

比如高新CID就是一個具有代表性的例子。

一方面開發(fā)商降價優(yōu)惠、工抵房全面出擊，讓人眼花繚亂；但同時也引發(fā)購房者“背刺”擔(dān)憂。

另一方面，從2024年6月3日西安房協(xié)的“以舊換新”倡議到2025年5月10日的“高新區(qū)企業(yè)職工集中看房”活動，助推樓市去化方式也在不斷升級。

從市場本身看，樓市去化又豈是一句話的事？面臨著從價格到產(chǎn)品的全面擠壓，整體購買力下降，曲江、浐灞等熱點(diǎn)板塊分流。

而從2023年前后產(chǎn)品開始躍級，“改善豪宅”供應(yīng)劇增，并且出現(xiàn)過剩，去化周期被拉長。

從此次高新CID“團(tuán)購房”涉及板塊90%以上的18個項目清單中就能看出一二，其中不乏2022年開盤的老項目，在供應(yīng)面積方面，130-143㎡則是道“分水嶺”大部分項目都有所覆蓋。

130㎡向下僅有紫薇云峰里、天地源棠頌坊、天地源永安觀棠、華宇御錦天宸、碧桂園云墅二期、高新絲路嘉境南區(qū)6個項目少量存在。

向上則有如紫薇云上（220-280㎡）、龍湖未來之瞳云河頌（柏睿）（214-242㎡）、西部機(jī)場云熙港（159-182㎡）、高新絲路嘉境北區(qū)（167-190㎡）招商青天云麓（143-215㎡）、越秀鐵建樽樾（143-260㎡）......等等11個項目供應(yīng)，這樣的房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對于一般工薪家庭壓力不小。

根據(jù)住建網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，這些項目表現(xiàn)到底如何呢?我們不看過程只看結(jié)果，簡單排個序。

第一梯隊，招商云蘭約86%、碧桂園云墅2期約85%、龍湖未來之瞳云河頌約85%、紫薇云峰里約82%。

第二梯隊，龍湖青云闕（昱府）約76%、高科絲路嘉境南區(qū)約74%、越秀鐵建樽樾約70%。

第三梯隊，招商青天云麓約68%、天地源棠頌坊約66%、華宇御錦天宸約66%，中海未來之境約60%。

排在最后網(wǎng)簽率不足50%的則是中鐵建西派璽悅僅約36%、天地源永安觀棠約37%、紫薇云上約40%、越秀鐵建西派天悅約46%，去化壓力可見一斑。

其中是紫薇云上2022年10月取證最早，其他三個項目則都在2024年取證，面積段方面也是以大面積為主。

所以對于區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)是個問題！在5月7日終于迎來“2025年西安高新區(qū)土地資源分享會”拿出了高新絲路科學(xué)城、絲路軟件城兩大板塊的10宗共計約835畝住宅用地，其中商新CID板塊約434畝。

吸引了招商、綠城、中海、龍湖、邦泰等10多家大牌開發(fā)商，不過從土地數(shù)據(jù)看高新CID擬供多宗地塊容積率下探至2.4。

由此推斷，未來區(qū)域產(chǎn)品競爭將會更加激烈，沒有優(yōu)勢的“第三代豪宅”或許面臨“買的起的看不上，看得上的買不起”的尷尬。

對于購房者而，同樣需要去考慮產(chǎn)品迭代的問題，這也關(guān)乎未來房子在二手市場的競爭能力。

當(dāng)然地產(chǎn)圈還流行一句話，沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。