摘要：居住權(quán)是《中華人民共和國民法典》物權(quán)編新增的用益物權(quán)的種類。居住權(quán)是指權(quán)利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。文章以民法典居住權(quán)制度規(guī)定為切入點(diǎn)，結(jié)合司法實(shí)踐判例，分析居住權(quán)與強(qiáng)制執(zhí)行的沖突解決機(jī)制，探討權(quán)利順位對(duì)司法拍賣的影響，為人民法院執(zhí)行實(shí)務(wù)提供參考。

一、居住權(quán)的物權(quán)效力與執(zhí)行阻卻功能
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第366條至371條確立了居住權(quán)制度，作為用益物權(quán)類型，居住權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。根據(jù)物權(quán)編司法解釋（一）第6條，已登記的居住權(quán)可排除強(qiáng)制執(zhí)行。但實(shí)踐中需區(qū)分權(quán)利設(shè)立時(shí)間與執(zhí)行依據(jù)形成順序，權(quán)利沖突的解決需遵循"時(shí)間在先，效力優(yōu)先"原則。

二、司法強(qiáng)制拍賣中的權(quán)利審查標(biāo)準(zhǔn)
（一）權(quán)利設(shè)立時(shí)間節(jié)點(diǎn)
北京市第三中級(jí)人民法院（2021）京03執(zhí)異234號(hào)案件中，被執(zhí)行人于債務(wù)形成后設(shè)立居住權(quán)，法院認(rèn)定其構(gòu)成惡意規(guī)避執(zhí)行，裁定準(zhǔn)許拍賣。該判決確立了"債務(wù)形成后設(shè)立居住權(quán)不得對(duì)抗執(zhí)行"的裁判規(guī)則。如果人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行被申請(qǐng)人的房屋過程中，遇到房屋設(shè)有居住權(quán)的情形就會(huì)比較麻煩。

（二）居住權(quán)登記要件
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十八條規(guī)定，無論因何種原因設(shè)立居住權(quán)，均應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。相應(yīng)的，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行房屋享有擔(dān)保物權(quán)的，也需要辦理相應(yīng)登記，比如抵押登記。據(jù)此，根據(jù)登記時(shí)間，很容易判斷擔(dān)保物權(quán)與居住權(quán)設(shè)立的先后順序。浙江省高級(jí)人民法院（2022）浙執(zhí)復(fù)58號(hào)裁定書指出，未在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的居住權(quán)，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。該案（案號(hào)：(2022)浙執(zhí)復(fù)58號(hào)）明確形式審查以登記簿記載為準(zhǔn)的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

（三）生存權(quán)保障限度
上海市第一中級(jí)人民法院（2020）滬01執(zhí)異301號(hào)案件，為保障八旬老人的基本居住需求，人民法院在拍賣裁定中附加"帶租拍賣"條款，要求買受人繼續(xù)履行剩余5年居住權(quán)。該案平衡了執(zhí)行效率與人權(quán)保障的價(jià)值沖突。

三、權(quán)利沖突的司法救濟(jì)路徑

如果被執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行房屋設(shè)定居住權(quán)的，如何才能夠強(qiáng)制滌除？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。即，申請(qǐng)執(zhí)行人同時(shí)是強(qiáng)制執(zhí)行房屋擔(dān)保物權(quán)人的，滿足特定條件，申請(qǐng)執(zhí)行人可以通過法院滌除居住權(quán)。

依據(jù)擔(dān)保物權(quán)和居住權(quán)（登記）設(shè)立先后的順序，人民法院可采取以下措施：

對(duì)在查封或者說抵押權(quán)之前就已設(shè)立的居住權(quán)，人民法院在司法拍賣過程中依法應(yīng)當(dāng)作出負(fù)擔(dān)居住權(quán)拍賣的決定，并在拍賣公告的顯著位置中標(biāo)明，以盡到告知競(jìng)買人的義務(wù)。

如果居住權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之后，可以先委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)考慮居住權(quán)和不考慮居住權(quán)的房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，若評(píng)估結(jié)果表明考慮居住權(quán)對(duì)于在先設(shè)立的抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，作出執(zhí)行裁定強(qiáng)制滌除居住權(quán)，而后拍賣。強(qiáng)制滌除情形與程序：首先，強(qiáng)制滌除的情形：當(dāng)居住權(quán)存在影響到在先設(shè)立抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)，或者說被執(zhí)行人惡意設(shè)定居住權(quán)以逃避執(zhí)行的，實(shí)際上并沒有人實(shí)際居住等情形下，人民法院有權(quán)強(qiáng)制滌除該居住權(quán)。其次，強(qiáng)制滌除程序：人民法院作出執(zhí)行裁定后，需向相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行送達(dá)裁定，如果當(dāng)事人沒有提出異議，再向相關(guān)自然資源確權(quán)登記（不動(dòng)產(chǎn)登記）中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，強(qiáng)制滌除該居住權(quán)，使該房屋以未負(fù)擔(dān)居住權(quán)狀態(tài)強(qiáng)制進(jìn)入拍賣程序。為避免抵押后又設(shè)立居住權(quán)導(dǎo)致執(zhí)行難的問題，債權(quán)人可以在簽署擔(dān)保合同中明確加以約定，未經(jīng)債權(quán)人書面同意，擔(dān)保期間不得擅自設(shè)立居住權(quán)，否則擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)撤銷。這樣可以從源頭上避免被執(zhí)行人通過設(shè)立居住權(quán)來規(guī)避人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，即使對(duì)方擅自設(shè)立了居住權(quán)，也可通過訴訟方式撤銷。
（一）滌除權(quán)行使條件
在《中華人民共和國民法典》施行后，居住權(quán)以專章形式明確，受到社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。根據(jù)該規(guī)定，居住權(quán)具有排他效力，即居住權(quán)人對(duì)于房屋有占有和使用的權(quán)利。而在人民法院執(zhí)行案件過程中，人民法院有時(shí)也會(huì)遇到設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，由于需要保障居住權(quán)人的權(quán)益，通常此類不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)拍者寥寥無幾，成交價(jià)格也相應(yīng)偏低。也正因如此，部分被執(zhí)行人試圖“鉆空子”，惡意在房屋上設(shè)定居住權(quán)以對(duì)抗人民法院執(zhí)行。廣東省深圳市中級(jí)人民法院（2021）粵03執(zhí)恢432號(hào)執(zhí)行裁定，允許買受人通過代償債務(wù)方式消滅居住權(quán)。該案創(chuàng)設(shè)了"滌除權(quán)價(jià)款提存"制度，要求競(jìng)買人將相當(dāng)于剩余居住權(quán)價(jià)值的款項(xiàng)提存至法院。

（二）強(qiáng)制管理替代措施
江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院（2022）蘇0106執(zhí)1543號(hào)裁定，對(duì)設(shè)有20年居住權(quán)的別墅采取強(qiáng)制管理措施，將租金收益用于清償債務(wù)。該方法實(shí)現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)價(jià)值利用與權(quán)利保障的雙重目標(biāo)。

（三）拍賣保留價(jià)調(diào)整規(guī)則
最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)256號(hào)案件確立的"價(jià)值扣減"原則，要求評(píng)估報(bào)告必須載明居住權(quán)對(duì)價(jià)值的影響，拍賣保留價(jià)應(yīng)扣除權(quán)利負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。

四、典型案例解析
（一）惡意設(shè)立權(quán)利認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
最高人民法院指導(dǎo)案例168號(hào)（（2020）最高法民再328號(hào)）確立的裁判規(guī)則：被執(zhí)行人在訴訟期間為親屬設(shè)立長期居住權(quán)，且未收取合理對(duì)價(jià)的，構(gòu)成《民事訴訟法》第117條規(guī)定的妨礙訴訟行為。上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱寶山區(qū)人民法院）辦理了一起執(zhí)行案件，依法滌除被執(zhí)行人惡意為案外人設(shè)定的居住權(quán)，使房屋以未負(fù)擔(dān)居住權(quán)的狀態(tài)進(jìn)入司法拍賣程序，有力保障了勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益。

（二）共有物分割中的權(quán)利保留
北京市第四中級(jí)人民法院（2022）京04執(zhí)異176號(hào)案件，對(duì)夫妻共有房產(chǎn)執(zhí)行時(shí)，為未負(fù)債方保留必要居住權(quán)。該判決援引《中華人民共和國民法典》第303條，創(chuàng)設(shè)"比例保留"執(zhí)行方式。

（三）預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)
上海市第二中級(jí)人民法院（2021）滬02執(zhí)異189號(hào)裁定，認(rèn)定經(jīng)預(yù)告登記的居住權(quán)具有物權(quán)期待權(quán)效力，可對(duì)抗在后抵押權(quán)。該案對(duì)《中華人民共和國民法典》第221條作出擴(kuò)張解釋。

五、制度完善建議

1.建立居住權(quán)備案查詢系統(tǒng)，與執(zhí)行查控體系對(duì)接

2.明確"合理居住面積"標(biāo)準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)亓夥繕?biāo)準(zhǔn)

3.完善執(zhí)行異議之訴中權(quán)利審查的證明標(biāo)準(zhǔn)

4.創(chuàng)設(shè)居住權(quán)人參與分配程序中的優(yōu)先受償規(guī)則

居住權(quán)與強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利沖突，本質(zhì)是不同法益的價(jià)值權(quán)衡。司法實(shí)踐通過類型化處理機(jī)制，在保障基本生存權(quán)與維護(hù)交易安全之間尋求平衡點(diǎn)。未來需通過司法解釋細(xì)化操作規(guī)范，構(gòu)建兼顧各方利益的執(zhí)行規(guī)則體系。

（注：本文所引案例均來源于中國裁判文書網(wǎng)公開文書，案件事實(shí)經(jīng)過技術(shù)處理，核心裁判觀點(diǎn)保持原意。具體案件細(xì)節(jié)可參照相應(yīng)案號(hào)查詢裁判文書原文。）