我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

你好，請問下成都現(xiàn)在好多新房，尤其是改善的豪宅，感覺配套也不咋的啊，名校學(xué)區(qū)基本是沒有的，但依然能賣出高價，我就想問問，買豪宅的人，是不看重學(xué)區(qū)嗎？

房段子解答

真正的有錢人，買房可能還真的并不看重學(xué)區(qū)概念。

群里有個成華黑，翻來覆去的觀點就是東窮+學(xué)區(qū)差，各種diss成華，前幾年還有人附和，現(xiàn)在就只能唱獨角戲了。這幾天又在喃喃自語：崔槐到東站的四大豪宅，學(xué)區(qū)都沒有，有錢人根本看不上。

事實真的如此嗎？

其實網(wǎng)上吐槽成華學(xué)區(qū)的人屢見不鮮，但都2025年了，還把房子價值和學(xué)區(qū)強行綁定，那就有些故步自封了。

1、真正的有錢人，買改善豪宅，還真不一定必須要學(xué)區(qū)。改善家庭的資產(chǎn)布局是多元化的，教育路徑也是多元化的。一方面之所以叫有錢人，是因為完全有能力在附近的青羊錦江提前布局學(xué)區(qū)房，另一方面優(yōu)質(zhì)的教育定義大不一樣，不同于傳統(tǒng)的名校模式，更多的是走私立國際學(xué)校，個性化教育輔導(dǎo)。

2、不要認為土豪家庭沒空接送孩子上學(xué)放學(xué)，他們只是有錢，但不一定比牛馬社畜更忙，有些甚至閑得蛋疼。

3、學(xué)區(qū)房是把雙刃劍，能溢價也能折價，專注于改善產(chǎn)品，撇去學(xué)區(qū)泡沫的豪宅，更能精準觸達土豪家庭的務(wù)實需求。

4、追求學(xué)區(qū)房，既要又要的家庭，窮嗎？不窮！但非常有錢嗎？好像也談不上。這種家庭更多的是all in一套房，抗風(fēng)險能力較弱，是典型的普通中產(chǎn)家庭，注重性價比，購房決策圍繞 “教育剛需” 展開，更偏向于投資保值屬性，而非富人的消費理念（或者說富人更傾向于將豪宅視為穿越周期的資產(chǎn)，而非短期教育投資工具）。

如果不服氣，去杉板橋南轉(zhuǎn)一圈就明白了。

粉絲提問

段總你好，我現(xiàn)在看房差不多要確定了，現(xiàn)在在深業(yè)泰蓉府和龍?zhí)毒耪伦鲞x擇，有什么建議嗎？龍?zhí)毒耪逻@邊是建面120，小高層13樓，南北朝向，總價190萬，2T2戶清水房。深業(yè)這邊是建面101，14樓，兩梯四戶，精裝交付216萬。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

這兩個樓盤其實里應(yīng)該是反復(fù)對比過的，從結(jié)論上來說，我更加認可龍?zhí)毒耪乱恍饕琴I入成本低，產(chǎn)品形態(tài)好，未來周邊形成商圈，商業(yè)配套兌現(xiàn)后，可預(yù)見的增值保值能力更強。

深業(yè)這邊屬于動物園或者青龍場，在動物園旁邊，有利有弊，優(yōu)勢是板塊內(nèi)商業(yè)發(fā)達，人氣熱鬧，相對安靜不吵（白天和動物除外），整體的人口成熟度是較高的。但缺點在于動物園的異味、地鐵的匱乏（需要等10號線4期兌現(xiàn)大概最少還要2029年及以后，因為你以前說過比較依靠地鐵通勤，所以這是一個槽點），還有就是作為2T4的產(chǎn)品，本質(zhì)上還是塔樓，和周邊的典型二手房拉不開差距，目前旁邊的類似產(chǎn)品，二手單價下到了2萬內(nèi)，比如華潤，大概只有一萬四五六的成交單價了，對比它2.13萬的買入成本，并不低，我按照最樂觀的預(yù)估，3-5年后整體板塊形式好轉(zhuǎn)，它進入二手市場，大概是**%左右的累計回報率，并不算高。

唯一的優(yōu)勢，就是人多，商業(yè)多，熱鬧。

反過來說龍?zhí)毒耪拢褪峭耆喾吹馁I法，周邊就是人少，配套少，需要時間沉淀。它作為前幾年的純板式T2的產(chǎn)品，還是相當(dāng)不錯了，是趕上了時代風(fēng)口的，即便放在以后的二手市場，也有產(chǎn)品優(yōu)勢。

還有地鐵直達，也對你是個吸引點。另外190萬的買入成本，我按照自己裝修2.5k/p帶入的話，大概是220萬的總價，這個時候單價約1.8萬，依然比深業(yè)要好很多。

不過它的問題在于得房率不高，沒有卷起來，不過也還可以接受，全部拉通算精裝套內(nèi)單價的話，龍?zhí)毒耪碌腡2依然比深業(yè)的T4低2k左右。對標龍?zhí)端碌湫偷拇涡露址拷鹑诮秩诟═4產(chǎn)品，但是地段好），當(dāng)前掛牌大多在**萬以上，成交比較少，我估計能維持在接近**萬，比動物園的**更有價值托底。

在這個基礎(chǔ)上，我依然預(yù)估三五年后它能達到**萬的成交單價，此時對應(yīng)大戶型和低成本而言，它的投資增值總額達到了**萬，投資回報累計是**%，明顯由于深業(yè)。

綜上觀點，我建議可以入手龍?zhí)毒耪?，用更低的單價，更好的產(chǎn)品，地鐵的通達性和未來商業(yè)配套的兌現(xiàn)加分等角度來說，更適合長期價值。

粉絲提問

去年聯(lián)系過你，當(dāng)時痛定思痛吧資陽的房子處理了，現(xiàn)在想給孩子（現(xiàn)在**學(xué)?！愀叨┰诔啥假I個10年房齡的套二，預(yù)算100萬，這幾年出租，未來自住，請問有啥好的推薦嗎？買了的話，我高三要陪讀一年，大學(xué)租出去，方位不限，我也不在成都工作的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先恭喜你們女兒在讀優(yōu)秀高中，接下來也可能就讀優(yōu)質(zhì)大學(xué)，你們也喜上加喜賣掉了資陽的房子，接下來就是在成都布局一套百萬級別的次新房，兼顧到綜合的出租、自住屬性。

其實你們的情況也很典型，當(dāng)前來說，成都的租售比一般是2%左右，好點的可以達到2.5%，但是也不是越高越好，因為你太看中租金但本金就有風(fēng)險。

按照百萬預(yù)算來說，稍微兼顧到你們女兒的讀書距離，更長期的是看重未來你們女兒回來成都自住通勤，接下來后面的出租收益等，我建議以下樓盤和戶型。

金牛區(qū)，可以看看**，目前100來萬可以買到57平的標準小套二，樓盤次新，樓下的商業(yè)地鐵氛圍非常好，租金能達到3k左右，租金回報率大概是3.6%（0.3萬月租金*12個月/100萬），這是一個很不錯的數(shù)字。但問題在于，它本身是拆遷安置房，三梯六戶容積率高一點。但從自住出租生活氛圍，保值性來說，我覺得依然是很優(yōu)質(zhì)的買法。

周邊附近典型的還可以看**（66平套二，租金2500）；**（地鐵口，位置好，也是返遷安置，租金2500-3000左右）。

然后我們往西門方向走，可以看省骨科醫(yī)院的**（是個高層住宅）雙地鐵匯合，周邊醫(yī)院多，景點多，很好出租，55平的套二，大概也是百萬級別，租金能夠在2500-3000元，也是很不錯的買法。

最后來到東門，可以看二環(huán)路周邊成華區(qū)，比如電子科大附近的建設(shè)路周邊的**（大概租金2200-2500）。

然后我也比對了很多其他樓盤，品相或者地段會差點，但是我依然堅持建議買在三環(huán)內(nèi)地鐵附近，可以 看看**、**、**這種東門中環(huán)一帶典型的次新樓盤。

以上都是精挑細選的，可以同時滿足自住出租，滿足保值流通，看得到租金收益的買法，你們接下來可以抽空來成都，找這些樓盤對應(yīng)的中介，具體帶看，線上結(jié)合線下，實際感受下樓盤地段甚至房源的喜好，最終就很快能敲定買法了。