昨天，《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案（征求意見稿）》發(fā)布，其中有關(guān)房地產(chǎn)的部分提到：

1、

優(yōu)化房地產(chǎn)政策，

2

、持續(xù)優(yōu)化住房公積金使用政策，

的同時申請住房公積金個人住房貸款，進(jìn)一步優(yōu)化租房提取政策措施。

　　這意味著廣州限購、限售、限價取消，全面裸奔了。

　　但實(shí)際上廣州早就裸奔了，這些個政策早在去年就先先后后發(fā)文件說過，不過很多人并不知道，以為廣州核心老四區(qū)，越秀、荔灣、天河、海珠還在限購。

　　廣州成為一線中第一個全面裸奔的城市，并不奇怪，因?yàn)橄啾扔谄渌麕讉€城市來說，廣州市場會更難一點(diǎn)，包括過往幾輪救市，廣州都是幾個一線城市中先發(fā)動的，但效果也就一般。

　　這一次廣州又說一遍，估計(jì)也是在提醒大家，其他幾個一線城市后續(xù)可能也會有一些動作。

　　前幾天我們關(guān)于樓市數(shù)據(jù)的文章有提到，最近一段時間，關(guān)稅影響開始顯現(xiàn)，樓市明顯變差了。

　　去年我認(rèn)為今年有些城市有望率先止跌企穩(wěn)，但是今年因?yàn)橥话l(fā)關(guān)稅戰(zhàn)，很多企業(yè)受到影響，大家的就業(yè)和收入預(yù)期同時也受到影響，所以樓市的穩(wěn)定期又推遲了。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)政策，就剩下幾個一線城市還有最后一點(diǎn)沒脫完，這輪市場不確定性加劇之后，最后一點(diǎn)遮羞布也是該扯下來了。

　　所以，這時候廣州發(fā)出限購限售限價取消的信號，很正常。

　　至于這次文件一起提到的降低貸款首付比例，廣州現(xiàn)在首套是1.5成，往下調(diào)的可能性很??；二套是2.5成，倒是有往下調(diào)的空間。

　　另外，廣州公積金貸款最低首付比例2成，能不能往下調(diào)，這也是一個可討論的點(diǎn)。現(xiàn)在大多數(shù)城市公積金貸款很多都是2成，但一些城市公積金貸款買保障房可以到1.5成。

　　還有房貸利率，很多城市把房貸利率死死卡在3%這一數(shù)值上，廣州也是，前幾天通過上調(diào)加點(diǎn)調(diào)高房貸利率，這一次文件又提到了降利率，后續(xù)不知道廣州會怎么執(zhí)行。

　　今年的廣州樓市，沒有脫離全局，樓市整體比去年有起色，小陽春二手房成交都破了萬套，但5月開始成交就有所回落了。

　　整體的數(shù)據(jù)情況還行，但也架不住廣州市場的競爭激烈。

　　特別是二手房市場。

4月國家統(tǒng)計(jì)局70城房價數(shù)據(jù)，廣州二手房價格環(huán)比終于止跌，終結(jié)了自2023年5月以來長達(dá)23個月的下行趨勢。

　　成交量還不錯，但成交價卻一直走低，這就是市場以價換量的市場表現(xiàn)。

　　目前廣州的二手房掛牌量很大，媒體統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，僅貝殼平臺就有19萬套的二手房掛牌量，是近幾年的歷史高峰。

　　這一次文件出來，預(yù)計(jì)廣州二手房的掛牌量還會往上漲，所以接下來廣州賣房還會更卷，一些沒有市場競爭力的房子，價格會被壓到底，甚至低價也賣不出去。

　　這一方面是二手房的市場現(xiàn)狀決定的，另一方面是新房沖擊導(dǎo)致的。

　　大家應(yīng)該早就有耳聞，廣州的新房得房率都做到130%了，有項(xiàng)目90平的房子都能做到4房2衛(wèi)，而且還是零飄窗的。

　　這跟深圳是完全不一樣的，深圳90平的房子普通情況下也就做個3房，即使有些項(xiàng)目夸張一點(diǎn)能做到4房，那必定有個房間非常非常小，而且深圳的新房普遍都是飄窗，說是得房率高，實(shí)際沒有真家伙。

　　廣州的新房是真沖著產(chǎn)品力去做的，得房率又高，一些二手房是根本打不過的。

　　我看到有廣州二手房業(yè)主自己都說，新房比他二手的便宜，使用率高，裝修還好，那些沒買過房的是沒有理由選他的房子的。

　　中國房地產(chǎn)報也報道過，3月份的時候，廣州部分業(yè)主試探性的提價，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)沒有了，反而都在不斷降價求成交。

　　與此同時，廣州的新房還在往下卷價格，開發(fā)商賣房，很多是先拋出特價房，然后在此基礎(chǔ)上買家還能再砍3%-5%。

　　產(chǎn)品力和性價比的差距面前，大家會怎么選，其實(shí)很明顯。

　　現(xiàn)在廣州市場上新開的樓盤，基本全部都是新規(guī)以及超新規(guī)盤，很多人見了好東西之后，是很難再接受差東西的，所以之后以老破房子為代表的二手房會越來越難賣，很多人意識到這個問題后，也會想著盡早脫手。

　　新房子越建越好、越賣越貴；老房子越賣越多，越賣越便宜，就是之后很多城市的現(xiàn)狀。

　　5月份，廣州的新房成交均價已經(jīng)去到4萬一平了，相比于4月漲了24%。

　　新房價格明顯上去，除改善盤成交帶動外，還有一個原因，就是廣州的一些新盤已經(jīng)不再打價格戰(zhàn)了。

　　比如5月份開盤的綠城玉海棠、越秀珠實(shí)·皓悅濱江都沒有像之前的新盤一樣，死卷價格，相反，皓悅濱江（均價6.2萬一平）還比周邊的二手房（掛牌5.7萬一平）貴。

　　這一現(xiàn)象其實(shí)不只是廣州才有，重慶、福建、南京也都出現(xiàn)過類似的現(xiàn)象。

　　這都說明新盤產(chǎn)品上的持續(xù)升級，很多購房者不再只是想著撿便宜，而是越來越愿意為產(chǎn)品買單。這一點(diǎn)到大家實(shí)際買房過程中，都會有很深刻的體會，畢竟大家誰也不想錢花出去，買個破房子回來。

　　現(xiàn)在“限價取消”這事再拿到明面上說一次，好房子價格會漲也就再板上釘釘一次，之后的市場會怎么樣，顯而易見。

　　這說的不僅是廣州，還有其他大多數(shù)城市。