即便是同一個(gè)樓盤，不同樓棟、樓層、單元以及戶型所組合而成的房源動(dòng)輒成百上千套。什么樣的房子不建議購(gòu)買？什么樣的房子最適合自己？這是一個(gè)非常值得探討的話題。

上海業(yè)主問：8萬/㎡，保利海上印這個(gè)樓盤怎么樣？是否值得購(gòu)買？7句話，楊院長(zhǎng)告訴你答案。

選房觀1：保利在2024年11月以18.5%的溢價(jià)率、4.8萬/㎡的樓面價(jià)拿下了梅隴01-28-01a地塊。按保利優(yōu)秀的品控管理能力，我盲猜其開發(fā)成本不會(huì)高于1.3萬/㎡，毛利算它20%，現(xiàn)在8萬/㎡的開盤價(jià)好像略高了一丟丟。

這一丟丟是怎么來的呢？無非營(yíng)銷好、你們配合的好。既然大家都在搶房，那必須加錢。然后頭頂閔行首個(gè)日光盤的余溫，哪怕二期房源跟一期相差不大，也能再加點(diǎn)錢，真的是全賴大家捧場(chǎng)。

選房觀2：容積率1.8（哦豁，優(yōu)秀），綠化率35%（哦豁，優(yōu)秀），車位配比1.30（哦豁，優(yōu)秀）。

然后整個(gè)樓盤都是四平八穩(wěn)，核心景觀帶、單元綠化相互穿插，你們還真別說，僅從用地指標(biāo)上看，95分五星稀缺盤無疑。

選房觀3：分享個(gè)好消息，整個(gè)樓盤不都是14層左右的小高層么？那連廊中間戶型就不會(huì)存在，本盤的得房率就會(huì)比較高，垂直交通也會(huì)更便捷些。這算是本盤的彩蛋了。

選房觀4：為啥北側(cè)四棟樓采用一層架空的形式？答：因?yàn)槿莘e率已經(jīng)用足，再考慮到那么多公共空間在此集中匯合，架空也就順手為之了，否則一樓賣不出去啊。

選房觀5：東側(cè)莘松中學(xué)對(duì)本盤有無影響？有一說一，我覺得教學(xué)樓跟本盤靠的太近了。讀書聲也好，課間嬉鬧也罷，影響肯定少不了。具體諸位完全可以找個(gè)學(xué)校實(shí)地參觀考察一下。

選房觀6：在樓棟的優(yōu)劣選擇上，東有學(xué)校、南有工業(yè)園、西有城市干道，那本盤所有樓棟都可以分成五個(gè)部分，其一是南向三棟樓，其二是沿著核心景觀帶的樓棟，其三是小區(qū)主入口樓棟，其四是靠近這個(gè)富什么路來著的樓棟，其五是靠近學(xué)校的樓棟。

選房觀7：在樓層的優(yōu)劣選擇上，我覺得靠近小區(qū)主出入口、貼臨學(xué)校以及不利因素所示相關(guān)樓層要適當(dāng)回避一下，其余房源均可持平論。在意日照采光的話，9層以上為宜。

其余乍看之下也沒什么好多說的了，咱們還是具體情況具體分析吧。對(duì)于明天的戶型點(diǎn)評(píng)，我還是蠻期待的。