國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市5月份的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

先來(lái)說(shuō)明一下圖表里面的名詞的含義：

環(huán)比，其比較對(duì)象是上個(gè)月的房?jī)r(jià)，99.2的意思，就是下降了0.8%；

同比，其比較對(duì)象是去年該月的房?jī)r(jià)，99.3的意思，是相比去年5月的房?jī)r(jià)下降了0.7%。

有人可能會(huì)問(wèn)了，為啥統(tǒng)計(jì)局會(huì)采用這一套大家看起來(lái)有點(diǎn)兒費(fèi)勁的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)格式，而不是像某些國(guó)家一樣，采用簡(jiǎn)單的絕對(duì)值價(jià)格，或絕對(duì)值價(jià)格指數(shù)？

主要是為了避免太多人想要數(shù)據(jù)的合訂本。

在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，你直接寫(xiě)成5萬(wàn)/平米漲到了5.4萬(wàn)/平米，看起來(lái)是不是就很扎眼？房?jī)r(jià)太貴了！為避免年輕人意見(jiàn)過(guò)大，避免他們直接和國(guó)外房?jī)r(jià)對(duì)比，你寫(xiě)成108.0，是不是看起來(lái)就很?chē)?yán)謹(jǐn)而且也沒(méi)啥大的變化？

更進(jìn)一步，為啥都直接把去年同期（或上個(gè)月）當(dāng)成100，而不是開(kāi)始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的2005年7月給當(dāng)成100，就是因?yàn)椋@種“合訂本指數(shù)”也能看出來(lái)總的漲幅——比方說(shuō)，如果把2005年給當(dāng)成100的話，那2015年變成800了，豈不還是說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲太快遠(yuǎn)超民眾收入增幅？如果你永遠(yuǎn)只能看到105/103這樣的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是穩(wěn)中向好。

既然如此，上面表格中看起來(lái)“穩(wěn)中向好”的數(shù)據(jù)，我憑什么說(shuō)這份數(shù)據(jù)不是很好？

原因是“環(huán)比”數(shù)據(jù)，再次像2024年初那樣，表現(xiàn)出了再度惡化的趨勢(shì)。

相比4月份，5月份一、二線城市環(huán)比數(shù)據(jù)全部下跌，再加上4月份環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)掉頭，5月數(shù)據(jù)環(huán)比下跌加深，這很可能意味著，去年9月份以來(lái)刺激政策所帶來(lái)的“穩(wěn)房?jī)r(jià)”效果，已經(jīng)基本被吃干抹凈……

想起來(lái)，我在2025年1月份特意寫(xiě)了一篇文章：

賣(mài)房子，最好的時(shí)機(jī)是3年前，其次就是現(xiàn)在

看起來(lái)，可能再次一語(yǔ)成讖。

俗話說(shuō)得好，中產(chǎn)返貧三件套，投資創(chuàng)業(yè)和買(mǎi)房。其中，創(chuàng)業(yè)涉及的人比較少，且不去說(shuō)它。但幾乎全世界的中產(chǎn)階級(jí)，都會(huì)涉及投資和買(mǎi)房的問(wèn)題，尤其是我們的中產(chǎn)階級(jí)，恐怕有一大半，都把買(mǎi)房當(dāng)成“投資”。所以，房?jī)r(jià)一旦開(kāi)啟下跌，返貧效果那可謂是雙重Buff疊加。

年初的時(shí)候，一個(gè)深圳的朋友，打飛的到襄陽(yáng)來(lái)看我，他談到，他身邊的好幾個(gè)在2020-2021年加杠桿買(mǎi)房的朋友，都在2023-2024年的那一輪房?jī)r(jià)下跌中，破產(chǎn)返貧……而他，很幸運(yùn)地在2023年初到2024年年中的時(shí)候，成功將手中的兩座房子賣(mài)出脫手……

好吧，我們來(lái)看看深圳最近5年二手住宅價(jià)格走勢(shì)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：

看同比數(shù)據(jù)，也就2024年才開(kāi)始真正下跌，最多的時(shí)候也就跌了12%而已；

看環(huán)比數(shù)據(jù)，有漲有跌，基本都在±1%之間變動(dòng)，房?jī)r(jià)哪里有什么明顯下跌？

就這么微小的房?jī)r(jià)波動(dòng)，破產(chǎn)返貧，怎么也不至于吧？

那，我們換個(gè)方式，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，假定2021年5月深圳的房?jī)r(jià)指數(shù)是100的話，從4年前到現(xiàn)在，深圳的二手住宅價(jià)格，到底下跌了多少？

答案是：16%。

也就是說(shuō)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，過(guò)去4年深圳房?jī)r(jià)整體下跌了16%。

注意，這是深圳二手住宅價(jià)格整體下跌了16%，大家也都知道，在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候（比方2006-2007年、2015-2017年），統(tǒng)計(jì)部門(mén)總是能找到漲得不多的房子來(lái)平均數(shù)據(jù)；在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候（最近3年），統(tǒng)計(jì)部門(mén)也總是能找到跌得不多的房子來(lái)平均數(shù)據(jù)，這樣才能更深刻體現(xiàn)我們房地產(chǎn)一直“穩(wěn)中向好”的特點(diǎn)。

所以，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示跌了16%，按照正常的樣本分布，那就意味著有不少只跌了5%左右的，但肯定有更多跌得超過(guò)20%、30%的房子。

問(wèn)題在于，就在深圳2020-2021年的最后一輪房地產(chǎn)“小牛市”中，無(wú)數(shù)個(gè)相信房地產(chǎn)能讓自己逆天改命的普通人，用上了開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式加杠桿，杠桿一上起步就是5倍，房貸一背就是30年……

在這種情況下，別說(shuō)房?jī)r(jià)跌30%，這些人就會(huì)破產(chǎn)，哪怕房?jī)r(jià)跌20%，也都意味著這些人的凈財(cái)富差不多已經(jīng)歸零。

現(xiàn)在，5月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次給人迎頭棒喝，顯示了房?jī)r(jià)可能再度加速下跌的趨勢(shì)——如果深圳的房?jī)r(jià)再次加速下跌，可以100%肯定，幾乎所有在2020-2021年用高杠桿貸款買(mǎi)房子的普通人，大概率將集體返貧。

更深遠(yuǎn)的問(wèn)題在于——

僅僅只有深圳這一個(gè)城市么？

在2015-2021年的房地產(chǎn)價(jià)格狂潮中，整個(gè)神州大地幾乎所有的大城市，可謂無(wú)處不深圳，無(wú)處不杠桿，背后是多少個(gè)進(jìn)城的年輕人，掏空了“6個(gè)錢(qián)包”，拿出未來(lái)一生的收入加杠桿買(mǎi)入了“永遠(yuǎn)漲”的鋼筋水泥牢籠？

然后，以大家自身體感，在留言中說(shuō)說(shuō)看，在最近的3年多時(shí)間里，有多少個(gè)城市的房?jī)r(jià)調(diào)整，其實(shí)在20%、30%以上？

市場(chǎng)最有意思的地方在于，就在這個(gè)統(tǒng)計(jì)局的城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出來(lái)之后，A股的房地產(chǎn)相關(guān)股票，周一反而大漲了一把……

這，這，這，難道是在火場(chǎng)里面跳舞么？

當(dāng)然不是這樣！是有資金看出來(lái)了問(wèn)題的嚴(yán)重性，他們認(rèn)為社會(huì)無(wú)法承擔(dān)這樣的后果，所以在賭政府會(huì)再次出臺(tái)一攬子的“救市政策”。

要知道，與很多國(guó)家居民買(mǎi)房貸款只承擔(dān)“有限責(zé)任”不同，從法律上來(lái)說(shuō)，中國(guó)針對(duì)居民個(gè)人的買(mǎi)房貸款，全部都是無(wú)限連帶責(zé)任，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度下跌，你猜猜看，到底會(huì)有多少人、多少個(gè)家庭，因?yàn)檫€不上銀行房貸而破產(chǎn)返貧？