2025年6月18日，萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)批復(fù)及上海證券交易所無異議函。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為位于江蘇省昆山市的國(guó)金數(shù)據(jù)中心，估值為19.33億元。萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT作為首批落地的新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，成為繼首單數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS掛牌后，多層次REITs市場(chǎng)踐行金融“五篇大文章”科技金融、數(shù)字金融和綠色金融，支持新型基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新實(shí)踐的又一鮮活案例。

爭(zhēng)飲“頭啖湯” 萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT落地滬市

在國(guó)家持續(xù)深化資本市場(chǎng)改革背景下，監(jiān)管部門近年來密集出臺(tái)支持政策。2024年4月，證監(jiān)會(huì)《資本市場(chǎng)服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項(xiàng)措施》出臺(tái)，首次將數(shù)據(jù)中心納入科技創(chuàng)新REITs試點(diǎn)范疇。2025年，《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》進(jìn)一步明確，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs。這些措施疊加支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)系列政策產(chǎn)生巨大協(xié)同效應(yīng)，為數(shù)據(jù)中心行業(yè)資產(chǎn)證券化構(gòu)建了完善的政策框架。

萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT的獲批，標(biāo)志著我國(guó)資本市場(chǎng)服務(wù)數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展取得突破性進(jìn)展。該項(xiàng)目不僅成為踐行“科技金融”大文章的鮮活案例，更通過創(chuàng)新民營(yíng)資本參與公募REITs的實(shí)踐路徑，為數(shù)字基建領(lǐng)域打造了可復(fù)制的“募投管退”全周期解決方案，對(duì)盤活數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域存量資產(chǎn)具有示范意義。

CPE源峰基礎(chǔ)設(shè)施板塊董事總經(jīng)理葉弢向記者表示，一系列支持政策的相繼出臺(tái)為數(shù)據(jù)中心行業(yè)的快速成長(zhǎng)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力，同時(shí)也為數(shù)據(jù)中心REITs的落地鋪平了道路。在智能化浪潮下，數(shù)據(jù)中心正日益成為驅(qū)動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的核心基礎(chǔ)設(shè)施。加快推進(jìn)數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)展，筑牢數(shù)字經(jīng)濟(jì)底座，已成為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

踐行金融“五篇大文章” 多層次REITs市場(chǎng) 釋放服務(wù)數(shù)字新基建新動(dòng)能

面對(duì)數(shù)據(jù)中心行業(yè)重資產(chǎn)、投資成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特性，上交所持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品共給，已構(gòu)建包含公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等在內(nèi)的全周期、多層次融資產(chǎn)品體系。配合科創(chuàng)債、可交換債等多元化融資工具，有效破解了行業(yè)“融資難、退出難”的發(fā)展瓶頸，為行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展精準(zhǔn)注入金融活水。

記者了解到，就在今年4月24日，中國(guó)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS“中信證券-萬國(guó)數(shù)據(jù)2025年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（可持續(xù)掛鉤）”在上交所所成功掛牌上市。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為位于北京的數(shù)據(jù)中心，總募集規(guī)模為16.09億元，項(xiàng)目期限28年。距離該產(chǎn)品上市不到兩個(gè)月，萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT成功推出，是多層次REITs市場(chǎng)踐行金融“五篇大文章”的生動(dòng)實(shí)踐，在科技金融、綠色金融、數(shù)字金融等領(lǐng)域發(fā)揮了良好示范作用。

本次獲批的萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT，其底層資產(chǎn)為昆山國(guó)金數(shù)據(jù)中心，是長(zhǎng)三角樞紐節(jié)點(diǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目。在科技金融方面，該項(xiàng)目募集資金將投入到數(shù)據(jù)中心的建設(shè)與升級(jí)中，提升算力水平，滿足快速增長(zhǎng)的數(shù)字化需求，助力科技創(chuàng)新發(fā)展。在綠色金融方面，該項(xiàng)目2023年、2024年電能利用效率PUE（評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)中心能源效率的指標(biāo)）水平分別為1.25、1.24，處于華東區(qū)域領(lǐng)先水平；此外，項(xiàng)目2024年可再生能源使用比例達(dá)100%，通過綠電交易年減排二氧化碳12萬噸，能夠有效帶動(dòng)行業(yè)綠色低碳發(fā)展。在數(shù)字金融方面，該項(xiàng)目為數(shù)字基建領(lǐng)域開創(chuàng)了新的融資模式，有助于吸引更多社會(huì)資本投入數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，推動(dòng)數(shù)字技術(shù)在各行業(yè)的廣泛應(yīng)用，提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)的數(shù)字化水平。

萬國(guó)數(shù)據(jù)董事長(zhǎng)黃偉向記者表示，萬國(guó)數(shù)據(jù)公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品在上交所落地，為企業(yè)全周期融資提供了重要工具，有利于吸引更多資本流入數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，為行業(yè)發(fā)展帶來強(qiáng)大動(dòng)能。萬國(guó)數(shù)據(jù)將持續(xù)探索資本市場(chǎng)創(chuàng)新工具，用好公募REITs為重要資產(chǎn)上市平臺(tái)，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入，為數(shù)字基建高質(zhì)量發(fā)展打造好數(shù)據(jù)中心行業(yè)的權(quán)益融資樣本。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品和萬國(guó)數(shù)據(jù)公募REITs先后在上交所落地，是多層次REITs市場(chǎng)踐行金融“五篇大文章”、服務(wù)新基建全周期權(quán)益融資的典型案例，為行業(yè)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，有望推動(dòng)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)在更多領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)深度融合與協(xié)同發(fā)展。

政策引領(lǐng)實(shí)踐 滬市多層次REITs市場(chǎng)穩(wěn)步構(gòu)建

記者了解到，就在今年5月7日，證監(jiān)會(huì)債券司有關(guān)負(fù)責(zé)同志在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)委員會(huì)2025年第一次工作會(huì)議上表示，積極強(qiáng)化推動(dòng)建立多層次REITs市場(chǎng)，支持有市場(chǎng)潛力、有質(zhì)量保障的大類資產(chǎn)通過ABS和REITs融資，大力發(fā)展持有型不動(dòng)產(chǎn)類ABS。萬國(guó)數(shù)據(jù)公募REITs與持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品的成功落地就是多層次REITs市場(chǎng)助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的具體實(shí)踐。

專家認(rèn)為，公募REITs與持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、Pre-REITs等市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，共同為我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，建設(shè)多層次REITs市場(chǎng)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需要。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模龐大、類型豐富，需要層次分明的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來保證高效、平穩(wěn)運(yùn)行。另一方面，建設(shè)多層次REITs市場(chǎng)有利于滿足投融資兩端的多層次要求。通過建設(shè)多層次REITs市場(chǎng)，投資者可根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好選擇不同層次REITs市場(chǎng)的投資標(biāo)的，提升資本服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的精準(zhǔn)度；發(fā)行人可以根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況及不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況在不同的REITs市場(chǎng)發(fā)行產(chǎn)品，形成資產(chǎn)培育、上市、提質(zhì)的良性循環(huán)，大幅提升存量資產(chǎn)證券化效率。

今年正值首批REITs上市四周年。在證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，上交所已成為我國(guó)公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS主要上市（掛牌）場(chǎng)所。截至5月底，滬市REITs達(dá)44只，發(fā)行規(guī)模1,216億元（含擴(kuò)募）；已有21單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目申報(bào)，其中6單項(xiàng)目成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模122億元，主體涵蓋了央企、國(guó)企、民企和不動(dòng)產(chǎn)私募基金等，底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、租賃住房、數(shù)據(jù)中心、商業(yè)物業(yè)等類型。伴隨市場(chǎng)擴(kuò)容增類，滬市市場(chǎng)生態(tài)也在不斷完善，市場(chǎng)均衡機(jī)制韌性得到增強(qiáng)，多層次REITs市場(chǎng)穩(wěn)步構(gòu)建，必將在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮更大作用。