圖源丨文軒圖庫

曾經(jīng)百億規(guī)模，如今價值1元。

你沒看錯，6月17日，中交地產(chǎn)一紙公告震動資本市場：擬以1元對價向控股股東中交房地產(chǎn)集團剝離39.2億元負資產(chǎn)，徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

象征性賣身背后，是一家央企地產(chǎn)平臺從沖擊千億到瀕臨退市的生死自救，更折射出行業(yè)深度調(diào)整下房企轉(zhuǎn)型的殘酷代價。

根據(jù)公告，中交地產(chǎn)此次剝離的資產(chǎn)包包含51家房企股權(quán)、117個開發(fā)項目（土地儲備771萬平方米），以及334億元債權(quán)與469億元債務(wù)。評估報告顯示，標的凈資產(chǎn)賬面價值-39.19億元，交易定價1元實為“負資產(chǎn)甩賣”的無奈之舉。

1元交易在資本市場并不罕見，但規(guī)模如此之大的負資產(chǎn)剝離，凸顯了中交地產(chǎn)生存已岌岌可危。

數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)已連續(xù)兩年巨虧：2023年凈虧損16.11億元，2024年虧損額飆升至51.79億元；同期銷售額從458億元驟降至156億元，縮水66%。截至2024年末，其凈資產(chǎn)為-35.79億元，觸發(fā)退市風險警示。

作為央企中交集團旗下唯一房地產(chǎn)平臺，坐擁集團資源，可謂要錢有錢，要人有人，高光時期其股價一度飆升至 30.55元/股，總市值突破 200億元。

那知，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，沒有核心競爭力的中交地產(chǎn)再難適應(yīng)市場需求，一干問題暴露無遺。

2019年，時任董事長李永前提出“2023年沖千億”目標，中交地產(chǎn)隨即開啟瘋狂拿地模式。然而，行業(yè)下行周期中，高杠桿策略反噬自身，2024年資產(chǎn)負債率高達89.75%，融資余額576億元，存貨減值壓力巨大。

在公告中，中交地產(chǎn)將自身巨虧歸因于項目交付減少導致收入驟降、財務(wù)費用激增吞噬利潤，以及市場下行引發(fā)的資產(chǎn)減值，最終拖累凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負。

央企背景并未讓中交地產(chǎn)避開行業(yè)系統(tǒng)性風險。其項目多集中在三四線城市，去化緩慢，資金鏈承壓遠超預(yù)期，并形成了龐大的資金黑洞。

在房地產(chǎn)市場預(yù)期不明，地產(chǎn)公司運營持續(xù)惡化背景下，母公司不可能無止境的投入，剝離成為唯一的解決辦法。

中交地產(chǎn)在公告中表示，此次交易目的是剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦穩(wěn)定性更強的物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中交地產(chǎn)還表示，上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已持續(xù)對公司整體經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。總體來看，近年來為滿足項目建設(shè)的需要，公司債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率水平較高。

截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產(chǎn)負債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計為576.44億元，面臨較大償債壓力。

交易完成后，中交地產(chǎn)將“由重轉(zhuǎn)輕”，其資本結(jié)構(gòu)和盈利情況將得到改善。

然而，中交地產(chǎn)“削地為服”的轉(zhuǎn)型被質(zhì)疑“換湯不換藥”、“病急亂投醫(yī)”。2024年財報顯示，其物業(yè)管理收入僅7.28億元，不足總營收5%。盡管公司已擴招533人（含272名技術(shù)人員和261名物業(yè)服務(wù)人員），但對比萬科、華潤等已建立成熟物管體系的企業(yè)，中交地產(chǎn)的輕資產(chǎn)布局顯然起步太晚。

物業(yè)行業(yè)毛利率普遍低于20%，且競爭激烈。中交地產(chǎn)既缺品牌，也沒有規(guī)模優(yōu)勢，短期內(nèi)難撐如何能做到百億級營收？

安永報告預(yù)測，交易后中交地產(chǎn)總資產(chǎn)將縮水98%至20億元，年營收降至11億元，雖賬面扭虧為盈，但可持續(xù)性存疑。

此次重組亦引發(fā)對中交集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的猜測。目前，中交集團旗下除中交地產(chǎn)外，還控股港股平臺綠城中國。2023年綠城銷售額達1943億元，是中交地產(chǎn)的5倍。

業(yè)內(nèi)人士推測，未來兩家公司可能進一步合并，以避免同業(yè)競爭?！暗G城以品質(zhì)見長，與中交的低效資產(chǎn)難以協(xié)同?！币晃唤咏薪蝗耸客嘎?。

值得注意的是，中交地產(chǎn)原董事長李永前近期被傳失聯(lián)，與其同期失聯(lián)的還有中交集團前董事長劉起濤，為這場轉(zhuǎn)型更添撲朔迷離。

中交地產(chǎn)的“斷腕”雖暫緩?fù)耸形C，但轉(zhuǎn)型能否成功仍是未知數(shù)。其案例警示行業(yè)：即便央企背景，若戰(zhàn)略冒進、管理滯后，同樣難逃市場懲罰。

1元交易的代價，不僅是39億負資產(chǎn)的剝離，更是一家房企對舊模式的徹底告別。

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