沒(méi)想到上海第五批次土拍最有看點(diǎn)的地塊竟然是曹路！

即使這宗地不是純住宅，涵蓋商服用地，還有10%自持和5%保障房規(guī)劃，也沒(méi)能阻擋4家開(kāi)發(fā)商的拿地決心。

安徽高速、象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，都是上海土地市場(chǎng)的老面孔。

有意思的是，除了安徽高速，其他3家都是福建廈門(mén)的老鄉(xiāng)，曾經(jīng)為了利益合作，如今也為了利益分開(kāi)。

地塊在競(jìng)價(jià)67輪后到達(dá)中止價(jià)，溢價(jià)率40%。隨后進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，4家參拍房企無(wú)人放棄，但在競(jìng)品質(zhì)指標(biāo)觸頂后，象嶼、國(guó)貿(mào)選擇退出，場(chǎng)上僅留下了安高和聯(lián)發(fā)你追我趕。

安高拿地決心很大，因?yàn)樵谏虾Ｘ浿祪?chǔ)備嚴(yán)重不足，團(tuán)隊(duì)需要一個(gè)新的項(xiàng)目“續(xù)命”。

但沒(méi)想到，聯(lián)發(fā)拿地勢(shì)頭更猛，最終以總價(jià)約21億元成功競(jìng)得曹路地塊，綜合樓面價(jià)33957元/平方米。

41.68%溢價(jià)率，也創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

01

聯(lián)發(fā)為什么要拿曹路這塊地？

一個(gè)重要原因是，聯(lián)發(fā)之前在曹路嘗到了甜頭。

在這次出讓的地塊南側(cè)，聯(lián)發(fā)曾跟象嶼合作打造了金海汀雲(yún)臺(tái)，市場(chǎng)反響實(shí)在太好，6.3萬(wàn)元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，次次觸發(fā)積分，五開(kāi)五罄。

金海汀雲(yún)臺(tái)的成功也讓聯(lián)發(fā)備受鼓舞，所以這次拍地連小伙伴都不帶了，主打一個(gè)：有錢(qián)就要自己獨(dú)賺。

另一個(gè)原因，也是地塊質(zhì)量真的好。

相比金海汀雲(yún)臺(tái)，這塊地離地鐵更近，而且地塊面寬更大，未來(lái)戶型設(shè)計(jì)有更大優(yōu)化空間。

唯一不足，除了涵蓋商服用地就是北側(cè)高架的噪音問(wèn)題，但后期投入成本也能解決。

按照業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，曹路這個(gè)項(xiàng)目要保本，未來(lái)銷售均價(jià)至少要超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。

聯(lián)發(fā)拿下曹路地塊，還有更深層次原因。

當(dāng)下，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都聚焦核心城市，尤其是北上廣深，其中頭部央國(guó)企更是占據(jù)這些城市的核心地塊。

反倒是二線的央國(guó)企，比如華僑城、中交、一些前期發(fā)展迅猛的地方國(guó)企，雖然手握資金，但又沒(méi)那么雄厚，實(shí)力無(wú)法跟頭部央國(guó)企相比，但它們必須持續(xù)投資養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)，因此只能在與頭部央國(guó)企的比拼中夾縫生存。

對(duì)這類企業(yè)而言，瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)就是那些頭部央國(guó)企拼搶沒(méi)那么激烈、但仍有利潤(rùn)和流速和地塊。

在這種市場(chǎng)環(huán)境影響下，聯(lián)發(fā)的布局策略和操盤(pán)思路也在發(fā)生變化。

02

過(guò)去，聯(lián)發(fā)在三四線低能級(jí)城市布局了不少項(xiàng)目。

從2024年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，湖北鄂州、重慶、南昌、廣西的南寧、桂林和柳州都是聯(lián)發(fā)土地儲(chǔ)備面積較多的地方，對(duì)比之下，上海、廣州、深圳等高能級(jí)城市土地儲(chǔ)備規(guī)模較小。

在市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的情況下，布局三四線城市也讓聯(lián)發(fā)吃了苦頭。

2021年~2024年，聯(lián)發(fā)資產(chǎn)減值損失分別為7.51億元、10.15億元、14.8億元、20.92億元。

連續(xù)資產(chǎn)減值也讓聯(lián)發(fā)的利潤(rùn)不斷下滑，直至虧損。2021年~2024年，聯(lián)發(fā)的歸母凈利潤(rùn)分別為8.51億元、3.45億元、0.72億元、-20.1億元。

意識(shí)到問(wèn)題的聯(lián)發(fā)開(kāi)始換倉(cāng)。

去年聯(lián)發(fā)拿地金額123.4億元，新增貨值超200億元，僅在上海就拿下2幅地塊：

一是與象嶼合作拿下曹路宅地，打造成金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目；二是聯(lián)合新加坡豐隆這個(gè)大金主斥資約90億元拿下了黃浦區(qū)新天地商住地塊。

僅這兩個(gè)項(xiàng)目貨值就超160億元。

如今又拿下上海曹路地塊，如此同時(shí)，聯(lián)發(fā)還在深圳獲取了龍華民治地塊，溢價(jià)率也高達(dá)46.6%。

從這些拿地舉措來(lái)看，聯(lián)發(fā)換倉(cāng)意圖和布局一線的決心已經(jīng)非常明顯。

在操盤(pán)思路上，聯(lián)發(fā)也變了。

拿上海來(lái)說(shuō)，過(guò)去聯(lián)發(fā)在上海都是聯(lián)合體拿地，保利、建發(fā)、象嶼都是其合作對(duì)象。

或許是前期通過(guò)合作開(kāi)發(fā)積累了足夠的市場(chǎng)和操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在，聯(lián)發(fā)選擇單干。

這次的曹路地塊，就是聯(lián)發(fā)在上海獨(dú)立操盤(pán)的第一個(gè)項(xiàng)目。

03

這些變化或許也與聯(lián)發(fā)年初進(jìn)行的顛覆性變革有關(guān)。

今年2月，聯(lián)發(fā)進(jìn)行了人事?lián)Q防：

董事長(zhǎng)趙勝華改任總經(jīng)理；建發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理王文懷調(diào)任董事長(zhǎng)。

這兩位都是建發(fā)體系內(nèi)的“老人”，趙勝華資歷更深，但大部分履歷都在聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

不過(guò)，在業(yè)績(jī)面前，資歷并沒(méi)什么用。聯(lián)發(fā)的業(yè)績(jī)下滑直至虧損，可能就是趙勝華降職的關(guān)鍵。

反觀王文懷，投資能力強(qiáng)，而且也有改革精神，有帶領(lǐng)相關(guān)公司扭虧為盈的經(jīng)驗(yàn)。

人員調(diào)整的同時(shí)，聯(lián)發(fā)對(duì)組織架構(gòu)也開(kāi)展了大刀闊斧的改革。

調(diào)整前，聯(lián)發(fā)僅總部就有18個(gè)部門(mén)，多個(gè)部門(mén)職能出現(xiàn)交叉。

在這輪調(diào)整中，聯(lián)發(fā)將集團(tuán)層面一些職能部門(mén)進(jìn)行合并；在城市公司層面，撤銷所有城市公司，重組為10個(gè)事業(yè)部，并對(duì)相關(guān)事業(yè)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行任免。

其中值得注意的是，聯(lián)發(fā)上海公司與杭州公司被整合為滬杭事業(yè)部，集團(tuán)副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理孫濤兼任事業(yè)部總經(jīng)理。

或許，此次全力拼殺拿下曹路地塊就由其主導(dǎo)。

對(duì)聯(lián)發(fā)來(lái)說(shuō)，這不僅是一塊地，更是一次戰(zhàn)略信號(hào)的釋放：

從三四線的被動(dòng)調(diào)整，到一線城市的主動(dòng)出擊，從聯(lián)合操盤(pán)到獨(dú)立搏殺，聯(lián)發(fā)已經(jīng)不滿足于做“小弟”。

它會(huì)不會(huì)崛起成為上海樓市中下一個(gè)閩系黑馬？曹路地塊還能否重現(xiàn)金海汀雲(yún)臺(tái)的輝煌戰(zhàn)績(jī)？

一切只能交給時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

結(jié)語(yǔ)

聯(lián)發(fā)這一輪在曹路的拿地搏殺，并不只是它自己的故事。

它更像是一類房企的集體剪影。

他們資金不如頭部央國(guó)企雄厚，資源調(diào)動(dòng)能力也遠(yuǎn)遜一籌；但比起民營(yíng)房企，它們又尚有底氣，不至于徹底退出牌桌。

于是，在北京、上海這些一線城市，他們成了介于頭部央企和地方民企之間的“夾層玩家”——目標(biāo)是核心地段，但現(xiàn)實(shí)只能向次優(yōu)區(qū)域妥協(xié)。

比不過(guò)，就繞開(kāi)；

搶不到，就拼命；

不掙錢(qián)，也得拿

——為了流速，為了現(xiàn)金流，為了團(tuán)隊(duì)不解散。

于是我們?cè)诓苈?，看到了一個(gè)尷尬卻真實(shí)的場(chǎng)景：四家房企、三家來(lái)自廈門(mén)，為了一塊并不完美的地塊，殺到“品質(zhì)觸頂”，拼到最后一輪。

而這或許會(huì)成為未來(lái)土拍市場(chǎng)的某種常態(tài)——頭部央國(guó)企穩(wěn)坐頭排，中腰部國(guó)企在角落里默默搏命。

不是為了贏，而是為了留在牌桌上。

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