我是紫沐，這是我第451篇日記。

這周末保利天奕加推，依然爆火，妥妥的新盤頂流。

現(xiàn)在的市場，產(chǎn)品好有人買單，性價比高也有人買單。

但只有既認(rèn)可你的產(chǎn)品，又認(rèn)可你的價格，才能成為新盤頂流。

保利天奕的實(shí)力，還是值得肯定的。

但新盤頂流，就一定有美好的未來嗎？

別忘了，就在天奕旁邊的琶洲南TOD，曾經(jīng)也是新盤頂流。

現(xiàn)在的處境，卻說不上樂觀。

大概率，會有破發(fā)風(fēng)險。

那就延伸到幾個問題。

首先，琶洲南TOD破發(fā)，是產(chǎn)品的問題嗎？

明顯不是。

琶洲南TOD的競爭力有目共睹。

地段屬于真正的泛琶洲板塊，能吃到琶洲發(fā)展紅利。

本身自帶完善的配套，有下沉式商業(yè)，有地鐵上蓋，有九年制學(xué)校。

甚至還有濱水公園和產(chǎn)業(yè)配套。

加上樓盤本身是核心區(qū)少有的大花園樓盤，內(nèi)部交標(biāo)也沒拖后腿。

所以總體上看，琶洲南TOD沒什么瑕疵，算得上六邊形。

唯一的弱點(diǎn)，可能就是開發(fā)早，戶型屬于舊規(guī)。

但對琶洲南TOD這種改善定位的樓盤來說，得房率的影響遠(yuǎn)沒有剛需剛改那么大。

對標(biāo)目前很火的天奕天曜，琶洲南TOD也完全不虛。

天奕雖然產(chǎn)品新，但周邊還是荒地。

很多地塊，連拍賣都沒搞定。

配套完善的速度，肯定沒有琶洲南TOD那么快。

至于天曜，金融城核心區(qū)的地段概念，確實(shí)比琶洲南TOD好。

但員村不好看也不好住啊。

這亂糟糟的城市界面，短期很難有大的改善，配套在舊改完成之前也無法升級。

所以真要看競爭力，長遠(yuǎn)看琶洲南TOD不輸，短期看琶洲南TOD更好。

既然不是競爭力的問題，那破發(fā)的真正原因是什么？

是大環(huán)境，是操盤手。

琶洲南TOD開盤的時候，廣州樓市還處在火熱期的尾巴。

樓市信仰還沒破滅，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也相對穩(wěn)定。

那琶洲南TOD，作為那時候的新盤頂流，定價10萬+沒啥問題。

而且別忘了，那時候某地白紙黑字說得明白，琶洲會嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

琶洲南TOD，理論上會成為絕版，這也給了開發(fā)商推高房價的底氣。

只是誰也想不到，才過了兩年，琶洲住宅供應(yīng)會迎來井噴。

三兄弟、三姐妹，甚至琶洲南TOD旁邊，都多了一塊小琶洲南。

樓盤的稀缺性，被背刺到稀碎。

加上樓市和經(jīng)濟(jì)不景氣，開發(fā)商要以價換量求存，買家也無力支撐高房價。

價格戰(zhàn)大行其道。

比如天奕和天曜，雖然競爭力對比琶洲南TOD不占優(yōu)勢，但人家能降價啊。

7字頭開盤，加上新規(guī)，沖擊能不大嗎。

天量供應(yīng)稀釋了稀缺性，加上樓市整體大幅回調(diào)，開發(fā)商以價換量。

這才是琶洲南TOD破發(fā)的真正原因，而不是產(chǎn)品有問題。

業(yè)主沒有買錯房，只是買在了錯誤的時間。

當(dāng)然，放在那時候，誰也想不到，會錯得這么離譜。

既然產(chǎn)品沒問題，入手琶洲南TOD最需要考慮的，就是價格了。

別說，琶洲南TOD在二手中的熱度很高。

至少在我這，少有幾個咨詢二手的，都會把琶洲南TOD納入考慮范圍。

那目前天奕天曜最低7字頭，是不是琶洲南TOD也要降到7字頭。

我覺得不是。

琶洲南TOD除了產(chǎn)品和配套，還有個很大的優(yōu)勢，就是現(xiàn)樓。

所見即所得，不用擔(dān)心交付風(fēng)險，優(yōu)缺點(diǎn)都能直觀看到，不用猜。

入手之后，能睡個安穩(wěn)覺。

而且它不用等，即買既改善。

對于那些有地段、配套或者產(chǎn)品改善需求的買家來說，不用再等兩年。

省下來的時間，也是值錢的。

另外天奕好樓層基本要8萬+，天曜好樓層基本要9萬+。

琶洲南TOD疊加現(xiàn)樓優(yōu)勢后，賣10萬左右沒啥問題。

至于二手競品，目前中海花城灣和嘉裕公館，非超豪戶型普遍也在12-13萬左右。

考慮到地段和配套的差距，這個價差也很合理。

有現(xiàn)房需求的，可以蹲一蹲好價。

現(xiàn)在入手，自住保值能力還是很強(qiáng)的。

以前分析琶洲南TOD的時候，曾寫過不要追11萬以上的價格，目前看來是判斷對了。

但也沒必要對高價入手的買家落井下石。

人家只是買錯了時間，并沒有買錯產(chǎn)品。

對比同期其他樓盤，琶洲南TOD的抗跌水平，其實(shí)吊打99%的對手了。