2025年上半年臨近尾聲，此間深圳樓市整體表現(xiàn)如何？相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，結(jié)果超乎很多人的想象，一起來看看～

　　01

　　據(jù)貝殼研究院檢測(cè)，截至6月25日，上半年深圳全市二手房住宅共成交28618套，同比增長(zhǎng)33.8％；

　　區(qū)域分布上，龍崗、福田、南山穩(wěn)居成交量前三甲。

　　成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)剛需化特征：

　　單價(jià)4萬以下的房源成交占比達(dá)40.8％，同比擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)300萬以下房源成交占比41.5％，同比擴(kuò)大6.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)博弈中，買方議價(jià)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)。2025上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下降9.6%，議價(jià)率為7.6%，創(chuàng)2020以來半年度新高。計(jì)劃換房或急賣變現(xiàn)的業(yè)主，議價(jià)空間尤為明顯。

　　金融政策松綁對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用不容忽視。

　　2025年上半年，貸款購房比例達(dá)81%，同比擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)；純商貸購房比例超過六成，相比去年同期大幅增加了14%。

　　主要是限購限貸政策松綁了。

　　這讓手頭錢不太夠的購房者，終于有機(jī)會(huì)出手買房。對(duì)他們來說，按揭貸款幾乎是唯一的買房方式。

　　02

　　房?jī)r(jià)層面，樂有家最近發(fā)布了深圳131個(gè)片區(qū)近三個(gè)月二手住宅成交均價(jià)情況。

　　數(shù)據(jù)顯示：

　　成交均價(jià)超10萬/㎡的片區(qū)共有10個(gè)，其中南山區(qū)占7個(gè)、福田區(qū)占3個(gè)。

　　最貴的是深圳灣，每平米達(dá)16.1萬；其次是福田安托山，14.3萬/㎡。

　　對(duì)于預(yù)算有限的剛需買家，寶安、龍崗、鹽田、羅湖等地是主力選擇，大部分片區(qū)房?jī)r(jià)在3到5萬/㎡之間。
最便宜的片區(qū)是坪山坑梓，成交均價(jià)2萬/㎡。像大鵬、龍崗的寶荷、新生等片區(qū)，價(jià)格也都在2萬出頭。

　　還有兩個(gè)熱門板塊常被拿出來做對(duì)比：碧海和紅山。

　　前幾年市場(chǎng)行情起飛的時(shí)候，這兩個(gè)板塊房?jī)r(jià)差不多，標(biāo)桿樓盤都上到了十幾萬一平，如今這輪調(diào)整下來，當(dāng)前碧海片區(qū)成交均價(jià)回落至6.4萬/㎡，紅山片區(qū)為7.1萬/㎡。

　　光從房?jī)r(jià)調(diào)整的角度，紅山憑借深高北學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，相對(duì)更抗跌一些。

　　但要論未來發(fā)展空間和房?jī)r(jià)上限，碧海可能更高。

　　因?yàn)楸毯＞o挨著前海寶中，又有企鵝島的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，想象空間更大。加上碧海的新房供應(yīng)少，市場(chǎng)盤子小，意味著容易被激活，從這個(gè)角度來看，碧?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌出性價(jià)比。

　　03

　　截至6月25日，深圳新房住宅可售房源僅25731套，去化周期較年初顯著縮短。而這一變化主要源于供應(yīng)端收縮。

　　今年上半年全市新房住宅供應(yīng)僅14727套，同比下降46.6%，房企推盤節(jié)奏明顯放緩。

　　從區(qū)域分布看，寶安、龍華、龍崗成為供應(yīng)主力，寶安以3546套的住宅供應(yīng)量領(lǐng)跑全市。

　　上半年房企推盤整體謹(jǐn)慎，僅在4月為迎五一銷售節(jié)點(diǎn)而集中發(fā)力，其余月份供應(yīng)量普遍偏低。

　　與供應(yīng)收縮形成鮮明對(duì)比的是成交量的明顯回升。

　　今年1月1日至6月25日，深圳新房住宅成交21222套，同比增長(zhǎng)44.9%。

　　不過，市場(chǎng)分化特征愈發(fā)顯著，上半年全市誕生了兩個(gè)日光盤——閱云境廣場(chǎng)和紅山華府，開盤當(dāng)天即售罄。

　　龍華鵬宸云筑二期上演556批客選250套房，去化率92%；

　　南山前海時(shí)代尊府143批客選76套房，去化率同樣達(dá)到90%。

　　冷門項(xiàng)目去化節(jié)奏顯著滯后，市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象凸顯。

　　04

　　深圳樓市下半場(chǎng)即將拉開帷幕。

　　在政策環(huán)境持續(xù)寬松的背景下，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，市場(chǎng)活躍度有望進(jìn)一步提升。

　　購房者更趨理性的選擇，將推動(dòng)開發(fā)商在產(chǎn)品力、交付力上持續(xù)精進(jìn)，最終促使行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代，意味著并不是所有的房產(chǎn)都能保持上漲趨勢(shì)，那些缺乏產(chǎn)業(yè)資源和民生資源的區(qū)域?qū)?huì)停滯不前。

　　在這個(gè)階段，對(duì)于買了房的人來說，需要及時(shí)升級(jí)資源配置，以增強(qiáng)房產(chǎn)的抗跌性、成長(zhǎng)性和變現(xiàn)能力。

　　這就是向上置換的重要性。

　　短期的市場(chǎng)波動(dòng)，如經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和深圳供應(yīng)量的變化，都會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。

　　但在市場(chǎng)穩(wěn)定后，分化將成為主流，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將更加突出，而弱勢(shì)項(xiàng)目和區(qū)域則必然落后于大勢(shì)。

　　對(duì)買房人來說，緊跟城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、錨定核心資源，仍是資產(chǎn)保值增值的首選。