作 者丨畢亞軍

月初，香港地產(chǎn)四大天王之一、超級(jí)豪門(mén)鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展就發(fā)布公告，幾筆30多億美元的永續(xù)債需要延遲派息。

最近，市場(chǎng)消息稱其債權(quán)人已陸續(xù)收到利息，但昨日公司又再度公告，要就現(xiàn)有貸款的再融資，與債權(quán)人磋商。

言外之意，磋商不成，公司或?qū)⒃俅伪�。而其需要重新談融資的貸款規(guī)模，據(jù)傳高達(dá)875億港元。

素來(lái)以穩(wěn)著稱，天王級(jí)的老錢(qián)家族，怎么也走到這步田地？

內(nèi)地一位地產(chǎn)商曾形容香港地產(chǎn)天王們，“都是老狐貍”。

從這一輪地產(chǎn)周期看，這其中最老的狐貍依然當(dāng)屬李嘉誠(chéng)。

李嘉誠(chéng)不斷甩賣(mài)內(nèi)地樓盤(pán)期間，鄭氏家族起初是緊跟步伐的。早在2015年，新世界發(fā)展就曾在一個(gè)月內(nèi)，一口氣賣(mài)掉價(jià)值近350億的9個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，買(mǎi)方則是鄭裕彤幫助過(guò)的恒大。

但沒(méi)過(guò)多久，新世界發(fā)展的風(fēng)格就變了，他們好像跟當(dāng)時(shí)的很多人一樣，認(rèn)為李嘉誠(chéng)這一次肯定是看走眼了。

此前賣(mài)賣(mài)賣(mài)的他們，很快就開(kāi)始了買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

2017年，鄭裕彤長(zhǎng)孫鄭志剛出任新世界發(fā)展總經(jīng)理，他上任就狂按加速鍵，半月內(nèi)就以一筆80億港幣的地皮賣(mài)賣(mài)，創(chuàng)了香港商用地價(jià)新紀(jì)錄。

那期間的市場(chǎng)也狂打李嘉誠(chéng)的臉，伴隨他一路賣(mài)賣(mài)賣(mài)的，是房地產(chǎn)持續(xù)的價(jià)量齊升。

此后幾年，新世界發(fā)展更是頻頻出手。其標(biāo)志性動(dòng)作包括，2019年斥資近百億，在杭州招拍掛史上最高起拍價(jià)之上再加價(jià)，拿下一塊地，也刷新杭州地塊成交總價(jià)新高紀(jì)錄。

直到2022年，新世界發(fā)展都還在大肆加倉(cāng)。

雖然，當(dāng)時(shí)恒大已經(jīng)暴雷，市場(chǎng)已是風(fēng)聲鶴唳，但鄭志剛依然做出了耗資百億的拿地計(jì)劃，認(rèn)為當(dāng)時(shí)已是抄底的良機(jī)。

不光是拿地，期間鄭志剛還在全國(guó)猛蓋他的K11購(gòu)物中心。

被鄭志剛視為心頭肉的K11，憑借前沿藝術(shù)獨(dú)樹(shù)一幟。甚至，這些年的鄭志剛，從行頭到舉手投足，也都更像是搞藝術(shù)的而不是做企業(yè)的。

如此擴(kuò)張之下，短短幾年，新世界發(fā)展的凈負(fù)債率就從之前的30%左右飆升到2024年的57.5%，如果算上永續(xù)債則超過(guò)80%。

但現(xiàn)在回頭看，這些投入都太樂(lè)觀了。

倉(cāng)又加錯(cuò)。

去年，鄭志剛辭去了在新世界發(fā)展的實(shí)職。

他自己說(shuō)是要把更多精力放到社會(huì)公益，服務(wù)社會(huì)，但外界卻有輿論認(rèn)為，這顯示他的父親鄭家純已對(duì)他不再有信心甚至是信任。

鄭志剛離職的這一年，新世界發(fā)展虧損近200億，為集團(tuán)史上的無(wú)前例。而且，當(dāng)時(shí)，新世界發(fā)展的債務(wù)就已令人矚目。

但換上來(lái)的集團(tuán)管理層信心滿滿，用相當(dāng)來(lái)強(qiáng)調(diào)公司的財(cái)務(wù)健康。直到6月還不起利息，其財(cái)務(wù)難支才大白于天下。

擱往日，這筆錢(qián)對(duì)新世界而言也就是灑灑水，才7720萬(wàn)美元。

但今日真的不同往日了。

新世界發(fā)展的家底依然殷實(shí)。根據(jù)財(cái)報(bào)，至2024年底，其資產(chǎn)凈值高達(dá)2166億港元，凈負(fù)債率才為57.5%。

但現(xiàn)在資產(chǎn)不好使，現(xiàn)在是手里有現(xiàn)金才能渡過(guò)鬼門(mén)關(guān)。

而新世界發(fā)展就是現(xiàn)金關(guān)難過(guò)，至24年底，其借貸總額1510億港元，超過(guò)320億是短期債，但手里的現(xiàn)金卻只有218億。

如何補(bǔ)上缺口？只有賣(mài)產(chǎn)、賣(mài)房。

但現(xiàn)在的資產(chǎn)和房子，都不好賣(mài)。鄭志剛在任期間，就已經(jīng)努力，將一些鄭裕彤時(shí)期的項(xiàng)目也都打包出售，但效果并不理想。

2022年，新世界發(fā)展的綜合收入超過(guò)680億元，但2024年7月至2025年5月的11個(gè)月里，其房屋合約銷(xiāo)售額才248億港元。

而這都還是奮力甩賣(mài)才有的成績(jī)。

甚至鄭家純的太太葉美卿都親自出馬，掏腰包貢獻(xiàn)了業(yè)績(jī)，今年2月份，她以將近1500萬(wàn)港元，買(mǎi)了新世界一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)。

雪上加霜的是，鄭志剛引以為傲的K11這些年也不太美好，越來(lái)越好，這些年的線下商業(yè)，基本也就這么個(gè)情況。

鄭氏家族的另一大產(chǎn)業(yè)周大福，一年關(guān)店超過(guò)900家之后，也在6月18日公告，計(jì)劃發(fā)行88億港元的可轉(zhuǎn)換債券，支持公司的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

鄭裕彤家族是香港四大超級(jí)豪門(mén)中，唯一把第三代幾乎推到接班人位置的老錢(qián)家族。

幾乎已被確立為接班人的鄭志剛，也是四大家族中活躍度最高，最雄心勃勃最想折騰出自我的第三代傳人，他在抖音上有281萬(wàn)粉絲，標(biāo)簽就是夢(mèng)想家。

當(dāng)鄭志剛信心滿滿帶著新世界大展宏圖之際，李嘉誠(chéng)在大把套現(xiàn)然后投資最不性感的水、電、氣等老掉牙生意，李兆基的兒孫幾乎躺平不動(dòng)，新鴻基郭家則在打豪門(mén)官司。

但這信心和宏圖走下來(lái)，卻是這樣的結(jié)局，想來(lái)也是令人唏噓。

所以，悲觀者不一定只有正確，樂(lè)觀者也不一定就能成功。

識(shí)時(shí)務(wù)者，才是真俊杰。

但除了諸如李嘉誠(chéng)，這時(shí)務(wù)又有幾人能識(shí)到？

就算李嘉誠(chéng)，即使他識(shí)到了，可又能真正做到？

歡迎關(guān)注【華商韜略】，識(shí)風(fēng)云人物，讀韜略傳奇。