近日，樓主的朋友圈有條信息引起樓主的注意：長嶺雅居450萬起買160㎡。

如按中介給出的這個總價，160㎡折算單價為2.8萬/㎡，這與我們對長嶺居遍地4萬+的印象不相符。特別是大面積房子，在長嶺居就是“高房價”的代表。

中介在自己的朋友圈還有留言：這個戶型在兩個月前還要580萬左右。

中介給出的圖片顯示，長嶺雅居大平層從原4W+降至現(xiàn)在2.8W+。

圖源中介

如中介所說的——卷到?jīng)]朋友，在長嶺居已經(jīng)到了以價換量的地步。

01

長嶺居面臨價格與庫存雙重壓力

黃埔新睡城長嶺居，大戶型+高總價，這里曾是有錢人的“世外桃源”。

在大家的印象中，這里的樓盤走高端路線，單價4萬、5萬的房價不在話下。但沒想到的是，長嶺居終于不撐了，房價降到了2字頭。

今年1月，長嶺居中介放出長嶺居房價，仕林苑99-181㎡三至五房，總價285萬起，折算單價2.8萬/㎡起。

2024年底，曾經(jīng)開盤賣3.9-4.2萬/㎡的天健天璽，價格也向下深度調(diào)整，95㎡特惠價279萬，折合單價2.9萬/㎡。這是長嶺居刺破3字頭的開端。

這在以前走改善路線、豪宅化的長嶺居中，對比普遍4-5萬/㎡的房價，2字頭看起來很香。
為應(yīng)對市場下行，內(nèi)卷嚴重的長嶺居，許多項目房價開始下探。

然而，并不是降價就能提高銷量。承受了“去化率差”的陣痛后，走向2字頭的長嶺居，如今還賣得動嗎？

長嶺雅居片區(qū)商業(yè)體規(guī)劃效果圖

根據(jù)克而瑞最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，長嶺居板塊近一年商品住宅累計成交153套，整體成交均價為42583元/㎡。

值得關(guān)注的是，今年5月該區(qū)域成交均價驟降至34904元/㎡，環(huán)比大幅下滑21%，這一跌幅在周邊70個板塊中居首；同比也下降18%，創(chuàng)下近12個月以來的價格新低。

除價格持續(xù)走低外，該板塊月均成交量長期維持在個位數(shù)水平，市場活躍度明顯不足。

圖源@克而瑞

另一方面，由于去化放緩，長嶺居一手房庫存量壓力增大。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2025年5月，長嶺居商品住宅庫存量為1079套。若以當前市場去化速度計算，預(yù)計完全消化現(xiàn)有庫存約需9年時間。

02

山水宜居區(qū)，被卡住的銷售喉嚨

長嶺板塊位于黃埔區(qū)腹地，森林覆蓋率達50%，擁有7條河涌、4座水庫，生態(tài)林地、水域占比高達83.3%。

也就是高比例的山林覆蓋率，這里被定位為廣州東部山水新城生態(tài)宜居示范區(qū)，既沒有科學(xué)城雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，也沒有知識城高精尖的知識產(chǎn)業(yè)，但它在人們的心目中卻有個雅號：高端睡城。

不過這個板塊確實也如大家所想象的方向建設(shè)，這里除了生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，近年來長嶺板塊在文化、商業(yè)、教育等方面配套均不斷完善，憑借高品質(zhì)、高顏值的綠美城區(qū)面貌，吸引了年輕人在此安家置業(yè)。

長嶺街道水聲水庫邊的君瀾酒店/圖源@廣州黃埔發(fā)布

雖然環(huán)境優(yōu)美，但這里的起點比較高：大面積+高房價是這里的標配。

從2021年到2023年，知識城集團一連拿下長嶺居4宗宅地，分別為CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地塊是知識城集團與方圓聯(lián)合體拿下，CPPQ-A4-4地塊則由高新區(qū)集團拿下，樓面價1.87-2.08萬/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地塊就是由知識城集團2021年底拿下，轉(zhuǎn)化而來的長嶺雅居，項目在2023年3月底開賣。

該項目一期打造11棟住宅+1棟政府統(tǒng)籌房，戶型涵蓋160-300㎡大平層，總計1080戶，開盤價格4.5-5萬/㎡，總價已經(jīng)超過了700萬。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年長嶺居商品住宅成交主力以120㎡以上戶型為主，共成交89套，占比58%。

圖源@克而瑞

不但如此，由于2021年地塊出讓時恰逢廣州限購政策最嚴厲的時期，出讓的地塊就做出明確的規(guī)定：50%房源必須出售給首次置業(yè)者。

這對項目銷售來說，已被卡住了喉嚨。

大面積+高房價+首套限購，讓眾多剛需和改善群體、投資者繞過了長嶺居的項目。

03

突出重圍，還需在配套下功夫

大戶型+高總價，高門檻的長嶺居基本將剛需拒之門外。

在市場下行的大環(huán)境下，自然賣得不好。

同時，板塊內(nèi)也有許多二手房源，與新房形成競爭，包括保利越秀嶺南林語、金融街·融穗御府、奧園春曉、萬科山景城等等，均價約3萬/㎡左右。

面對競爭對手，新盤為賣個好價格，只能將樓盤往高端做，如采用玻璃幕墻設(shè)計，產(chǎn)品做到了3米以上層高、專梯專戶、大面寬陽臺等等，這些都是高端盤的標配。

但在以剛需和剛改客戶為主的長嶺居，這樣的高標準產(chǎn)品并不適合剛需群體，他們需要的是性價比：小戶型+低總價。

面對高門檻，黃埔的剛需分流到板塊內(nèi)的二手市場，或老黃埔、科學(xué)城稍便宜的新房，如中央城、黃埔新城、未來方洲、海絲城、黃埔未來城等等，這些新項目無一不是3字頭的房價。

另外，目前長嶺居的配套比較缺乏，只能靠住宅底商，雖可以滿足基本的消費，但大型商業(yè)廣場還需等多一段時間。

長嶺居在這種圍困下，想突出重圍，唯有降價走量，但要取得購房者的歡心，還需在配套及交通上下功夫。