撰文| 巫英蛟劉虎

以“秦嶺1149棟違建別墅被拆除整治”聞名全國的西安，近日又被《每日經(jīng)濟新聞》曝光世紀頤園小區(qū)違章建筑群。該小區(qū)總共建了9棟樓，有合法手續(xù)的只有4棟，其余樓棟都是違章建筑。在西安多輪“拆違”風暴中，它安然無恙，屹立二十年不倒。

不僅如此，原本歸全體業(yè)主所有的小區(qū)土地（包含兩棟違章建筑）被開發(fā)商趙靜波悄然轉手，加上其它幾棟違建20年的租賃收入，涉及金額早已過億，這些收益均被開發(fā)商侵吞。

紅圈位置原為小區(qū)公共綠地，后被開發(fā)商私自賣給隔壁商業(yè)項目；黃圈內的是違法建筑。巫英蛟 攝

筆者調查發(fā)現(xiàn)，為了將上述“非法資產(chǎn)的收益”進行洗白，開發(fā)商開啟了系列眼花繚亂的操作：先將項目開發(fā)公司注銷，債權債務協(xié)議轉讓給小區(qū)物業(yè)公司——趙直系親屬控制的物業(yè)公司獲取違建樓棟20年的出租收益——再通過法院訴訟手段，獲取小區(qū)土地出讓的數(shù)千萬賠償收益。

西安市兩級法院對這種顯而易見的“資產(chǎn)洗白”手法視而不見，還能認可項目開發(fā)公司分別在注銷兩年、四年后發(fā)出的《債權債務轉讓告知書》，兩次判決購買小區(qū)土地的合作公司（陜西智逸實業(yè)公司）將數(shù)千萬賠償收益支付給小區(qū)物業(yè)公司（西安藍基物業(yè)管理有限公司，下稱“藍基物業(yè)”），成功讓業(yè)主的應得收益流入開發(fā)商腰包，非法資產(chǎn)也成了“合法收益”。

一連串不可思議的現(xiàn)實背后，隱藏著開發(fā)商與西安權力網(wǎng)絡之間盤根錯節(jié)的關系。上述“合法收益”最終流入的藍基物業(yè)，其大股東為農工黨西安市委會主委（一般為副廳級）肖紅亮的夫人金林，小股東疑似為肖紅亮姐姐肖紅霞。開發(fā)商趙靜波則為肖紅亮的岳母。

百度百科對肖紅亮的介紹

通過世紀頤園的違章建筑項目，肖紅亮的夫人金林及姐姐肖紅霞、岳母趙靜波獲取的收益有多少呢？粗略估算在1.44億元（大都薈現(xiàn)金賠償2150萬元+西安中院判決賠償3958萬元+大都薈3129平米商業(yè)樓市場價8300萬元左右），若加上五棟違建商業(yè)20年的租賃費用，實際收益更遠超這個數(shù)字。

01

避開業(yè)主的私下交易，涉嫌非法買賣土地

“世紀頤園”位于西安高新區(qū)科技路與高新四路十字西北角，由趙靜波控制的西安榮康置業(yè)有限公司（下稱“榮康公司”）自2004年起開發(fā)建設。

2012年7月25日，榮康公司與陜西智逸實業(yè)有限公司（下稱“智逸公司”）簽署一份頗具爭議的《合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，為配合趙家坡城中村改造項目，智逸公司擬征用世紀頤園小區(qū)西側2.82畝土地及兩棟建筑，用于開發(fā)“大都薈”商業(yè)項目。榮康公司同意拆除該區(qū)域建筑，并以此換取2150萬元現(xiàn)金補償及3197平方米商業(yè)房屋的賠償。

協(xié)議約定，為保障榮康公司“合法權益”，智逸公司同意在榮康公司無需支付購房款的前提下，三日內與其網(wǎng)簽“新旅城”項目的商品房買賣合同。待城改項目中應賠房屋的施工面積達到總網(wǎng)簽面積后，智逸公司再通知榮康解除網(wǎng)簽合同，再行簽署正式賠償房屋的網(wǎng)簽合同。

問題在于，該協(xié)議交易對象的土地并非私人可售資產(chǎn)。根據(jù)世紀頤園總平面圖，該地塊為公共綠地，依法屬全體業(yè)主共有。榮康公司與智逸公司的協(xié)議未經(jīng)業(yè)主大會表決程序，亦未征得業(yè)主集體同意，涉嫌擅自處分小區(qū)共有財產(chǎn)。依據(jù)《物權法》《民法典》等相關法律規(guī)定，小區(qū)公共部分的處置必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決，達成“雙過半”或“專項多數(shù)”方可生效，而本次交易顯然繞開了這一程序。

該地塊本為公共綠地，依法屬全體業(yè)主共有。受訪者提供

協(xié)議簽署后，智逸公司如約將現(xiàn)金匯入榮康公司實控人趙靜波的個人賬戶，而非公司賬戶。隨后，榮康公司清空原有建筑，并于2012年8月10日前將地塊及建筑整體移交給智逸公司，后者立即展開“大都薈”項目的規(guī)劃與建設。

2018年8月15日，榮康公司召開全體股東會，決議注銷公司，并將債權、債務及全部資產(chǎn)移交給藍基物業(yè)，包括智逸公司應賠償給榮康公司的房產(chǎn)。同年10月30日，榮康公司正式注銷。

詭異的是，兩年后的2020年，榮康公司“死而復生”，向智逸公司發(fā)出一份蓋有公章的《通知》，稱：“鑒于2012年7月25號你公司與西安榮康公司所簽訂的合作協(xié)議，你公司至今均未履行合同約定的全部義務……其中你公司未履行的部分義務，將由轉讓后的西安藍基物業(yè)公司享有權利，故望你公司依法對西安藍基物業(yè)公司承擔全部的合同義務?！?/p>

02

注銷兩年再發(fā)通知，西安法院居然也認可

由于智逸公司遲遲未交付房屋，藍基物業(yè)于2023年初將其起至西安市雁塔區(qū)法院。

藍基物業(yè)在訴訟中主張，其已從原權利人榮康公司處受讓《合作協(xié)議》項下的全部權利義務，依法有權要求智逸公司交付位于雁塔區(qū)科技路305號高新大都薈6幢1-3層、共計3197平方米的賠償房屋，并配合辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。因智逸公司未按照《合作協(xié)議》約定在2015年10月25日前完成交付，已構成嚴重違約。藍基物業(yè)請求依據(jù)合同約定標準，判令智逸公司支付逾期違約金2987萬余元；同時，因涉案房產(chǎn)已被智逸公司擅自出租獲取收益，導致藍基物業(yè)無法行使房屋使用權，故主張賠償相應租金損失2781萬元。

雁塔區(qū)法院。巫英蛟 攝

智逸公司則在答辯中辯稱，《合作協(xié)議》僅對其與榮康公司具有約束力，榮康公司與藍基物業(yè)之間的權利義務轉讓未經(jīng)其同意，不符合《民法典》第555條所規(guī)定的“對方當事人明確同意”條件，因此轉讓無效，藍基物業(yè)無權作為本案的訴訟主體。

智逸公司還主張，其已向榮康公司支付2150萬元補償款，并辦理了“新旅城”項目房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，但榮康公司遲遲未解除該項目的網(wǎng)簽合同，未履行配合交付義務，構成違約。不僅如此，《合作協(xié)議》所涉土地并未全部交付，目前仍有126.7平方米尚未移交。

因此，智逸公司認為，其履行受阻系因榮康公司違約在先，藍基物業(yè)不具交房請求權，自己亦不存在違約責任。

雁塔區(qū)法院經(jīng)審理認為，榮康公司與藍基物業(yè)之間構成債權讓與關系，并不屬于《民法典》第555條規(guī)定的“合同權利義務的概括轉讓”，因而不需智逸公司同意，僅需履行通知義務即可生效。2018年，榮康公司已向智逸公司出具書面通知，明確其將相關權利義務轉讓予藍基物業(yè)，構成法律上的有效通知。因此，藍基物業(yè)系本案的適格原告，有權主張《合作協(xié)議》項下的相關權利。

法院指出，《合作協(xié)議》明確約定賠償房屋應于2015年10月23日前交付。智逸公司雖早已完成竣工驗收備案手續(xù)，卻遲遲未與藍基物業(yè)協(xié)商交房，反而將房產(chǎn)用于抵押及出租牟利，拒不移交產(chǎn)權，并隱瞞爭議事實，構成明顯違約。法院據(jù)此判令智逸公司依合同約定及市場評估標準，賠付違約金并承擔由此造成的經(jīng)濟損失。

雁塔區(qū)法院于2024年10月18日作出判決：智逸公司應于判決生效后10日內將大都薈6幢1-3層（10個戶室，面積共計3129.39㎡）交付藍基物業(yè)，并于30日內協(xié)助辦理產(chǎn)權登記手續(xù)；支付逾期交房違約金2988萬余元；賠償藍基物業(yè)因無法使用房產(chǎn)所造成的租金損失2203萬余元。

藍基物業(yè)在該違建內辦公。巫英蛟 攝

智逸公司不服一審判決，向西安中院提起上訴，并于2024年12月8日委托專家組就案件所涉民商事法律問題進行論證。專家組的主要意見如下：

榮康公司與藍基物業(yè)之間的《協(xié)議書》性質上構成合同權利義務的概括轉讓。依《民法典》第555條，概括轉讓須經(jīng)合同相對方（即智逸公司）“明確同意”。智逸公司未就該轉讓表達同意，轉讓對其無效，藍基物業(yè)無權主張合同權利。

法院將概括轉讓拆分為“債權讓與”與“債務轉移”，并援引第546條（債權轉讓通知生效）作為裁判依據(jù)，屬于法律適用錯誤。此種解釋路徑淡化了權利義務之間的內在牽連，弱化了第555條的效力，違背了《民法典》的立法邏輯。

同時，榮康公司2018年已注銷，其后不具有法人資格，法院認可其2020年發(fā)出通知屬事實認定錯誤。

關于智逸公司是否構成違約這一爭議，專家組認為，《合作協(xié)議》第12條約定：榮康公司須先解除“新旅城”項目房產(chǎn)網(wǎng)簽，智逸公司方交付賠償房屋。雙方履行義務構成有順序的對待給付關系，屬典型的“附條件履行”。本案中，榮康公司未履行解除原網(wǎng)簽義務，智逸公司有權依《民法典》第526條行使先履行抗辯權。雁塔區(qū)法院判決未考慮該抗辯權的存在，片面認定智逸構成違約，系適用法律錯誤。

綜上，與會專家一致認為：藍基物業(yè)非適格原告，其基于榮康轉讓主張權利缺乏合法依據(jù)；智逸公司未違約，其基于《合作協(xié)議》的順序履行條款依法享有拒絕履行的抗辯權。

03

報告引用未經(jīng)質證證據(jù)，法院助力“違法收益”合法化

2025年3月21日，西安中院就該案作出二審判決，維持一審關于智逸公司構成違約的認定。但二審法院指出，藍基物業(yè)同時主張違約金與租金損失賠償，加重了智逸公司的違約責任，明顯不當。據(jù)此，法院判令智逸公司僅需交付十套房屋，并支付違約金2988萬余元，駁回租金損失賠償請求。

西安市中院。巫英蛟 攝

對此，智逸公司方面認為，法院通過“依法判決”的形式，實質上完成了對違法資產(chǎn)的合法化處理。

“無論是賠償款還是賠償房屋，榮康公司心知肚明，這些資產(chǎn)應屬于小區(qū)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，而非開發(fā)商的私人權益。正因如此，其急于將賠償資產(chǎn)歸入趙靜波個人名下。”一位接近案件的知情人士稱：“趙靜波收取賠償款后，隨即將榮康公司注銷，并將合同債權轉移至其實際控制下的藍基物業(yè)。最終，通過法院的判決完成了對這筆資產(chǎn)的‘洗白’和合法化?！?/p>

在智逸公司一方看來，西安兩級法院在這一過程中不僅未予糾偏，反而在關鍵節(jié)點上起到了推波助瀾的作用。

首先，該案標的金額高達數(shù)千萬元，糾紛持續(xù)超過12年，案情復雜。但雁塔區(qū)法院最初竟以“簡易程序”立案，擬由速裁庭法官獨任審理。直至智逸公司多次提出異議，法院才改為普通程序，并組成合議庭正式審理。

其次，圍繞藍基物業(yè)主張的租金損失，雁塔區(qū)法院在無合理理由的情況下反復委托司法鑒定，且所出具的鑒定報告引用了未經(jīng)質證的證據(jù)材料，明顯違反《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十四條關于“法院應組織當事人對鑒定材料進行質證”的法定要求。根據(jù)該條款：“未經(jīng)質證的材料，不得作為鑒定的根據(jù)?！币虼?，該鑒定程序涉嫌嚴重違法。

最后，一審與二審法院的判決將合同權利與義務人為割裂，違反了《民法典》第555條關于“合同權利義務概括轉讓須經(jīng)對方同意”的強制性規(guī)定。法院在未確認智逸公司同意的前提下，即認定轉讓有效，導致藍基物業(yè)獲得合同權利，而原合同義務則由已注銷的榮康公司承擔，實現(xiàn)了實質性的“債權外遷、債務留殼”。

值得注意的是，藍基物業(yè)與榮康公司至今未就“新旅城”網(wǎng)簽擔保合同履行解除義務，反而借助法院判決實現(xiàn)了債務剝離，并獲得名義“干凈”的房產(chǎn)與債權。而遺留的債務部分，則被留在已注銷的榮康公司及其年邁股東名下。據(jù)工商信息顯示，榮康公司兩位股東分別為金愛國（1952年生，現(xiàn)年73歲）與張德讓（1949年生，現(xiàn)年76歲）。

更令智逸公司質疑的是，法院在確認賠償房屋范圍時，對原《合作協(xié)議》附件所明確的房屋位置予以實質性擴大。依據(jù)協(xié)議，賠償房屋應位于大都薈項目6號樓A（南單元），而生效判決卻認定賠償房屋為6號樓A（南單元）及6號樓B（北單元），等于強行增加了賠償義務。

此外，榮康公司早在2018年即已完成注銷，喪失法人資格，卻仍在2020年10月21日由其名義上代表人金愛國、張德讓發(fā)出《通知》，并被西安中院在二審判決中認定為“有效法律行為”。這一認定，進一步引發(fā)外界對事實認定與法律適用合法性的質疑。

04

盤根錯節(jié)的政商網(wǎng)絡下，逾億收益流向廳官家屬

世紀頤園小區(qū)正門。巫英蛟 攝

“今年4月，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司和隔壁的大都薈開發(fā)商正在打官司，這讓我們感到疑惑，于是請律師進行咨詢，并調取了相關案件資料。結果令我們震驚：開發(fā)商和物業(yè)公司涉嫌惡意侵吞我們全體業(yè)主過億元的合法權益?！笔兰o頤園小區(qū)一位業(yè)主說。

通過向政府部門查詢，并比對小區(qū)原始規(guī)劃圖紙，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)世紀頤園項目原規(guī)劃審批僅為A、B、C、D四棟樓，然而目前小區(qū)內實際存在七棟建筑（合計9棟建筑，兩棟建筑連帶土地被開發(fā)商出售給智逸公司）

“多出來的三棟顯然是違建。此前被賣給隔壁大都薈的那塊小區(qū)土地上的兩棟也是違章建筑?！痹摌I(yè)主說，“這兩棟違建及所占綠地，早期已獲得智逸公司賠償2150萬元，如今法院又判令賠付3219㎡商業(yè)房產(chǎn)及近3000萬元現(xiàn)金。這已不只是侵權，而是赤裸裸地掠奪業(yè)主共同財產(chǎn)?！?/p>

據(jù)悉，有業(yè)主已委托律師向智逸公司發(fā)出《律師函》指出：世紀頤園開發(fā)商榮康公司在未征得全體業(yè)主書面同意的情況下，擅自簽署《合作協(xié)議》，將屬于業(yè)主共有的土地及其上附屬建筑轉交智逸公司，并以此換取高額賠償，違反了《民法典》第274條、278條關于業(yè)主共有部分處分權需經(jīng)“業(yè)主共同決定”的強制性規(guī)定，藍基物業(yè)也無權單方面主張該等權利。

對此，智逸公司一位工作人員向澎湃新聞記者回應稱，目前涉及前述土地爭議的判決已進入執(zhí)行階段，但因涉案房屋存在租賃關系，尚未實際執(zhí)行。針對業(yè)主發(fā)出的律師函，他們已向法院遞交《暫緩執(zhí)行申請書》，但法院認為業(yè)主主張與本案無直接關聯(lián)，尚未正式受理。

2025年6月18日，世紀頤園小區(qū)一位積極維權的業(yè)主表示，其因維權而被物業(yè)“重點關注”，“最嚴重的時候，物業(yè)公司甚至安排人蹲守在我家門口，形成威懾?！?/p>

該業(yè)主指認，目前小區(qū)內的三棟違章建筑分別由不同主體使用：一棟位于小區(qū)北側，為社區(qū)居委會和一家養(yǎng)老院實際占用；一棟位于西側，由藍基物業(yè)辦公使用；另一棟則緊鄰A座北側，被出租給個體商戶。

社區(qū)居委會在其中一棟違建內辦公。巫英蛟 攝

《每日經(jīng)濟新聞》記者就此采訪屬地街道辦，工作人員回應稱，早在2021年前后，相關職能部門已確認藍基物業(yè)和世紀頤園社區(qū)使用的兩棟建筑為違建。但在后續(xù)“溝通協(xié)調”中，這些建筑被轉為“公益用途”，由社區(qū)免費使用，遂得以保留至今。

違建緣何如此輕而易舉合法化？知情人士指出，這背后或與開發(fā)商趙靜波的政商關系密切相關。這一連串不可思議的現(xiàn)實背后，隱藏著開發(fā)商與西安權力網(wǎng)絡之間盤根錯節(jié)的關系。藍基物業(yè)大股東為農工黨西安市委會主委（一般為副廳級）肖紅亮的夫人金林，小股東疑似為肖紅亮的姐姐肖紅霞。開發(fā)商趙靜波則是金林的母親、肖紅亮的岳母。

“這是一個典型的‘公務員家族’?！敝槿烁袊@道，“趙靜波當年曾借用某領導的名義，找到時任西安市規(guī)劃局局長和紅星，請求為自己項目中的5棟違建‘辦證’。和紅星事后對人坦言：‘這證誰敢給她辦？這不是要命么？’”