中國游戲玩家進入了沸騰狂歡的倒計時——2025 ChinaJoy（中國國際數(shù)碼互動娛樂展覽會）即將于8月1日在上海盛大啟幕，預(yù)計將有來自近40個國家和地區(qū)、近1000家中外游戲企業(yè)參展；提振行業(yè)信心的事件可以追溯到更早：今年5月，國家新聞出版署公布共有144款網(wǎng)頁游戲獲得版號，這是繼今年3月之后，再度刷新近兩年單月版號發(fā)放紀錄；在國家政策鼓勵文娛消費的背景下，上述事件共同構(gòu)成了明確的信號：游戲行業(yè)已然回歸良性發(fā)展軌道，穩(wěn)健的行業(yè)脈搏同樣傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)市場。

自2021年起，中國游戲產(chǎn)業(yè)銷售收入、用戶規(guī)模增長放緩，游戲產(chǎn)業(yè)邁入存量時代，精品化發(fā)展成為趨勢。

一方面，游戲市場集中于頭部企業(yè)，無論是玩家時長、收入規(guī)模還是資本青睞，少數(shù)巨頭優(yōu)勢明顯。這些企業(yè)憑借成熟的工業(yè)化研發(fā)體系、全球化發(fā)行網(wǎng)絡(luò)和強大的資金儲備，樹立起品牌形象，形成規(guī)模效應(yīng)。

另一方面，游戲行業(yè)整合加速，巨頭通過并購吸納核心團隊或補足品類短板，而具有創(chuàng)新實力卻因無法突破增長瓶頸的中小型公司或獨立工作室，往往成為收購標(biāo)的。

“現(xiàn)在，游戲行業(yè)的競爭是近乎兩極化的，淘汰速度很快；能活下來的玩家，會快速攫取資源，也拓得很干脆。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部助理董事曹楠分享表示。

在行業(yè)競爭加劇、人才爭奪白熱化的背景下，規(guī)模在500-2000人的本土中大型游戲企業(yè)積極調(diào)整擴張策略：這些企業(yè)的選址更傾向于低密度、高聚合效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，在控制成本的同時強化人才黏性。在上海，漕河涇、楊浦、張江等產(chǎn)業(yè)成熟板塊因其完善穩(wěn)定的高端人才池以及濃厚的科創(chuàng)商務(wù)氛圍，成為游戲企業(yè)優(yōu)先考慮的落腳點。

近期的租賃成交案例印證了這一趨勢。在上海，一家本土腰部企業(yè)在漕河涇原地擴租，依托區(qū)域成熟的研發(fā)氛圍和高校資源，持續(xù)吸納創(chuàng)意與技術(shù)人才，同時避免團隊因搬遷導(dǎo)致的流失風(fēng)險。相似的，某以自研為重的頭部本土游戲企業(yè)扎根張江，為了更有效地服務(wù)于快速增長的業(yè)務(wù)，于6月宣布在張江板塊擴租，成交面積逾萬方。

這種“精耕式”的審慎擴張，折射出游戲行業(yè)愈發(fā)向“以人為本”以及“效能優(yōu)先”的方向轉(zhuǎn)型：企業(yè)不再單純追求物理需求層面的空間擴張，而是通過選址優(yōu)化實現(xiàn)人才密度、員工體驗與運營效率的平衡，在激烈競爭中構(gòu)筑長期壁壘。

仲量聯(lián)行觀察到，近年，企業(yè)租戶普遍愈發(fā)關(guān)注“租約靈活性”，游戲企業(yè)對其更加看重，這與行業(yè)競爭變化高度相關(guān)——在快速波動的市場環(huán)境中，國內(nèi)游戲企業(yè)面臨產(chǎn)品周期短、團隊規(guī)模變化快的行業(yè)特性，對靈活性的要求遠高于其他行業(yè)；而在當(dāng)前租戶利好市場的格局中，此類企業(yè)擁有了更多的議價空間。

游戲企業(yè)普遍要求租約包含面積調(diào)整等彈性條款，以匹配項目團隊的人員波動。同時，在租金漲幅、空調(diào)加時等常規(guī)條款上也尋求更大談判空間。隨著行業(yè)競爭持續(xù)加劇，就上述條款的約定對于降低游戲企業(yè)長期房地產(chǎn)支出的不確定具有重要意義，因此，租約靈活性能夠有效提升游戲企業(yè)對物業(yè)項目的信任度，也將成為業(yè)主吸引和留住游戲企業(yè)的籌碼。

無論是辦公功能還是研發(fā)功能，游戲企業(yè)租戶對于物業(yè)硬件品質(zhì)的需求都顯現(xiàn)了獨特的行業(yè)特性：其設(shè)備效能與業(yè)務(wù)強相關(guān)，租戶需要所在項目保證24小時穩(wěn)定供電，因此配備雙回路供電或者備有UPS（不間斷電源系統(tǒng)）等備用發(fā)電設(shè)備的物業(yè)更受到青睞。

由于游戲企業(yè)自帶文化屬性，企業(yè)傾向于通過技術(shù)硬需求和文化軟體驗的結(jié)合，打造激發(fā)創(chuàng)意與團隊凝聚力的獨特辦公環(huán)境：電競區(qū)、VR/AR體驗區(qū)、IP體驗館等特色功能區(qū)也成為部分游戲企業(yè)的訴求。

游戲企業(yè)的辦公空間規(guī)劃呈現(xiàn)出鮮明的行業(yè)特征。

上述“舒適優(yōu)先、兼顧彈性”的空間策略，折射出游戲行業(yè)在人才爭奪與技術(shù)創(chuàng)新的雙重壓力下，對辦公環(huán)境功能性的重新定義。當(dāng)創(chuàng)意成為核心競爭力，辦公空間已從單純的成本中心轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾娜瞬艖?zhàn)略工具。

游戲產(chǎn)業(yè)的核心競爭力始終在于人才，而人才的集聚效應(yīng)又與辦公環(huán)境息息相關(guān)。在內(nèi)容為王的游戲行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的價值已從簡單的空間供給，升級為支撐創(chuàng)新、賦能產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。對市場參與者而言，唯有深刻把握產(chǎn)業(yè)需求，通過空間功能創(chuàng)新和服務(wù)升級，打造真正適配創(chuàng)意型企業(yè)的載體，方能在激烈的市場競爭中贏得先機。