有的村等拆了才是富豪；

但有的村未拆先富 ，比如皇崗村。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，皇崗村村集體資產(chǎn)市值高達(dá) 350 億，位居深圳城中村財(cái)富榜第4，可謂是村里人均財(cái)富自由，加之地處福田CBD腹地，被稱為“深圳第一村”。

最近，有消息爆料：皇崗村舊改一期改名為「皇熙悅府」，部分樓棟已出地面，年內(nèi)或入市。更炸裂的消息是，有人預(yù)判價(jià)格接近15萬(wàn)/m2。

于是，壹地產(chǎn)這兩天就去實(shí)地探訪了一圈，看看深圳“拆村頂流”如今已經(jīng)變成什么樣了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

01.

一期出地面5-6層

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回溯過(guò)往，皇崗村的舊改歷程已經(jīng)有15年之久。

早在2010年，皇崗村便成功獲得了改造專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，由此正式拉開了這場(chǎng)大規(guī)模舊改的序幕。

依據(jù)早期規(guī)劃，皇崗村舊改項(xiàng)目總建設(shè)用地面積達(dá)31.40萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)總建面高達(dá)200萬(wàn)㎡。

規(guī)劃中，將以兩棟高約200米、連在一起的雙塔形商業(yè)建筑和一個(gè)8萬(wàn)㎡的廣場(chǎng)，將深圳中軸線引進(jìn)皇崗，并通過(guò)周邊商業(yè)和居住樓群，打造新的福田CBD南區(qū)——會(huì)展南廣場(chǎng)。

如此宏大的舊改規(guī)模，加之高規(guī)格的規(guī)劃設(shè)想，迅速吸引了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

皇崗村舊改示意圖

但也因改造涉及體量龐大、利益分配及產(chǎn)權(quán)糾葛復(fù)雜，擱置十年。直至2020年末，皇崗村傳來(lái)拆遷消息，此后舊改進(jìn)程按下“加速鍵”。

據(jù)悉，皇崗村舊改項(xiàng)目分為4期規(guī)劃建設(shè)。其中1期分為2個(gè)階段建設(shè)，第1階段分為兩個(gè)標(biāo)段。1期 （皇熙悅府） 1標(biāo)段在2025年2月正式取得施工許可證，建設(shè)單位為深圳市皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司和深圳卓越皇崗舊城改造有限公司。

皇崗村舊改一期總平面圖

項(xiàng)目效果圖（以項(xiàng)目公示為準(zhǔn)）

一標(biāo)段：總建面約22.5萬(wàn)㎡，共建設(shè)1棟5個(gè)單元，全部為超高層樓體。其中，住宅約10.2萬(wàn)㎡，商業(yè)約4.1萬(wàn)㎡（地上+地下）。

從目前進(jìn)度來(lái)看，目前一期一標(biāo)段多棟建筑主體已經(jīng)拔地而起，出地面的部分達(dá)到了 5 - 6 層。工人們正有條不紊地忙碌，現(xiàn)場(chǎng)一片熱火朝天的景象。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

如若對(duì)比3月壹地產(chǎn)實(shí)探時(shí)還是坑基階段的情況，按照當(dāng)前的進(jìn)度與速度，首期很有可能在今年就入市銷售。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

二標(biāo)段：總建面約3.3萬(wàn)㎡，共建設(shè)2棟3個(gè)單元，均46層。其中，住宅約3.1萬(wàn)㎡。從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，二標(biāo)段已經(jīng)圍擋，但尚未見有建筑樓體露出地面。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

與之一墻之隔的二期、三期地塊尚未動(dòng)工，仍保留著原有生活狀態(tài)。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

值得注意的是，從目前公開的信息來(lái)看，整個(gè)舊改項(xiàng)目的住宅面積僅70萬(wàn)㎡，按照1:1回遷比例來(lái)算，回遷房就占去了63萬(wàn)㎡，所以該項(xiàng)目的商品房供應(yīng)量大概率極為有限。（具體以項(xiàng)目公示為準(zhǔn)）

02.

地處福田CBD腹地

建成后房?jī)r(jià)有望15萬(wàn)/m2？

皇崗村舊改的每一次新動(dòng)作，之所以能引發(fā)廣泛關(guān)注， 不僅因?yàn)樗歉Ｌ镏行膮^(qū)規(guī)模最大的舊改，更因?yàn)樗诘奈恢梅浅?yōu)越。

展開地圖，皇崗村舊改項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)一目了然：3條地鐵線路交匯、坐擁2大口岸、毗鄰1座高鐵站，且位于福田CBD的核心地帶，無(wú)論是商業(yè)、學(xué)校還是其他生活配套都一應(yīng)俱全。

從交通來(lái)看，該項(xiàng)目緊鄰地鐵7號(hào)線皇崗村站。往西一站抵達(dá)石廈站，可無(wú)縫換乘3號(hào)線；往東一站到達(dá)福民站，能便捷換乘4號(hào)線和10號(hào)線。

此外，從項(xiàng)目出發(fā)，僅需乘坐2站地鐵就能到達(dá)皇崗口岸或者福田口岸，過(guò)關(guān)去香港也非常方便，還可以去福田高鐵站坐高鐵， 公共交通出行超級(jí)方便。

商業(yè)配套方面，就更不用多說(shuō)，除了本身自帶的商業(yè)外，周邊還有石廈時(shí)代廣場(chǎng)、星河COCOPARK、皇庭廣場(chǎng)、卓越INTOWN、卓越中心等眾多綜合性商業(yè)體，可充分滿足日常購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等全方位需求。

周圍的教育資源也很豐富，有皇崗小學(xué)、麗中小學(xué)、益田小學(xué)、福田區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、石廈學(xué)校、蓮花中學(xué)南校區(qū)等多所學(xué)校分別在附近。

像其中的麗中小學(xué)最近就由私立變成了公立?；蕧徯W(xué)就在皇崗村內(nèi)，有著近90年的歷史，其在校生有78%為非深戶籍，從規(guī)劃地圖來(lái)看，該學(xué)校也在舊改規(guī)劃內(nèi)。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

優(yōu)越的地理位置，引發(fā)最受關(guān)注的討論莫過(guò)于：這房子到底該賣多少錢？

從新房市場(chǎng)來(lái)看，目前周邊并沒(méi)有新盤。把半徑放大，周邊有富通九曜公館、深物業(yè)金領(lǐng)以及加福華爾登府邸3盤，其中 富通九曜公館是2021年拿證的樓盤，均價(jià)為12.5萬(wàn)/m2，較為便宜的是加福華爾登府邸，目前均價(jià)為7.8萬(wàn)/m2。

圖源貝殼

再把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，當(dāng)前周邊二手房的掛牌均價(jià)區(qū)間在4 - 11萬(wàn)/m2之間。其中，靠近項(xiàng)目西邊的房子大多建于2000年后，房屋品質(zhì)相對(duì)較好，掛牌價(jià)基本都在 8 萬(wàn)/m2左右，像次新房寶生Midtown目前掛牌均價(jià)就在11.4萬(wàn)/m2；靠近東邊的房子基本為2000年之前的老小區(qū)，掛牌價(jià)也相對(duì)較低，基本維持在 5 萬(wàn)/m2左右。

圖源貝殼

考慮到其地理位置和舊改后將一改福田南城市格局，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格預(yù)期將會(huì)大幅跳漲，未來(lái)房?jī)r(jià)極有可能逼近15萬(wàn)/㎡大關(guān)。

你認(rèn)為賣多少錢合適呢？

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