誰(shuí)也沒想到，沒有足協(xié)的指手畫腳，江蘇省內(nèi)城市之間的足球聯(lián)賽，搞了一個(gè)月，上座率追世界杯。

聚齊天時(shí)地利人不和的三大要素，江蘇十三太保的廝殺程度，不僅緊張，戲劇性也拉滿。本就一盤散沙的江蘇，因?yàn)樽闱?，變成?3盤散沙：

沒有人情世故，只有對(duì)勝利的渴望。

南京和南通的南哥之爭(zhēng)，宿遷和徐州的楚漢爭(zhēng)霸，而隨著一連串連敗，常州也在互聯(lián)網(wǎng)逐漸失去名字，變成了：

吊州、巾州、丨州、O州和川。

不過(guò)“安徽省會(huì)”南京的朋友跟我說(shuō)，最近，南京有個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目之熱鬧，和蘇超有一拼。

這個(gè)項(xiàng)目在秦淮區(qū)大校場(chǎng)板塊，叫云萃府。

大校場(chǎng)是當(dāng)年南京主城最后一塊空白區(qū)域。2021年5月，中國(guó)民營(yíng)房企暴雷前夕，這塊G30地塊，僅8輪就拍到限價(jià)。最終搖號(hào)搶到的，是央企招商，總價(jià)20.7億：

地價(jià)3.6萬(wàn)一平。

拿地只是精彩的開始。一個(gè)月后，神奇的事情發(fā)生了。開發(fā)商突然變成了五家：

招商、金茂、綠城、電建，還有本土房企頤居。

一清水的國(guó)資葫蘆娃。

五位重量級(jí)選手湊一起，很快做好了分工。兩手一攤，各管一攤，金茂負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，綠城負(fù)責(zé)建筑，電建負(fù)責(zé)物業(yè)：

招商操盤。

只是可惜，項(xiàng)目半年后首開，銷售熱度和土拍熱度不可同日而語(yǔ)了。單價(jià)5.1萬(wàn)一平米，綜合中簽率85%，隔壁的云錦四季，中簽率只有76%。

三年多過(guò)去了，云萃府都已經(jīng)交付一年了，房子還沒賣完。入股的五個(gè)大佬，各有各的小心思。有的想降價(jià)搶跑，早點(diǎn)清完早結(jié)束；有的不想認(rèn)輸，寧愿不賣。

五家地產(chǎn)商意見嚴(yán)重不一致。最后，大家做出一個(gè)艱難的決定：

分家。

1

說(shuō)是分家，其實(shí)跟豬八戒散伙差不多。五個(gè)地產(chǎn)商把剩下的房子各自分了：

自己賣自己的。

云萃府就這樣變成了4個(gè)項(xiàng)目，分得多的開發(fā)商，也就分了：

十幾套房子。

分家后，動(dòng)作最快的是電建地產(chǎn)。

這家去年凈虧23億的央企，馬上推出了“特價(jià)房”，3.6萬(wàn)一平，和地價(jià)齊平。

貼著地價(jià)砸盤，電建手里的房子很快清掉了。雖然是血虧，但成功提桶跑路后，剩下的去化難題，就一股腦全留給了其他四個(gè)大佬了。

馬上反應(yīng)過(guò)來(lái)的，是招商。很快，招商也拿出了一批“特價(jià)房”，價(jià)格竟然壓得更低：

3.5萬(wàn)一平。

妥妥的往死里虧的價(jià)格。但招商應(yīng)該深窺當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀：

只有比鄰居跑得快，才有可能贏。

招商這一大招，不僅讓其他兩個(gè)開發(fā)商原地懵逼，早先買房的業(yè)主，也吐血了。

南京樓市的慘淡，其實(shí)上個(gè)月就被央企中海的降價(jià)，捅出圈了。

據(jù)說(shuō)5月17日，被南京地產(chǎn)圈稱為中海降價(jià)日。旗下三個(gè)樓盤，統(tǒng)統(tǒng)降價(jià)，最高六折：

中海觀江樾，開盤3.6萬(wàn)一平，2.3萬(wàn)拋售； 中海觀文瀾，開盤3.6萬(wàn)，2.4萬(wàn)拋售； 中海和山，開盤3萬(wàn)，1.7萬(wàn)拋售。

降完后，項(xiàng)目售價(jià)甚至比二手房業(yè)主的掛牌價(jià)還要低。當(dāng)然，開發(fā)商中海也是血虧離場(chǎng)。

事情鬧大后，全國(guó)開發(fā)商的總部，都在關(guān)心南京的情況。大家都知道南京樓市很一般，但沒想到是這么一般。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月南京商品住宅成交同比下降20%，環(huán)比下降14%。整個(gè)今年上半年，南京新房賣了12600套左右，相當(dāng)于2021年的五分之一。

也不奇怪。第四代宅出來(lái)后，現(xiàn)在大家想買的，都是得房率高到離譜的“好房子”。

前兩年的限價(jià)盤庫(kù)存，和二手房，要么降價(jià)，要么就成為：

真正的不動(dòng)產(chǎn)。

2

這兩天，北京樓市也出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格屠夫：

國(guó)資委。

這次他們拋售的，是東四環(huán)的晨光家園C區(qū)。雖然細(xì)則還沒出，但價(jià)格已傳開：

原價(jià)七折出售，單價(jià)5.5萬(wàn)！

晨光家園是北京東四環(huán)十里堡附近一個(gè)很大的社區(qū)。旁邊就是泛海、保利東郡等豪宅，地理位置其實(shí)很不錯(cuò)。

C區(qū)2012年建成，是晨光家園里最好的產(chǎn)品。有落地窗，有大陽(yáng)臺(tái)。

國(guó)家隊(duì)都來(lái)“砸盤”，消息一出，周邊業(yè)主又破防了。這兩年，十里堡板塊的二手房?jī)r(jià)一路向下。去年底，小區(qū)還能賣6.7萬(wàn)，現(xiàn)在，國(guó)資委出手，直接又砍到骨折了。

國(guó)資委出手砸盤，可能還是：

上新的好房子太多了。

去年11月，北京規(guī)自委發(fā)布了好房子導(dǎo)則，鼓勵(lì)開發(fā)商設(shè)置開敞陽(yáng)臺(tái)，架空層和風(fēng)雨連廊。

今年，這些好房子陸陸續(xù)續(xù)上市了。

三間房板塊上新的朝觀天珺、金茂滿曜，面寬5米，得房率90%起步。

晨光家園得房率最高也只有80%。面對(duì)“好房子”的風(fēng)雨連廊、架空層和會(huì)所，更是無(wú)從招架。

自好房子從全國(guó)各地入市以來(lái)，開發(fā)商日子其實(shí)更不好過(guò)了。很多城市好房子的得房率，從100%，120%，很快到了130%，140%。

得房率不斷被刷新，開發(fā)商也內(nèi)卷到極致。然后我看到了成都某個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，得房率快懟到200%了：

79㎡，實(shí)得140㎡。

這也意味著，開發(fā)商手里新規(guī)之前的存量新房，其實(shí)被時(shí)代拋棄了。

為了跟上時(shí)代，北京的開發(fā)商使出了渾身解數(shù)。

已經(jīng)開盤8個(gè)月的北京元啟，重新報(bào)規(guī)，增加了南北陽(yáng)臺(tái)；原本只有陽(yáng)臺(tái)和架空層的金茂觀宸，也增設(shè)了風(fēng)雨連廊。

北京潤(rùn)府更是大變樣，風(fēng)雨連廊新增了5處。一期也擁有了公區(qū)增配，二期不僅成功擁有好房子三件套，各方面配置也進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)深加長(zhǎng)，升級(jí)景觀大門等等。

開發(fā)商們報(bào)規(guī)的報(bào)規(guī)，降價(jià)的降價(jià)。李嘉誠(chéng)那個(gè)已是現(xiàn)房的御翠園，上個(gè)月降到了七折。最近，2021年入市的青云上府打出的廣告是：

璞園125㎡=青云163㎡？實(shí)景現(xiàn)房，還便宜150萬(wàn)。

作為置換鏈條的底層，二手房業(yè)主更不好過(guò)了。國(guó)資委拋盤的消息出來(lái)，隔壁小區(qū)的掛盤量多了不少。

今年上半年，朝陽(yáng)區(qū)新增二手房掛牌2.7萬(wàn)套，占全市總量的四分之一，是北京二手房掛牌增速最快的地區(qū)。而掛牌均價(jià)，則同比去年下降了8.1%。

一直在傳國(guó)資委打算拋售的新北苑世華泊郡，最近有了最新版本——暫停出售。據(jù)說(shuō)因?yàn)椋?/p>

業(yè)主舉報(bào)了。

去年國(guó)資委在新北苑砸盤后，周邊的二手房降了10%。

海淀也不例外。前兩年的海淀二手房，算是北京樓市相對(duì)穩(wěn)健的。但今年以來(lái)，海淀上新了不少四代住宅，功德寺、朱房村、樹村，把邊緣地帶的翠湖西山觀復(fù)，擠兌到換了名字，價(jià)格，也從7萬(wàn)多降到了6.5萬(wàn)。

3

過(guò)去一年，樓市其實(shí)已經(jīng)形成了一個(gè)定律：

只要片區(qū)內(nèi)有四代住宅上新，片區(qū)的房?jī)r(jià)，就該向下了。

作為好房子的杰出代表廣州，即是如此。

在卷得房率這件事情上，廣州開發(fā)商的確窮盡了一切辦法。零飄窗、花池贈(zèng)送、壓縮天井尺寸，甚至發(fā)展到四代空中院，也就是保證套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的基礎(chǔ)上：

再加10%公共空間，共享露臺(tái)。

廣州最有名的豪宅小區(qū)——匯悅臺(tái)，今年開始，掛在貝殼的數(shù)量越來(lái)越多。外網(wǎng)雖然只有7套，但未上架的房源有：

20套。

掛牌均價(jià)也比兩年前，下調(diào)了20%。

據(jù)說(shuō)，匯悅臺(tái)的房子拋售有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)。一個(gè)是去年九月底，面粉廠地塊競(jìng)拍后，另一個(gè)是今年第四代住宅：

天曜來(lái)了。

同樣是珠金琶地段和一線江景，新房天曜不僅擁有超高得房率，還有一個(gè)讓人無(wú)法拒絕的價(jià)格：

9-13萬(wàn)。

匯悅臺(tái)掛牌單價(jià)，最低都在23萬(wàn)以上。

5月份，廣州二手房新增掛牌就有1.8萬(wàn)套。也就是說(shuō)，日均增加六百套。中介說(shuō)，現(xiàn)在全市二手平臺(tái)，有20萬(wàn)套在掛牌。

不僅僅是廣州，過(guò)去半年，鏈家掛牌量增幅超過(guò)20%的城市，還有：

深圳、重慶、成都、南京……

購(gòu)房者一邊在賣二手房，一邊在做“等等黨”——再等等，房子會(huì)不會(huì)越來(lái)越便宜，得房率會(huì)不會(huì)越來(lái)越高，產(chǎn)品力會(huì)不會(huì)越來(lái)越好？

樓市開始陷入惡性循環(huán)。

前段時(shí)間，廣州一位業(yè)主為了推廣自家的二手房，不僅做了完整的PPT，精心羅列七大賣點(diǎn)，演講全程慷慨激昂，結(jié)束時(shí)還不忘給臺(tái)下坐著的中介打氣：

爆單！爆單！爆單！

這場(chǎng)高得房率的新規(guī)，在6月份似乎有收緊的跡象。

有消息說(shuō)，廣州擬出臺(tái)新規(guī)，收緊高得房率。成都也將跟上。

開發(fā)商和二手房業(yè)主們，終于可以喘口氣了。但焦慮的，可能變成城市的操盤手了。

前天，廣州又有3宗土地終止出讓了，連同之前科學(xué)城終止的那一塊，在禁止“偷面積”之后，廣州已經(jīng)連續(xù)4宗地塊終止出讓了。

終止出讓的原因，不外乎不給得房率后，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和去化，有擔(dān)心了。

今年1-5月，中國(guó)土地出讓金只有1.1萬(wàn)億，5月份土地出讓收入更是同比下降14.6%，跌破了2000億，為：

十年來(lái)最低。

4

上個(gè)月，瑞銀統(tǒng)計(jì)說(shuō)，有47%的家庭表示，房?jī)r(jià)已經(jīng)低于自己的買入價(jià)格。

這意味著，現(xiàn)在有接近半數(shù)家庭，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)賬面虧損。

瑞銀還說(shuō)，目前無(wú)購(gòu)房意愿的受訪者占比為48%，創(chuàng)11年來(lái)高點(diǎn)。

2025年5月，新增人民幣貸款規(guī)模為6200億元，居民部門貸款規(guī)模為540億元，居民部門信貸需求占比為8.7%。

七年前的2018年5月，中國(guó)新增人民幣貸款規(guī)模為11500億元，其中居民部門新增人民幣貸款規(guī)模為6143億元，居民部門信貸占比為53.4%。

七年時(shí)間，居民部門信貸需求巨變。

房子不好賣，無(wú)論投資還是開工、竣工，都創(chuàng)出歷史級(jí)別的新低。克而瑞數(shù)據(jù)說(shuō)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降至10%。

克而瑞說(shuō)的是毛利率。如果扣除期間費(fèi)用、稅費(fèi)等，這意味著，目前的中國(guó)房企，大部分：

是虧損的。

上個(gè)月，我去一趟成都。朋友帶我去一家比售樓部還豪華的麻將館打麻將。四個(gè)人打了一晚上麻將，天亮算賬，扣除臺(tái)費(fèi)——四個(gè)人全是輸家。

一個(gè)游戲全是贏家，叫“雙贏”。一個(gè)游戲最后都是輸家，這叫：

負(fù)和游戲。

珍愛包叔，順手“在看”