作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

新世界發(fā)展的權(quán)力更迭，遠(yuǎn)非表面的家族紛爭，實(shí)則是為穿越市場周期、延續(xù)企業(yè)生命力而精心謀劃的前瞻性布局。

6 月 30 日，兩則重磅消息同時(shí)傳出 ： 一邊是新世界發(fā)展融資協(xié)議落定，企業(yè)試圖借此擺脫債務(wù)困境 ；另一邊， 鄭 志剛辭任 ， 徹底退出上市公司體系 。 至此，這場以新世界 “違約” 為由頭，背后是權(quán)力更迭的家族內(nèi)斗，算是落下帷幕。

財(cái)務(wù)隱患

爆發(fā)

傳聞塵埃落定，備受市場關(guān)注的融資協(xié)議終獲敲定。

6月30日，新世界發(fā)展正式發(fā)出公告，宣布達(dá)成新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資協(xié)議，該協(xié)議合共涵蓋集團(tuán)約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)。

在此之前，面對短期償債壓力，新世界發(fā)展數(shù)月來與金融機(jī)構(gòu)磋商債務(wù)再融資方案，包括重新審視財(cái)務(wù)契約，此番終達(dá)成綜合融資協(xié)議。其中，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，首筆到期日延至2028年6月30日，這一安排有效拉長債務(wù)久期，為公司贏得寶貴的流動性緩沖期，同時(shí)也降低了債權(quán)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)敞口。

然而，債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并未完全驅(qū)散資本市場的陰霾。5月30日，新世界發(fā)展在提交的一份文件中宣布，計(jì)劃推遲支付四張永久票據(jù)的票息。根據(jù)計(jì)算，這意味著新世界總共推遲7720萬美元的債務(wù)償還義務(wù)。

盡管此舉依據(jù)永續(xù)債“可遞延支付”條款作出的合法操作，未觸發(fā)違約機(jī)制——延期利息將計(jì)入本金，并在后續(xù)重設(shè)利率時(shí)一并支付，不視為技術(shù)違約。但這一操作仍引發(fā)市場對其流動性及再融資能力的強(qiáng)烈關(guān)注與擔(dān)憂。

財(cái)務(wù)指標(biāo)的下行直接佐證了上述市場擔(dān)憂：財(cái)報(bào)顯示，2024財(cái)年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，創(chuàng)下近20個(gè)財(cái)年以來首次年度虧損。另據(jù)2025財(cái)年中期（截至2024年12月31日）業(yè)績顯示，新世界發(fā)展再次虧損66.33億港元，虧損態(tài)勢未見扭轉(zhuǎn)，凸顯經(jīng)營修復(fù)的緊迫性與艱巨性。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額高達(dá)1464.88億港元。其中，一年內(nèi)到期需償還的債務(wù)為322.1億港元，而公司賬上現(xiàn)金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，流動性缺口凸顯，短期償債壓力較為明顯。

此外，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額達(dá)1246.3億港元，凈負(fù)債率攀升至57.5%（較2024年6月30日增加2.5個(gè)百分點(diǎn)），遠(yuǎn)超港資房企傳統(tǒng)30%安全線。

在頭部港資房企中，新世界發(fā)展杠桿率較高。據(jù)香港匯生國際資本有限公司總裁黃立沖分析，截至2024年底，新世界發(fā)展負(fù)債總額達(dá)2109.26億港元，若將永續(xù)債納入計(jì)算，其凈負(fù)債率超70%，遠(yuǎn)高于恒基兆業(yè)、長實(shí)地產(chǎn)及新鴻基地產(chǎn)等主要同業(yè)的負(fù)債水平。

鄭志剛

戰(zhàn)略冒進(jìn)

這場危機(jī)的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴(kuò)張策略。

2007年，鄭家第三代鄭志剛嶄露頭角，獲委任為執(zhí)行董事，成為新世界發(fā)展歷史上最年輕的執(zhí)行董事。2008年，他創(chuàng)立K11品牌，融合藝術(shù)、人文與自然，成為一種新的商業(yè)形態(tài)。此后十年，K11品牌一直處于緩慢發(fā)展中。2020年5月，鄭志剛接任行政總裁，全面掌管業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)策略，同時(shí)提拔黃少媚為營運(yùn)總裁。

彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已步入下行周期，新世界發(fā)展卻以激進(jìn)姿態(tài)引發(fā)外界關(guān)注：企業(yè)依賴高杠桿擴(kuò)張，開啟“跑馬圈地”模式。不僅加速K11商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局，更逆勢擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，致使其債務(wù)規(guī)模不斷累積，為當(dāng)前財(cái)務(wù)困境埋下伏筆。

以鄭志剛主導(dǎo)的K11“藝術(shù)商業(yè)”為例，新世界發(fā)展近年落地了不少K11項(xiàng)目。其中，香港K11商場2025財(cái)年中期業(yè)績顯示，盡管整體客流量維持穩(wěn)定，但因本地消費(fèi)減少，導(dǎo)致銷售額按年下跌13%。公司解釋稱，主要受市民出境旅游、市場需求疲弱以及港元匯率高企影響。上海、武漢等地項(xiàng)目出租率表現(xiàn)較好，截止2024年12月底，上海K11整體出租率達(dá)96%，武漢漢口K11出租率達(dá)90%，但內(nèi)地多數(shù)K11項(xiàng)目客流不足，仍處于培育期。

更關(guān)鍵的是，K11項(xiàng)目采用重資產(chǎn)模式，單個(gè)項(xiàng)目投資動輒幾十億港元，回報(bào)周期卻長達(dá)十余年以上。這種“重資產(chǎn)投入-低回報(bào)產(chǎn)出”模式，使新世界發(fā)展在行業(yè)調(diào)整期，缺乏足夠的現(xiàn)金流緩沖。

分析人士指出，從區(qū)域布局層面來看，前些年鄭志剛因誤判香港零售業(yè)會持續(xù)繁榮，而大舉借債開發(fā)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)，這一決策顯然未能奏效。新世界發(fā)展在2025財(cái)年中期報(bào)告中解釋香港業(yè)績下滑時(shí)提到，受市民和旅客消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變、港元匯率高企、香港凈出境旅客人數(shù)增加以及北上消費(fèi)熱潮等多重因素影響下，本地消費(fèi)下降，香港零售業(yè)于2024年下半年呈現(xiàn)進(jìn)一步回軟跡象。

在財(cái)務(wù)隱患凸顯背景下，為緩解短期壓力，新世界發(fā)展開啟“賣資產(chǎn)”模式。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展已達(dá)成出售非核心資產(chǎn)80億港元目標(biāo)，包括以4.17億港元向母公司周大福出售啟德體育園，以2.09億港元轉(zhuǎn)讓5家K11品牌管理公司等。

值得一提的是，作為香港老牌“四大家族”，鄭氏家族構(gòu)建的資本版圖中，周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨中國、新創(chuàng)建集團(tuán)四家企業(yè)均為港股上市公司。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新世界發(fā)展由周大福企業(yè)有限公司持股41.11%并擔(dān)任控股股東。

因此，依托香港老牌財(cái)團(tuán)底蘊(yùn)，其持有的核心商業(yè)物業(yè)、上市權(quán)益等多元優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上新世界發(fā)展的流動性危機(jī)尚屬可控，理論上可通過資產(chǎn)處置，快速緩解流動性壓力。

若家族愿意出手，且能順利處理少數(shù)股東和監(jiān)管程序，資金層面紓困并非難事。真正的考量在于，家族資本配置意愿，及對整體杠桿風(fēng)險(xiǎn)的取舍，家族成員的看法和利益沖突。

家族權(quán)力

重構(gòu)

顯然，在港資房企普遍恪守財(cái)務(wù)穩(wěn)健原則的行業(yè)背景下，新世界發(fā)展主動披露流動性問題的決策，與其龐大的資產(chǎn)儲備及潛在融資能力形成顯著反差。

不僅如此，睿和智庫了解到，新世界發(fā)展近期對多筆資本方的收購持拒絕態(tài)度。這種“違約表象”與“資產(chǎn)惜售”的矛盾背后，更可能指向家族內(nèi)部權(quán)力更迭的博弈。

從時(shí)間線來看，2024年9月，鄭志剛辭任新世界發(fā)展行政總裁，此舉被視為揭開家族內(nèi)斗序幕。隨后，在其離職后的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，企業(yè)“流動性危機(jī)”與“人事架構(gòu)調(diào)整”同步推進(jìn)：2024年9月至11月間，行政總裁職位經(jīng)歷鄭志剛→馬紹祥→黃少媚三次更迭。

從人事變動軌跡看，鄭志剛的離職，不僅是個(gè)人角色的轉(zhuǎn)換，更是家族對過去“激進(jìn)擴(kuò)張”戰(zhàn)略的徹底修正。黃少媚接任行政總裁后，迅速將“減債”列為核心要?jiǎng)?wù)，明確提出在2025財(cái)年回籠260億港元資金的目標(biāo)。

睿和智庫分析，這一過程暗合家族企業(yè)代際交接中常見的“借勢洗牌”策略——企業(yè)或通過主動釋放債務(wù)壓力信號，為治理結(jié)構(gòu)的徹底重構(gòu)提供合理性支撐。由此來看，債務(wù)違約信息的“高調(diào)披露”，本質(zhì)上是服務(wù)于這場權(quán)力重組的深層訴求，旨在借外部危機(jī)推動內(nèi)部權(quán)力結(jié)構(gòu)的重塑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

而后續(xù)的人事變動進(jìn)一步印證了這場權(quán)力重組的走向。時(shí)至6月30日，新世界發(fā)展公告鄭志剛辭任公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，自7月1日起生效，其對外理由為投入更多時(shí)間于公共服務(wù)及個(gè)人事務(wù)。這意味著曾被視為第三代接班人的鄭志剛，徹底退出上市公司體系所有職務(wù)，僅通過2.09億港元關(guān)聯(lián)交易保留 K11品牌管理權(quán)。與之形成鮮明對比的是，鄭志剛的妹妹、鄭家純之女鄭志雯今年4月正式進(jìn)入新世界發(fā)展核心管理層，獲委任為提名委員會成員并負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目，成為家族權(quán)力結(jié)構(gòu)調(diào)整中的新勢力。

如今，融資協(xié)議落地公告與管理層人事變動的同步發(fā)布，標(biāo)志著家族內(nèi)部持續(xù)數(shù)月的權(quán)力博弈暫告終結(jié)。這場圍繞戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向、債務(wù)處置與權(quán)力交接的紛爭正式翻篇，新世界發(fā)展也由此駛?cè)霊?zhàn)略調(diào)整后的全新發(fā)展周期。

值得一提的是，在全力“減債”、加速資金回籠的同時(shí)，新世界發(fā)展還在調(diào)整區(qū)域布局，通過“地理收縮”策略，將資源聚焦華東與大灣區(qū)。這一決策標(biāo)志著管理層戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變——從過往戰(zhàn)略冒進(jìn)，轉(zhuǎn)向保守求生，反映出家族內(nèi)部權(quán)力結(jié)構(gòu)與發(fā)展路線的重大調(diào)整。

睿和智庫分析，像鄭氏家族這類歷經(jīng)商海沉浮的“老錢”家族，憑借對我國市場趨勢的敏銳預(yù)判，早已將權(quán)力交接轉(zhuǎn)化為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略儲備。這場變動，實(shí)則是為穿越市場周期、延續(xù)企業(yè)生命力而精心謀劃的前瞻性布局。