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前兩天，中房報(bào)發(fā)了一篇文章《北京定調(diào)，要優(yōu)化房地產(chǎn)政策 》 。

一時(shí)間，各大媒體中介紛紛推波助瀾說，北京五環(huán)外可能放松限購(gòu)，或者北京買房社保年限繼續(xù)縮小——所以，為了避免漲價(jià)，趕快下手吧！

對(duì)此，我在前文《》就寫過，北京之所以很久沒有出政策，不是不想出，而是這種針對(duì)買房人的政策—— 降首付、破限購(gòu)、降房貸利率等， 已經(jīng)形成了路徑依賴。

時(shí)間和事實(shí)證明，這種救市方式純粹就是拖延時(shí)間，除了短期刺激購(gòu)房者入市以外，并沒有從根本上解決購(gòu)房者的信心問題。相反，解除限購(gòu)，無疑就是告訴大家，這塊區(qū)域支撐不住了，趕緊過來接盤。

想一想去年930，深圳郊區(qū)解除限購(gòu)，龍華、光明、寶安一片火熱，結(jié)果呢？在這些地方買房的，大多又被套了。參考《》

然而，盡管并未出政策（雖然北京仍有降首付、解限購(gòu)的空間），但北京其實(shí)一直都在“偷偷地救市”。

只不過北京救市的思路變了，不再單一針對(duì)買房人的資格和資金，而是把矛頭對(duì)準(zhǔn)了新房和新地塊，通過“好房子”調(diào)規(guī)直線拉高一手房的產(chǎn)品力。

說實(shí)話這種救市方式，相比解限購(gòu)的方法要溫和的多。最起碼，開發(fā)商愿意拿地了，購(gòu)房者愿意買單了，唯一受傷的只有二手房業(yè)主和存量盤開發(fā)商了。

02

誰(shuí)才是北京樓市的大空頭？

自然不是信心不佳的拋售業(yè)主，樓市前景好，誰(shuí)愿意低價(jià)賣房子？

例如朝陽(yáng)，北京 東四環(huán)附近酒仙橋雙子星、預(yù)期卷王黃杉木店的新房，分流了很多二手的購(gòu)買力，導(dǎo)致很多二手業(yè)主低價(jià)拋售。

▲【東湖灣】、【壹亮馬】、 【臻園】 這些在朝陽(yáng)不算太差的次新，在朝陽(yáng)新房的價(jià)格閘刀下壓力重重。5月北京知名豪宅【星河灣】一套309平米的戶型直接干到6.95萬(wàn)/平，可以說【星河灣】徹底走下神壇也不為過。

由此可見，在新房扎堆供應(yīng)的壓力下，區(qū)域內(nèi)的過時(shí)次新和老牌豪宅，是受到新房壓力和分流影響最大的。他們的降價(jià)，是一種市場(chǎng)被迫。

換句話說，真正的空頭，其實(shí)是新房扎堆供應(yīng)。北京如果真要出政策，最該做的其實(shí)是管制土地供應(yīng)。

例如，朝陽(yáng)在過去7年里，共出讓了43宗地塊。但是在2018-2020年的好年景里，朝陽(yáng)才出讓了10宗，剩下33宗地塊都是在過去四年里出讓的，且有很多巨無霸的雙子地塊。

再比如石景山，在2014-2018年，在北京房?jī)r(jià)最飆漲的年代，石景山的住宅供應(yīng)是長(zhǎng)時(shí)間處于斷檔狀態(tài)的，在這4年時(shí)間里，石景山僅供應(yīng)了1570套住宅，平均每年的供應(yīng)量不到400套。

而2023-2025年這幾年， 石景山在售新房項(xiàng)目供應(yīng)3522套，加待入市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)達(dá)4500套。

幾乎是10倍的差距啊！也難怪現(xiàn)在的開發(fā)商，似乎都在遠(yuǎn)離石景山。

還有通州。前段時(shí)間通州出讓運(yùn)河八子，很多人就說，一次性供應(yīng)這么多，那運(yùn)河灣報(bào)價(jià)5萬(wàn)/平米的房子，不得還要往下走？

所以，那些想靠著取消五環(huán)外限購(gòu)來刺激北京樓市的想法，該清醒了！