來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 張偉賢 劉雪瑩

“滬七條”新政的政策紅利正全面釋放，經(jīng)過(guò)節(jié)后修復(fù)期，上海二手房市場(chǎng)成交量開始走高。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月7日（周六），上海二手房單日網(wǎng)簽1324套，時(shí)隔315天，創(chuàng)單日最高紀(jì)錄。上海二手房網(wǎng)簽量上一次達(dá)到這一量級(jí)是2025年4月26日，網(wǎng)簽1419套。

3月8日，上海二手房市場(chǎng)熱度不減，單日成交1179套，周末兩天連續(xù)站上千套關(guān)口。3月9日，雖已進(jìn)入工作日，上海二手房仍保持870套的高位成交。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日—3月10日，上海二手房網(wǎng)簽總套數(shù)為8467套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按此節(jié)奏，上海二手房全月成交量有望沖擊2.5萬(wàn)套，市場(chǎng)或迎筑底企穩(wěn)行情。

圖源：資料圖

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，春節(jié)后，上海二手房交易持續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，周末交易表現(xiàn)尤為突出。除了上海，其他重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)也有積極表現(xiàn)。一個(gè)核心原因在于，當(dāng)前購(gòu)房成本已處于相對(duì)低位，疊加各類樓市利好政策的持續(xù)發(fā)力，以及市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的預(yù)期不斷增強(qiáng)，多重因素共振推動(dòng)市場(chǎng)交易進(jìn)一步活躍。

他表示，部分二手房撤銷掛牌后，上海市場(chǎng)供求矛盾得到緩解，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)向好預(yù)期，為交易活躍提供了支撐。疊加上海城中村改造等政策帶來(lái)的樂觀預(yù)期，共同為“小陽(yáng)春”行情提供了有力支撐。

有房東臨時(shí)跳價(jià)

2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購(gòu)房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，也被稱為“滬七條”。

“滬七條”被認(rèn)為是本輪行情的催化劑，與往年節(jié)后1—2周的緩慢恢復(fù)期不同，今年新政落地后市場(chǎng)直接“起跳”。其中，二手房受影響最為直接。2月下旬，上海二手房單日成交從新政前的500多套快速攀升至800多套。3月，交易量繼續(xù)增長(zhǎng)。

“滬七條”出臺(tái)前，上海二手房市場(chǎng)已呈現(xiàn)出多個(gè)向好跡象。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，截至今年2月，上海二手房掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降。與2025年1月相比，當(dāng)前庫(kù)存量下降20%左右，供需關(guān)系趨于平衡。在銷售端，近期上海二手房成交周期也有縮短趨勢(shì)。

新政出臺(tái)后，市場(chǎng)表現(xiàn)更加積極。鏈家地產(chǎn)某業(yè)務(wù)員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反饋，在中環(huán)區(qū)域部分小戶型交易中，有當(dāng)天看房當(dāng)天成交的案例。

據(jù)多家中介業(yè)務(wù)員反饋，此次市場(chǎng)爆發(fā)的核心驅(qū)動(dòng)力是剛需群體。從2月份成交數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，低總價(jià)位的房源占據(jù)主導(dǎo)。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2月上海300萬(wàn)元以下的房源成交占比達(dá)68.88%，與1月持平，成為撬動(dòng)市場(chǎng)回暖的絕對(duì)主力。

具體來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)點(diǎn)狀行情。黃浦、浦東、長(zhǎng)寧、徐匯等核心城區(qū)因配套成熟、教育資源集中，成為剛需首選；遠(yuǎn)郊方面，臨港新城輻射范圍內(nèi)的祝橋、萬(wàn)祥、新場(chǎng)等區(qū)域也表現(xiàn)活躍。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心城區(qū)的部分“老破小”出現(xiàn)房東臨時(shí)跳價(jià)的情景。

綜合中介門店業(yè)務(wù)員的反饋，新政后影響首先體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，主要出于幾個(gè)原因。

首先，經(jīng)過(guò)調(diào)整，價(jià)格回到了一部分消費(fèi)者心理能承受的區(qū)間。

其次，政策適配性強(qiáng)。家庭公積金貸款最高額度提到了324萬(wàn)元，可達(dá)到多數(shù)剛需“上車盤”的門檻。

再者，有自住型買家認(rèn)為租售比已達(dá)合理區(qū)間，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值較為認(rèn)可。

此外，春節(jié)前夕，上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)二手房用作保障性租賃住房的政策，也為二手房提供了穩(wěn)定的退出渠道，進(jìn)一步激活了交易熱情。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，政策暖風(fēng)持續(xù)，剛需與改善置換均迎來(lái)友好入市窗口期。當(dāng)前上海樓市仍處數(shù)據(jù)爬坡階段，今年3月上海二手房成交有望沖擊去年同期高點(diǎn)。

傳導(dǎo)鏈條打通

在二手房成交上漲的同時(shí)，上海新房市場(chǎng)也表現(xiàn)不俗。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月11日上海新房單日簽約733套，與本月上旬日均簽約300多套相比，漲幅明顯。

近期，記者走訪了多個(gè)中高價(jià)位新房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，總價(jià)2000萬(wàn)元—5000萬(wàn)元的中高端住宅銷售向好。比如，安瀾上海、華潤(rùn)外灘瑞府、金茂璞元、保利世博天悅等高端項(xiàng)目在春節(jié)后均陸續(xù)有簽約成交。多個(gè)案場(chǎng)的銷售人員反饋，新政后樓盤來(lái)訪量較之前有所提升。

同策研究院指出，部分客戶因“滬七條”的調(diào)整前往案場(chǎng)看房，其中約三分之一完成了認(rèn)購(gòu)。不過(guò)，新政帶來(lái)的來(lái)訪量相對(duì)有限，說(shuō)明政策效果的傳導(dǎo)尚需時(shí)日。

在日前的一場(chǎng)行業(yè)論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱也指出，新政并非短期刺激，而是精準(zhǔn)錨定市場(chǎng)中下游基數(shù)，通過(guò)“二手活躍帶動(dòng)一手回暖”的傳導(dǎo)邏輯激活市場(chǎng)，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放至年末。

有業(yè)內(nèi)人士指出，二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇向新房傳導(dǎo)通常需要3—6個(gè)月時(shí)間。當(dāng)前二手房“賣舊買新”鏈條已經(jīng)打通，上海這一波二手房成交上漲行情，將為新房市場(chǎng)帶來(lái)增量需求。預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)節(jié)奏恢復(fù)與政策效應(yīng)持續(xù)釋放，新房市場(chǎng)有望在二季度逐步回暖。

盧文曦進(jìn)一步分析，隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放、供需關(guān)系優(yōu)化，上海二手房市場(chǎng)筑底將更穩(wěn)固，新房市場(chǎng)也將在二手房帶動(dòng)下逐步回暖，2026年上海樓市將呈現(xiàn)“二手房穩(wěn)中有升、新房結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”的格局。