一、政策底已至：

滬七條精準(zhǔn)松綁，釋放三重利好

2026年2月25日，上海五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自2月26日起施行，被市場(chǎng)稱(chēng)為“滬七條”。這是繼北京之后，一線城市在春節(jié)后率先打出的政策組合拳。

政策聚焦三大維度：

1. 大幅降低非滬籍購(gòu)房門(mén)檻，外環(huán)內(nèi)社保/個(gè)稅年限從3年縮短至1年；連續(xù)繳納滿3年可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套；持居住證滿5年無(wú)需社保即可全市限購(gòu)1套

2. 公積金貸款額度大幅提高，首套最高額度從160萬(wàn)元提至240萬(wàn)元，疊加多子女和綠色建筑上浮后，家庭最高可貸324萬(wàn)元。

3. 房產(chǎn)稅定向優(yōu)化，自2026年1月1日起，滬籍成年子女購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房暫免征收房產(chǎn)稅?！诵脑蛟谟诙?jí)市場(chǎng)需求疲軟。2025年上海商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.7%，購(gòu)房者收入預(yù)期減弱，低總價(jià)小戶型需求旺盛但供應(yīng)錯(cuò)配，新房高端化難以匹配剛需。

據(jù)測(cè)算，僅外環(huán)內(nèi)社保年限縮短一項(xiàng)，即可新增潛在購(gòu)房人群超9萬(wàn)人，政策惠及面廣、精準(zhǔn)度高，為“小陽(yáng)春”提前鎖定預(yù)期。

來(lái)源：克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」AI數(shù)據(jù)分析生成

二、商品住宅市場(chǎng)：

春節(jié)擾動(dòng)下低位運(yùn)行，結(jié)構(gòu)分化加劇

受春節(jié)假期（2月17日-23日）影響，2026年2月上海商品住宅成交面積僅13.9萬(wàn)平方米（1070套），環(huán)比下降48.9%，同比下滑45.6%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月商品住宅供應(yīng)面積僅5.25萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減80.0%，創(chuàng)近一年新低。

上海商品住宅2025.01-2026.02月度供求數(shù)據(jù)

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月上海商品住宅供求雙降，成交面積創(chuàng)近一年新低，但均價(jià)仍維持在7萬(wàn)+/㎡高位，反映高端項(xiàng)目支撐作用明顯。春節(jié)因素導(dǎo)致短期低迷，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍在。

盡管商品住宅供求總量低迷，但成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)顯著分化。主力成交面積段為90-110㎡，占比達(dá)44%（475套）；總價(jià)集中在300-700萬(wàn)元區(qū)間，合計(jì)占比56%。區(qū)域表現(xiàn)上，金山、寶山、浦東新區(qū)領(lǐng)跑，其中金山區(qū)建發(fā)瑞湖以7475㎡成交面積位居榜首，均價(jià)38080元/㎡；浦東新區(qū)澐啟濱江則以147350元/㎡的單價(jià)彰顯高端市場(chǎng)韌性。

上海商品住宅2026年02月總價(jià)段供求數(shù)據(jù)

上海商品住宅2026年02月區(qū)域供求數(shù)據(jù)

三、二手房市場(chǎng)：暖冬延續(xù)，量穩(wěn)價(jià)修

2月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，二手房（住宅）全月網(wǎng)簽量約為1.02萬(wàn)套，環(huán)比下降50%，但同比2024年同期增長(zhǎng)49%。剔除假期因素后，日均網(wǎng)簽量達(dá)538套，處于歷史同期較好水平。

然而，結(jié)合1月數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)基礎(chǔ)并不弱。2026年1月上海二手房（住宅）成交20333套，同比大幅增長(zhǎng)26.87%，創(chuàng)下近五年同期新高，且是連續(xù)第三個(gè)月成交突破2.0萬(wàn)套，呈現(xiàn)出“淡季不淡”的景象。

上海2025.2-2026.2二手房月度成交量?jī)r(jià)走勢(shì)

• 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，浦東以2272套成交量遙遙領(lǐng)先，占全市22.2%；閔行、寶山緊隨其后。剛需主導(dǎo)特征明顯，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源占比超68%，其中200萬(wàn)元以下成交5026套，成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。

四、典型企業(yè)及項(xiàng)目：

剛需與豪宅雙軌并行

4.1

典型房企——央國(guó)企為主、民企為輔

2026 年 2 月上海商品住宅銷(xiāo)售金額前10 房企，以央國(guó)企為主、民企為輔，呈現(xiàn)頭部穩(wěn)固、單盤(pán)驅(qū)動(dòng)、豪宅領(lǐng)跑、剛需托底的格局。典型企業(yè)方面，招商、華潤(rùn)、保利發(fā)展等房企在2月表現(xiàn)突出。其中招商以單月銷(xiāo)售金額11.27億元位于首位；華潤(rùn)及保利發(fā)展分列第二，三名。榜單前3名的門(mén)檻金額為10億元。

上海2026年2月房企住宅銷(xiāo)售金額排行榜

4.2

典型項(xiàng)目——?jiǎng)傂枳吡?、豪宅走價(jià)

2026 年 2 月上海商品住宅成交面積前10 項(xiàng)目，呈現(xiàn)出剛需走量、豪宅走價(jià)、郊區(qū)扎堆、核心區(qū)稀缺的鮮明分化特征。金山、青浦、寶山等外環(huán)外高性價(jià)比項(xiàng)目占據(jù)榜單半壁江山。建發(fā)瑞湖（金山）以7,475㎡位于榜單成交首位，網(wǎng)簽率71%，為 2 月去化標(biāo)桿。

上海2026年2月商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售面積排行榜

五、土地市場(chǎng)：供應(yīng)提質(zhì)，靜待回暖

2026年2月，上海土地市場(chǎng)受春節(jié)假期影響明顯：供應(yīng)保持穩(wěn)定，但成交縮量。全月推出各類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積39.0萬(wàn)平方米，其中涉宅用地19.8萬(wàn)平方米，占比超過(guò)50%。然而，涉宅用地當(dāng)月無(wú)成交，總成交規(guī)劃建筑面積僅為28.9萬(wàn)平方米，全部為非涉宅用地。這主要受春節(jié)長(zhǎng)假導(dǎo)致交易窗口縮短的影響。

值得關(guān)注的是，2月3日上海發(fā)布了2026年首批住宅用地出讓清單，涉及徐匯、嘉定、青浦三個(gè)區(qū)域共3幅地塊，合計(jì)起始總價(jià)66.44億元。徐匯長(zhǎng)橋板塊地塊起拍樓面價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米，緊鄰地鐵15號(hào)線羅秀路站；青浦徐涇地塊樓面價(jià)3萬(wàn)元/平方米，位于大虹橋核心區(qū)；嘉定新城地塊樓面價(jià)2.45萬(wàn)元/平方米，定位偏向剛需和剛改群體。

總結(jié)預(yù)判：

政策底與市場(chǎng)底共振，小陽(yáng)春可期

1. 2026年2月上海樓市在春節(jié)擾動(dòng)下整體低位運(yùn)行，但政策底已明確，“滬七條”精準(zhǔn)釋放需求，為3月“小陽(yáng)春”奠定基礎(chǔ)。一手房市場(chǎng)雖受假期影響成交萎縮，但結(jié)構(gòu)分化中顯現(xiàn)機(jī)會(huì)；二手房延續(xù)“暖冬行情”，量穩(wěn)價(jià)修，房東預(yù)期轉(zhuǎn)向積極。

2. 展望3月，隨著“滬七條”全面落地、春節(jié)積壓需求集中釋放，預(yù)計(jì)成交量將顯著回升。二手房市場(chǎng)已率先回暖。1月網(wǎng)簽量超2萬(wàn)套，2月雖受假期影響回落，但日均成交仍處高位。截至2月底，二手房庫(kù)存降至8.24萬(wàn)套，議價(jià)空間收窄至1%至2%。房東心態(tài)從“降價(jià)出售”轉(zhuǎn)向“觀望惜售”，價(jià)格企穩(wěn)跡象明顯。

3.市場(chǎng)已進(jìn)入L型筑底階段，泡沫充分出清，真實(shí)居住需求成為主導(dǎo)。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前是剛需上車(chē)、改善置換的窗口期；對(duì)于開(kāi)發(fā)商，則需聚焦產(chǎn)品力與精準(zhǔn)定位，方能在分化市場(chǎng)中突圍。通過(guò)“雙高雙競(jìng)”等機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)向高品質(zhì)發(fā)展。

展望2026年，隨著更多高地價(jià)項(xiàng)目入市，上海新房?jī)r(jià)格或?qū)⒃偕吓_(tái)階。但購(gòu)房者也不必焦慮，因?yàn)槭袌?chǎng)的分化同樣明顯——核心區(qū)資產(chǎn)堅(jiān)挺，郊區(qū)選擇豐富。

1、上述研究成果由克而瑞上海分析師李勝男，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專(zhuān)家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫(xiě)完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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