來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報）

前段時間，普陀區(qū)甘陵小區(qū)舊住房城市更新項目二輪意愿征詢簽約結(jié)果出爐：同意率高達(dá)100%！

01

2026年上海拆遷方向變了…

甘陵小區(qū)是普陀區(qū)現(xiàn)存面積最大的不成套小梁薄板小區(qū)，房屋大部分建成于20世紀(jì)50年代到70年代，最早一批房源于1953年竣工。

在這個小區(qū)里，708戶為非成套住房，224戶為成套住房，產(chǎn)權(quán)類型復(fù)雜，涵蓋租賃房、售后公房、產(chǎn)權(quán)房等。部分樓棟廚衛(wèi)共用，墻面斑駁、違建遍布，安全隱患突出。

更棘手的是，居民中高齡、殘疾、低保等困難群體集中，房屋面積小、家庭矛盾多、歷史遺留問題復(fù)雜。

甘陵小區(qū)的成功不是孤例，而是上海城市更新進(jìn)入新階段的縮影。2026年，上海的城市更新工作呈現(xiàn)出幾個鮮明特點：

政策導(dǎo)向更加明確。根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會副主任洪繼梁在上海市城市更新媒體通氣會上的介紹，2026年上海的城市更新工作將加強(qiáng)綜合施策，全力推進(jìn)年度重點任務(wù)，包括加力推進(jìn)城中村和舊住房更新改造，以及分類推進(jìn)商辦樓宇更新提升等工作。

拆遷邏輯根本轉(zhuǎn)變。上海已不搞大拆大建，老公房以舊改、成套改造、原拆原建為主，真正征收的是危房、城中村、市政規(guī)劃地塊。住建部2026年1月新規(guī)明確，僅對D級危房“應(yīng)拆盡拆”、C級危房評估后決定加固或拆除，以及重大公共利益項目（如地鐵、主干道）紅線內(nèi)房屋才納入拆遷范圍。

這標(biāo)志著上海拆遷邏輯已從“土地財政驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“安全民生優(yōu)先”，暴富式拆遷時代終結(jié)，精細(xì)化改善成為主流。

區(qū)域重點更加聚焦。從2026年的預(yù)算數(shù)據(jù)看，上海動遷市場呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性變化：靜安區(qū)、普陀區(qū)、長寧區(qū)預(yù)算增幅均超過400%，顯示出舊改和征收的強(qiáng)勁動力。而徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)預(yù)算大幅縮水，標(biāo)志著這些區(qū)域“大拆大建”時代的落幕，舊改重心轉(zhuǎn)向精細(xì)化改造。

02

房票成為新亮點，上海樓市…

2026年上海拆遷補償機(jī)制發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。過去“一刀切”的現(xiàn)金補償被多元安置方式取代，居民可自主選擇貨幣補償、實物安置、房票安置或組合方案。

“房票”成為新亮點。甘陵小區(qū)試點的“房票獎勵”機(jī)制正在全市推廣。這種模式既能推動居民居住條件改善，又為中心城區(qū)房地產(chǎn)市場注入新需求，實現(xiàn)舊改居民與區(qū)域發(fā)展的雙贏。預(yù)計2026年，房票制度還將在上海繼續(xù)推廣，為樓市健康發(fā)展和城市更新提供新動能。

補償標(biāo)準(zhǔn)顯著提升。核心區(qū)如黃浦永華大樓評估均價高達(dá)95110元/㎡，按戶均38.78㎡的公房估算，綜合補償可達(dá)720萬左右，折合單價近18.6萬/㎡，創(chuàng)下核心區(qū)補償新高。徐匯江南新村明確補償標(biāo)準(zhǔn)不低于15萬/㎡，體現(xiàn)對原住民權(quán)益的充分尊重。

特殊群體保障強(qiáng)化。對低保戶、殘疾人等增設(shè)專項補貼和優(yōu)先選房權(quán)，過渡期臨時安置費足額發(fā)放，避免基本生活中斷。同時，出售老房后一年內(nèi)在滬購房可享個稅退稅（2026.1.1-2027.12.31），進(jìn)一步降低置換成本。

大規(guī)模拆遷釋放的購買力，正深刻影響上海樓市供需結(jié)構(gòu)。

一方面，超2萬戶家庭獲得高額補償，形成強(qiáng)勁改善需求；另一方面，政府同步啟動二手房收儲，緩解市場庫存壓力。

2026年2月，上海首批試點在浦東、靜安、徐匯收購“老破小”轉(zhuǎn)為保租房，優(yōu)先收儲內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前、70㎡以下、總價不超400萬的房源。既解決低收入群體居住問題，又為拆遷戶提供置換通道。