來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

2026年3月7日，一個(gè)普通的周六，卻為上海樓市投下了一枚“重磅信號(hào)彈”。

當(dāng)日，上海二手房單日網(wǎng)簽量定格在1324套，不僅刷新了年內(nèi)新高，更標(biāo)志著市場(chǎng)時(shí)隔315天再度站上1300套大關(guān)。

緊隨其后的3月8日，成交量依然高達(dá)1179套，周末兩日合計(jì)突破2500套，為這個(gè)“金三銀四”的樓市傳統(tǒng)旺季，拉開(kāi)了一場(chǎng)遠(yuǎn)超預(yù)期的序幕。

這一切的引擎，無(wú)疑是2月25日重磅落地的“滬七條”新政。當(dāng)精準(zhǔn)的政策“鑰匙”打開(kāi)了被社保年限、高門檻鎖住的購(gòu)房需求，一場(chǎng)由二手房市場(chǎng)率先點(diǎn)燃、并有望傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)性春天”，正以前所未有的熱度撲面而來(lái)。

01

政策催化，量?jī)r(jià)齊升的信號(hào)確認(rèn)

“滬七條”新政，從放松非滬籍家庭購(gòu)房社保年限、提高公積金貸款額度、優(yōu)化房產(chǎn)稅三大維度精準(zhǔn)發(fā)力。

其中，外環(huán)內(nèi)社保年限從3年大幅縮短至1年，以及最高324萬(wàn)元的公積金貸款額度，如同一把精確的手術(shù)刀，直切市場(chǎng)兩大“痛點(diǎn)”：房票和月供。

政策效應(yīng)立竿見(jiàn)影。數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，上海3月前8天二手房累計(jì)成交已突破6722套，日均成交量超過(guò)840套。

市場(chǎng)熱度并非偶然，自新政次日（3月1日）成交即破千套以來(lái)，單日破千已成為近期市場(chǎng)常態(tài)。

這種爆發(fā)力，不僅迅速修復(fù)了春節(jié)假期的影響，更讓市場(chǎng)看到了2026年樓市真正的“開(kāi)門紅”。

1. 誰(shuí)在買房？——“新上海人”與剛需成為主力軍

成交結(jié)構(gòu)的分析揭示了此輪行情的本質(zhì)。

據(jù)多方消息交叉印證，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源在本輪成交中占比超過(guò)60%。

這表明，新政釋放出的主力購(gòu)房者，正是此前被高門檻攔在門外的、持有居住證多年的“新上海人”和本地剛需群體。

他們擁有真實(shí)的居住需求，新政給予的“房票”和公積金支持的“月供紅包”，徹底激活了這部分沉寂已久的購(gòu)買力。

2. 為何是信號(hào)？——量變引發(fā)質(zhì)變，置換鏈條重啟

比單日數(shù)據(jù)沖高更具深遠(yuǎn)意義的，是市場(chǎng)內(nèi)在循環(huán)的啟動(dòng)。

300萬(wàn)以下房源的活躍成交，意味著樓市的“地基”——底層剛需市場(chǎng)正在被夯實(shí)。當(dāng)大量“老破小”成功交易，其房東將獲得置換資金，進(jìn)而涌入改善市場(chǎng)，從而打通“賣一買一”的置換鏈條。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌量已從高點(diǎn)回落，跌破8萬(wàn)套，這不僅是去庫(kù)存的信號(hào)，也反映了部分房東撤牌、惜售，市場(chǎng)信心正從底部修復(fù)。

數(shù)據(jù)源自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，若當(dāng)前熱度能夠持續(xù)，3月上海二手房全月成交量有望沖擊2.5萬(wàn)至3萬(wàn)套，這將是自2021年以來(lái)的一個(gè)峰值，標(biāo)志著市場(chǎng)從漫長(zhǎng)的筑底階段正式步入復(fù)蘇通道。

02

結(jié)構(gòu)性回暖，改善盤先行

與二手房的“狂飆突進(jìn)”相比，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)則顯得冷靜而分化。

數(shù)據(jù)顯示，上周（3.2-3.8）上海新建商品住宅成交面積僅4.0萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.86%，仍處于低位盤整階段。

這主要是由于新房供應(yīng)節(jié)奏尚未完全恢復(fù)，以及成交數(shù)據(jù)存在一定的滯后性。

然而，平靜的水面之下，暖流已然涌動(dòng)。

1. 結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)：高端改善項(xiàng)目率先“抬頭”

新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出鮮明的“結(jié)構(gòu)性回暖”特征。

在上周成交榜單前十中，徐匯區(qū)的“安瀾上?！焙推謻|的“綠城·上海逸廬”兩個(gè)單價(jià)10萬(wàn)+的高端項(xiàng)目赫然在列。

其中，安瀾上海以均價(jià)18.10萬(wàn)元/平方米成交10套，位列榜首。

這清晰表明，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值依然堅(jiān)挺，對(duì)政策和市場(chǎng)敏感度更高的高凈值改善需求，已率先入場(chǎng)，打破了此前由剛需主導(dǎo)的成交格局。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)整理

2. 供應(yīng)與預(yù)期：蓄勢(shì)待發(fā)，窗口期顯現(xiàn)

當(dāng)前新房市場(chǎng)以續(xù)銷為主，新增供應(yīng)謹(jǐn)慎。上周僅有兩個(gè)外環(huán)外項(xiàng)目入市。

但同時(shí)，市場(chǎng)也傳來(lái)新變化：據(jù)悉，上海新房“集中過(guò)會(huì)”的模式可能調(diào)整，未來(lái)或?qū)⑥D(zhuǎn)向單個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)取證、認(rèn)購(gòu)的節(jié)奏，這有助于市場(chǎng)形成更持續(xù)平穩(wěn)的供應(yīng)流。

此外，多個(gè)樓盤的到訪量、咨詢量等先行指標(biāo)已出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目周末到訪量可達(dá)平日的2-3倍。

這說(shuō)明，購(gòu)房熱情正從二手市場(chǎng)向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

專家指出，新房市場(chǎng)目前正處于“修復(fù)爬坡期”，其回暖通常滯后于二手房。

隨著二手房交易活躍帶動(dòng)置換資金釋放，以及后續(xù)新房供應(yīng)量的逐步恢復(fù)，新房市場(chǎng)成交走高“僅是時(shí)間問(wèn)題”。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前正是緊盯高性價(jià)比新盤入市窗口、擇優(yōu)入手的良機(jī)。

03

理性回暖，分化前行

與一二手房市場(chǎng)的熱鬧形成對(duì)比的，是土地市場(chǎng)的暫時(shí)“靜默”。

3月首周無(wú)宅地成交，市場(chǎng)目光聚焦于3月13日即將開(kāi)拍的2026年第一批次3幅優(yōu)質(zhì)宅地。

房企拿地仍以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健為主，底價(jià)成交成常態(tài)，這反映了開(kāi)發(fā)商在整體市場(chǎng)信心恢復(fù)初期的審慎態(tài)度。

縱觀全局，2026年上海樓市的“小陽(yáng)春”已無(wú)懸念，但其底色是“理性”與“分化”。

• 政策紅利持續(xù)釋放：“滬七條”的效應(yīng)仍在持續(xù)，為市場(chǎng)托住堅(jiān)實(shí)的“政策底”。

• 市場(chǎng)底正在形成：由真實(shí)居住需求驅(qū)動(dòng)的二手房放量，標(biāo)志著“市場(chǎng)底”得到確認(rèn)，并與政策底形成共振。

• 分化成為主旋律：這種回暖并非普漲。無(wú)論是新房還是二手房，核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、好產(chǎn)品將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的流動(dòng)性，而遠(yuǎn)郊、房齡過(guò)老或產(chǎn)品力不足的物業(yè)，則仍將面臨壓力。

結(jié)語(yǔ)

3月的這個(gè)周末，1324套不僅是一個(gè)數(shù)字，更是一個(gè)強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)。

它宣告上海樓市的信心正在回歸，被壓抑多年的剛性需求和改善需求正在政策東風(fēng)下有序釋放。

這是一場(chǎng)由二手房率先啟動(dòng)、旨在打通全市場(chǎng)交易鏈條的“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”。

對(duì)于真正的購(gòu)房者而言，當(dāng)趨勢(shì)已然明朗，在“市場(chǎng)共識(shí)”完全形成前，基于自身需求做出的理性決策，或許就是抓住這輪“小陽(yáng)春”窗口期的關(guān)鍵。

上海的春天，正從樓市的溫度計(jì)上，真切地到來(lái)。