春節(jié)長(zhǎng)假的喧鬧逐漸散去，樓市也開(kāi)始重新恢復(fù)溫度。

每年這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)都會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題——今年還有沒(méi)有“小陽(yáng)春”？

如果只看月度數(shù)據(jù)，春節(jié)假期的擾動(dòng)太大，很容易產(chǎn)生誤判。因此，與其盯著月度成交，不如把時(shí)間拉長(zhǎng)到春節(jié)前后的周度成交，看看北京和上海市場(chǎng)的真實(shí)脈搏。

從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，節(jié)后市場(chǎng)確實(shí)在“回血”，但京滬兩地的恢復(fù)節(jié)奏并不相同：上海修復(fù)更快，北京仍在爬坡。

節(jié)后市場(chǎng)開(kāi)始“回血”，但京滬節(jié)奏不同

春節(jié)假期（2月22日當(dāng)周），樓市交易幾乎被按下“暫停鍵”，京滬成交量都降至極低水平。

隨著假期結(jié)束，市場(chǎng)開(kāi)始逐步恢復(fù)。

北京：恢復(fù)節(jié)奏偏慢

數(shù)據(jù)顯示，北京二手房周成交量從節(jié)后第一周（3月1日當(dāng)周）的2460套，回升到最近一周（3月8日當(dāng)周）的2912套，環(huán)比增長(zhǎng)約18.4%。

不過(guò)，這一水平距離節(jié)前（2月15日當(dāng)周）的成交規(guī)模并沒(méi)有明顯突破，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍然相對(duì)溫和。

上海：反彈明顯更強(qiáng)

相比之下，上海市場(chǎng)回暖速度更快。二手房周成交量從4014套躍升至5712套，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到42.3%。

這一水平不僅明顯高于節(jié)前，也顯示出較強(qiáng)的修復(fù)動(dòng)能。

從最近一周整體成交情況來(lái)看：

北京總成交 3357套（新房445套，二手房2912套）

上?？偝山?7144套（新房1432套，二手房5712套）

無(wú)論是總體成交規(guī)模，還是二手房單項(xiàng)數(shù)據(jù)，上海市場(chǎng)活躍度均明顯高于北京。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變：二手房成為絕對(duì)主力

從成交結(jié)構(gòu)看，目前京滬樓市的交易重心已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向二手房。

過(guò)去30天：

北京二手房成交占比約 86%

上海二手房成交占比約 79%

也就是說(shuō)，二手房市場(chǎng)的冷暖，基本就是整個(gè)樓市的溫度計(jì)。

新房與二手房的成交走勢(shì)也高度同步，目前并未出現(xiàn)明顯背離。

京滬市場(chǎng)分化：上海修復(fù)更快，北京調(diào)整更深

雖然整體方向都是節(jié)后修復(fù)，但兩座城市呈現(xiàn)出明顯不同的節(jié)奏。

修復(fù)力度方面：上海周度成交環(huán)比增長(zhǎng) 42.3%，明顯高于北京的 18.4%，反彈速度更快。

調(diào)整深度方面：如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，北京市場(chǎng)此前的調(diào)整幅度明顯大于上海。

北京突然放量：沒(méi)有政策，卻出現(xiàn)成交高點(diǎn)

不過(guò)，就在很多人認(rèn)為北京市場(chǎng)恢復(fù)仍然偏慢時(shí)，一個(gè)周末的數(shù)據(jù)卻讓市場(chǎng)有些意外。

周六成交 568套，周日 677套。

北京二手房單日實(shí)時(shí)簽約量創(chuàng)下近15個(gè)月新高。

關(guān)鍵是——最近北京并沒(méi)有出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策。

在過(guò)去幾年里，類(lèi)似的成交水平通常只會(huì)出現(xiàn)在重大政策出臺(tái)之后。

那么，這一輪成交突然放量的原因是什么？

一個(gè)可能的解釋是：市場(chǎng)開(kāi)始相信“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。

上周（3月2日—3月8日），北京大中介實(shí)時(shí)成交 2385套，創(chuàng)下自2024年“12·24新政”以來(lái)的新高。

尤其是周日的 677套成交，接近2024年11月那一輪政策行情時(shí)的高點(diǎn)（717套）。

有人認(rèn)為，這是春節(jié)期間積壓需求的集中釋放。但從市場(chǎng)情緒看，另一個(gè)原因可能更重要——

政策信號(hào)已經(jīng)釋放，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化。

市場(chǎng)或許不會(huì)大漲，但正在慢慢穩(wěn)定

在經(jīng)歷四年的深度調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新的階段。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，北京和上海市場(chǎng)已經(jīng)接近周期底部。

中金公司研報(bào)判斷：

北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)正在逐漸顯現(xiàn)，2026年房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。

也有媒體在調(diào)研中指出：

沒(méi)有人能夠精準(zhǔn)預(yù)測(cè)市場(chǎng)底部。但只要價(jià)格不再持續(xù)下跌，而是在某個(gè)區(qū)間穩(wěn)定下來(lái)，成交量自然會(huì)恢復(fù)。

目前不少新房項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)這樣的變化，工作日仍然有客戶(hù)看房，周末售樓處明顯更忙。市場(chǎng)沒(méi)有突然變熱，只是在慢慢恢復(fù)穩(wěn)定。

結(jié)語(yǔ)

回到最開(kāi)始的問(wèn)題：

為什么沒(méi)有新政策，北京市場(chǎng)卻突然放量？

答案可能并不復(fù)雜。

因?yàn)檎嬲恼咝盘?hào)，其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了。

政府工作報(bào)告中那185個(gè)字的定調(diào)，本身就是一個(gè)信號(hào)——

房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要穩(wěn)定。

對(duì)于那些在過(guò)去幾年里努力還貸、努力維持家庭現(xiàn)金流的人來(lái)說(shuō)，這個(gè)信號(hào)，也許比任何短期刺激政策都更重要。