香港樓市這波回暖，真有點(diǎn)“脫韁之馬”的意思了。

媒體報(bào)道，一位劉先生去年年中買房時，中介手里握著十幾套房隨便挑，價(jià)格還能慢慢談。那時候滿大街都是“再跌100萬”的預(yù)言，買房像在抄底。結(jié)果呢？不到一年，同一小區(qū)掛牌房源秒光，業(yè)主臨時反價(jià)加錢，買家居然還追著跑——這畫風(fēng)轉(zhuǎn)得比港劇還快。

有人說這是“撤辣”政策的功勞。香港特區(qū)政府去年取消非永居購房30%印花稅，確實(shí)激活了一波購買力。但本質(zhì)上，這輪回暖是一場典型的“小市場資金游戲”。

香港樓市有多??？去年全年也就8萬宗買賣，還不到深圳的零頭。這種盤子，稍微有點(diǎn)熱錢涌入，價(jià)格就能被推著跑。去年9月啟德那個新盤，2.9萬張票搶260套房，超額認(rèn)購141倍——說白了，不是房子多好，是市場上突然有錢沒處去了。

租金上漲才是真正的底層邏輯。過去兩年香港租金累計(jì)漲了20%，劉先生這種租客親身經(jīng)歷著“續(xù)約就加租”的肉疼。當(dāng)租金回報(bào)率超過3.5%，月供比租金還便宜的時候，“轉(zhuǎn)租為買”就成了理性選擇。港島那個小戶型，租金剛好覆蓋月供——這種賬怎么算都不虧。

媒體報(bào)道的那位劉先生說得挺通透：香港樓市走勢，取決于一小撮購買力很強(qiáng)的人有沒有更好的資金去向。如果資金流向股市或內(nèi)地，這波回暖可能就是曇花一現(xiàn)。

眼下這行情，有點(diǎn)像2015年深圳的前夜——熱錢涌入、業(yè)主反價(jià)、買家焦慮。但香港和內(nèi)地城市有個本質(zhì)區(qū)別：它的購買力高度依賴外部資金流向，而不是本地剛需。就比如我國大陸三四線城市的“人口流出、產(chǎn)業(yè)空心”邏輯，在香港完全不適用。

10個月增值百萬的個案確實(shí)誘人，但別忘了，市場上還有虧了900多萬離場的故事。樓市回暖是事實(shí)，但“買在最高點(diǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)也沒消失。對那些追漲的買家來說，現(xiàn)在進(jìn)場，到底是抄底還是接盤，可能連他們自己都說不清楚。