作為深圳中心區(qū)唯一保留完整宗族脈絡的村落，皇崗村的歷史最早可追溯至700多年前。

當時，莊姓族人在此建圍立村，被稱為上高圍。原皇崗行政村由上圍、下圍、吉龍三個自然村組成，面積0.5平方公里。

后因建圍的海灘旁是綿延的黃土丘崗，村子就起名為“黃崗”，清乾隆年間再改名為皇崗。

而作為“深圳第一村”，皇崗村的傳奇不僅在于其悠久歷史，更在于其驚人的經(jīng)濟實力。

早在上個世紀90年代，通過土地出租、物業(yè)經(jīng)營，皇崗村村集體就積累了大量財富，村集體資產(chǎn)市值一度高達350億元，村民年人均分紅超20萬元，故而得名“深圳第一村”。

如今，深圳“第一村”舊改案名終于定了！

深圳管理局公示卓越皇崗村舊改項目批準名“皇熙悅府”。

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皇崗村改造項目位于福田福民路與皇崗二街交匯處西北角，緊鄰7號線皇崗村站。

項目一期擬建20.3萬㎡住宅、商業(yè)及服務業(yè)約6萬㎡（含地下），一期將拆分為兩期開發(fā)。其中，一期一期分為兩個標段施工建設(shè)。

一標段：建設(shè)用地面積約3.1萬平，總建面約22.5萬平，容積率5.07，計容建面約15.9萬平，規(guī)劃機動停車位1266輛。其中，住宅約10.2萬平，商業(yè)約4.1萬平（地上+地下）。

二標段：總建面約3.3萬平，容積率1.05，計容建面約3.3萬平，其中，住宅約3.1萬平。

一期一期共建設(shè)1棟5個單元，全部為超高層樓體，其中一單元、二單元有47層；

一期二期規(guī)劃有3個單元樓，為2棟3個單元，均46層。

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項目周邊配套：

軌道交通：

項目位于地鐵7號線皇崗村地鐵口，往西一站到石廈可換乘3號線，往東一站到福田，可換乘4號線，地鐵網(wǎng)絡四通八達可快捷通往全市各個方向。

2站到皇崗口岸，可通達香港等地。

商業(yè)配套：

皇熙悅府地處福田中心核心商圈，直線距離兩公里范圍內(nèi)，有天虹商場、石廈時代廣場、星河COCOPARK、皇庭廣場、卓越INTOWN、領(lǐng)展中心城等綜合性商業(yè)；

教育資源：

周邊教育資源豐富，按2025年的學區(qū)劃分來看，皇熙悅府小學學區(qū)處于皇崗小學、荔園外國語小學（水圍）。

中學學區(qū)處于皇崗創(chuàng)新實驗學校（初中部）。

圖源：深圳樂居

03

皇崗村作為福田中心區(qū)目前剩余為數(shù)不多的城中村之一，皇崗村的舊改進度一直是市場關(guān)注的焦點。

2010年，皇崗村改造專項規(guī)劃通過公示，之后整整十年時間，對外口徑始終是“前期溝通中”。

直到十年之后的2020年，皇崗村舊改才啟動拆遷，并逐漸加速推進。

2020年12月，皇崗村舊改一期劃定圍擋，開發(fā)商提出每平方米超100元的月租金補償，戶均4000元/月。

2023年初，在深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會上，皇崗村與南天電力等城市更新項目正式官宣動工開發(fā)，被列為2023年首批重大項目之一。6月，舊改實施主體得到明確，由卓越集團與皇崗實業(yè)股份公司合作。

2024年初，皇崗村進入地基建設(shè)階段，規(guī)劃拆除面積超5萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地3.14萬平方米，擬建20.3萬平方米住宅及配套。

從2012-2022年這十年間，皇崗村舊改僅完成零星拆遷。與之對比，同宗的水圍村舊改于2018年啟動，2022年建成均價11.28萬/平方米的商品房。

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咖姐整理了皇崗村周邊近一公里的房價，我們來看目前周邊二手房價如何：

目前福田片區(qū)計劃入市項目中，住宅項目共有12個，公寓項目有9個。

皇崗片區(qū)就有住宅項目：承翰灣尚國際、深物業(yè)金領(lǐng)；公寓項目：紫元元大廈。

參考均價都在9萬元/㎡左右。

業(yè)內(nèi)預測，舊改后入市的新房起步價或超10萬/㎡，若疊加教育資源（如改建中的皇崗中學）和高端商務配套，未來房價可能逼近15萬/㎡大關(guān)。

但是一期對外出售的商品房具體數(shù)據(jù)有多少，本身就是一個大問題，

由于村內(nèi)大量統(tǒng)建房產(chǎn)權(quán)模糊，部分建筑納入舊改紅線卻無法確權(quán)。

項目規(guī)劃總建筑面積約200萬平方米，住宅僅70萬平方米，可拆除舊宅63萬平方米，若1:1回遷，可售商品住宅近乎為零，開發(fā)商利潤微薄。

最終回遷比例如何還需要進一步官宣公示，這也是影響最終價格的重要因素之一。