濟南又是一大波規(guī)劃和拿地的信息，包括了英雄山（二七感覺更熟悉點）、鵲山龍湖等熱度較高的區(qū)域。

現(xiàn)在規(guī)劃公示較過去全面許多，會把群眾意見和規(guī)劃意見都列出來...

01

濟南市英雄山片區(qū)07街區(qū)控制性詳細規(guī)劃(批后公布）

關注這地界的多為老住戶，小編就不班門弄斧了。把相關部門的6條意見和規(guī)劃要點放一下，對很多老舊小區(qū)的改造有重要的參考意義。

根據(jù)控規(guī)，07街區(qū)主導屬性為居住、商業(yè)和公共服務，規(guī)劃總用地面積約57.85公頃。

英雄山片區(qū)07街區(qū)東至英雄山路、西至建設路、南至二七新村南路、北至二七新村中路，街區(qū)內現(xiàn)有山水大潤發(fā)超市、長途汽車南站、濟南市科技館、中小學、南郊熱電廠等，居住人口密集。

街區(qū)控規(guī)公示期間收到6條意見建議，涉及拆遷改造、公共設施布局、交通出行等方面。

作為街區(qū)主干道之一的二七新村南路，道路以北規(guī)劃調整較大。

現(xiàn)狀山水大潤發(fā)超市南門以西，規(guī)劃新增一處公園綠地；該處公園綠地東側規(guī)劃社區(qū)級商業(yè)中心、街道文化中心各一處；七里山西路與二七新村南路路口以西規(guī)劃新增一處體育用地，配套公共體育設施；英雄山路路口西北角的長途汽車南站地塊用途調整為公園綠地。

此外，英雄山路西側現(xiàn)狀中石化加油站、濟南市科技館予以保留，市科技館南側至長途汽車南站之間地塊用途調整為商業(yè)用地。

圖上的表格字比較小，文字版如下：

1.東方羅馬溫泉館經(jīng)營責任人及員工反饋意見，希望保留東方羅馬溫泉館不進行拆除。

區(qū)政府意見：收到公示意見后，經(jīng)區(qū)規(guī)劃主管部門和街道辦事處相關負責同志向意見主體溝通說明：該地塊均遠期更新改造地塊，近期暫無拆遷計劃，如后續(xù)實施將按照相關標準進行補償。已獲意見主體同意。

采納情況：向意見主體解釋說明，按照原方案進行規(guī)劃。

2.市中區(qū)建設路 80-5 號服裝店經(jīng)營業(yè)主希望保留相關建筑。

區(qū)政府意見：該地塊與東方羅馬溫泉館相鄰，收到公示意見后，經(jīng)區(qū)規(guī)劃主管部門和街道辦事處相關負責同志向意見主體溝通說明：該地塊為遠期更新改造地塊，近期暫無拆遷計劃，如后續(xù)實施將按照相關標準進行補償。已獲意見主體同意。

采納情況：向意見主體解釋說明，按照原方案進行規(guī)劃。

（網(wǎng)圖金山花園）

3.金山花園業(yè)主聯(lián)名要求金山花園一同拆除重建，住戶可以選擇拆遷補償或回遷。

區(qū)政府意見：在地塊指標表備注中刪除備注“現(xiàn)狀保留”，容積率均按2.2考慮，為后續(xù)城市更新或自主更新改造提供建設空間。

采納情況：刪除備注“現(xiàn)狀保留”，地塊容積率均按2.2考慮。

4.南郊熱電廠"宿舍聯(lián)名建議與南郊熱電廠同步拆除實施。

區(qū)政府意見：在地塊指標表備注中刪除備注“現(xiàn)狀保留”，容積率均按2.2考慮，為后續(xù)城市更新或自主更新改造提供建設空間。

采納情況：刪除備注“現(xiàn)狀保留”，地塊容積率均按2.2考慮。

(5)1、規(guī)劃沒有停車位。2、菜場和綜合服務場所設計太少。3、沒有規(guī)劃醫(yī)療場所用地。4、出行道路不方便，特別是現(xiàn)在的育文路上的住宅沒看到出行規(guī)劃道路.

區(qū)政府意見：方案中關于規(guī)劃停車位指標、菜市場及各類公共服務設施均按照濟南市建設工程配建停車設施指標與準則、濟南市生活圈配套相關標準進行配置，并按照停車專項配套地下停車場，結合相關意見優(yōu)化路網(wǎng)布局。

采納情況：在保障實施的基礎上規(guī)劃增加4條支路，改善街區(qū)內部交通條件，保留育文路部分路段，并在相關地塊中預留出口。

6.建議二七新村規(guī)劃多建設一些停車場和新能源車充電樁。建議考慮將二七新村五區(qū)和六區(qū)這些老建筑一并拆除。

區(qū)政府意見：方案中關于規(guī)劃停車位指標要求按照濟南市建設工程配建停車設施指標與準則等相關標準進行配置，二七新村五區(qū)、六區(qū)部分老舊建筑已結合實際情況納入拆遷改造范圍。

采納情況：結合停車專項配套地下停車場，二七新村五區(qū)、六區(qū)部分老舊建筑已結合實際情況納入拆遷改造范圍。

個人看法：

老破小的居住性能差、資產(chǎn)流動性差、未來前景差，這些東西已經(jīng)成為公示，這與地段的關聯(lián)不大，這也就導致不少老破小的業(yè)主將希望寄托于拆遷之上。

這也是我?guī)啄昵疤徇^的，大家有老破小抓緊處理掉的本質原因，只是當時很多人犟嘴，非說老城區(qū)主城區(qū)的老破小要留著。

實際上現(xiàn)在來看，這些犟嘴的沒準是為了出貨的老業(yè)主。

這也是我在文章中寫過的，中疏到中優(yōu)，因為城市格局的改變，老城房子的下場，甚至包括上面提到的2.2容積率，老城新盤豪宅化已經(jīng)成為現(xiàn)實。

再此我多勸一句，老城新盤豪宅化，有的盤值，有的盤買了就虧，只是現(xiàn)在開發(fā)商還在，還有人鼓吹還有人哄著。

其實呵呵。

現(xiàn)在形勢很明確了，老破小的形勢攻守的態(tài)勢反正了逆轉，過去是有求于業(yè)主（因為土地好賣），現(xiàn)在是業(yè)主訴求明確，但是考慮到現(xiàn)狀，這年頭想找接盤的難度直線上升。

所以，希望各位老破小的業(yè)主能考慮到現(xiàn)狀，現(xiàn)在腰斬已經(jīng)不行了，需要小腿斬、腳踝斬才能出貨。

換而言之，你割了肉未必有人買。

所以現(xiàn)在買家很難受，他們怕繼續(xù)跌，賣家也很難受，憑空少了不少錢。

所以，我的建議是換算一下出租回報率，看看是否比銀行利率高，把最難熬的時刻熬過去。

我相信有人又會說今天不賣老破小明天又要降，這些人純純馬后炮，賣家知道，買家也知道，現(xiàn)在人人都知道的事又有什么意義呢？

早不甩，黃花菜都涼了。

至于為什么我會寫這段話，因為有親戚就住二七，小時候逢年過節(jié)經(jīng)常去溜達，當年我也勸了，不過沒用，那就只能挺住了。

02

鵲山龍湖的控規(guī)，不出意外的話，鵲山龍湖將迎來后續(xù)的開發(fā)，把中弘啊美猴王啊都忘了吧....

大橋起步區(qū)控規(guī)，前段時間我開車溜了一圈，基建是真的好，現(xiàn)在人也是真的少.....

03

濟南下半年首場土拍，中海在濟鋼片區(qū)拿地，濟鋼片區(qū)也算是盼來了曙光，在之前的幾年里，受到樓盤的限制，濟鋼片區(qū)的熱度有限，中海拿地無疑注入的強心針。

濟鋼地塊

Dws-071-14地塊：歷城區(qū)王舍人片區(qū)韓倉河以東、響泉路以南，占地面積21759㎡，成交價27769 萬元，容積率2.2，樓面價5801元。

Dws-071-15地塊：歷城區(qū)王舍人片區(qū)韓倉河以東、響泉路以南，占地面積27398㎡，成交價36166 萬元，容積率2.2，樓面價6000元。

地塊北側緊鄰在建地鐵9號線，周邊有中央森林公園、韓倉河景觀帶等配套，靠近濟南東站、遙墻機場等，交通便捷。

順便講講濟鋼片區(qū)脈絡，大家如果開車的話，可以留意下我說的對不對。

張馬屯片區(qū)預計將在三年內基本開發(fā)完畢，剩下的邊邊角角無疑要往改善發(fā)展，這點別質疑了，有華山-白泉廊道墊著，這板上釘釘?shù)氖隆?/p>

與張馬屯相鄰的新東站片區(qū)，現(xiàn)在主打一個商務聚集，央企城啊之類的，包括最近的控規(guī)，站前街（東站）的寫字樓如雨后春筍。

因為高層的原因，而新東站片區(qū)的居住密度明顯要比張馬屯高，被新城萬鴻二分天下，幾乎都填滿了，想搞住宅，地塊比較受限。

濟鋼片區(qū)實際上是下一個住宅開發(fā)的重要區(qū)域，這不是我說的，是相關部門展示的PPT上演示的，當初還提了個概念叫做“美好生活社區(qū)”。

如果按照樓盤產(chǎn)品迭代的角度看，濟鋼片區(qū)的產(chǎn)品肯定比張馬屯和新東站現(xiàn)階段的產(chǎn)品強，而且環(huán)境不錯，韓倉河和濟鋼都成公園了。

（源濟南土地儲備中心）

包括看片區(qū)的規(guī)劃，考慮的也是相當全面，規(guī)劃的力度還是很高的，這點不用質疑。

這也是為什么前段時間9999元/平引發(fā)市場波瀾的原因。（有一說一我都想買），要是沒人買6666也沒熱度，對不對。

等新樓盤上市之后，大家可以去再去看看，公園道路完善的速度極快，比前幾年大華孤零零杵著的感覺強的不是一星半點。

引用官方內容較多，不掛原創(chuàng)了~

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