高盛最新的一份報(bào)告說(shuō)：

　　全國(guó)新房銷售規(guī)模繼續(xù)下降40%。

　　樓市將進(jìn)入“10城+10企”主導(dǎo)樓市發(fā)展的縮聚格局。

　　10個(gè)城市是：北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、寧波、廈門(mén)、蘇州、南京、西安、武漢。

　　其實(shí)要說(shuō)的本質(zhì)也就是市場(chǎng)的分化、存量的內(nèi)卷。

　　正如上海有產(chǎn)者的悲喜并不相通。

　　如果你正在買(mǎi)房。

　　看房的過(guò)程中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海很多房子價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)大幅度回落的現(xiàn)象。

　　2020-2022年整個(gè)大盤(pán)漲了30%左右。

　　但這幾年，大盤(pán)也跌了30%以上。

　　個(gè)案腰斬甚至以下的都有。

　　有漲，就一定伴隨有跌。

　　不是所有人都這么幸運(yùn)，能夠持有優(yōu)質(zhì)股。

　　但我想說(shuō)的是，在上海這一次的周期輪動(dòng)中，有一批人非常慘。

　　他們所面臨的，已經(jīng)不是跌的問(wèn)題。

　　因?yàn)檫^(guò)去三年猛跌，未來(lái)也不大可能會(huì)漲。

　　他們已經(jīng)完全被“套牢”。

　　想要置換或者套現(xiàn)，在當(dāng)下的環(huán)境非常的困難。

　　這種套牢，遠(yuǎn)比大家想象的要慘烈。

　　付出的代價(jià)，也絕不止是“降價(jià)”兩個(gè)字這么簡(jiǎn)單。

　　現(xiàn)在，一個(gè)基本的共識(shí)就是。

　　全國(guó)，包括上海樓市已經(jīng)進(jìn)入存量廝殺的周期。

　　存量廝殺就意味著優(yōu)勝劣汰。

　　大家總是會(huì)安慰自己，上海的房子嘛，怎樣也會(huì)有一道底線，能壞到哪里去。

　　但其實(shí)，結(jié)果會(huì)比想象中更難以接受。

　　前陣子，一個(gè)會(huì)員找到我們，訴求是想置換，希望賣掉手上的房子，再換一套位置更好一點(diǎn)的。

　　這其實(shí)是一個(gè)非常簡(jiǎn)單，且正常的需求。

　　但比較棘手的是，這位會(huì)員的房子，非常難賣，真真正正的在經(jīng)歷斷臂求生。

　　這套房子位于浦東外環(huán)外宣橋的標(biāo)桿小區(qū)。

　　是2017年以單價(jià)3.1萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)入的。

　　經(jīng)歷了8年的時(shí)間，這個(gè)小區(qū)的成交只跌不漲，到現(xiàn)在，同小區(qū)的掛牌中，都在1.7萬(wàn)的單價(jià)。

　　成交價(jià)也是1.7萬(wàn)出頭，高樓層能到1.8萬(wàn)。

　　真的是非常慘烈。

　　認(rèn)真算一筆賬，就發(fā)現(xiàn)，很可怕。

　　如果說(shuō)，一套房子8年下來(lái)，維持不動(dòng)的話，特別是當(dāng)初二手買(mǎi)進(jìn)。

　　這套房子就已經(jīng)是在血賠，買(mǎi)房時(shí)的稅費(fèi)、后期裝修成本、這8年的房貸利息。

　　現(xiàn)在的情況是比買(mǎi)入價(jià)還跌了1.4萬(wàn)/平，僅僅房?jī)r(jià)這塊就虧了130萬(wàn)，遠(yuǎn)超首付。

　　在這8年間，即便是把首付款放銀行定存，租一套一模一樣的房子。

　　都比現(xiàn)在的虧損少。

　　最諷刺的是。

　　分化中處于劣勢(shì)的這些房子。陷入存量廝殺環(huán)境中，真的，就成了“不動(dòng)產(chǎn)”，壓根兒賣不動(dòng)！

　　當(dāng)需要置換，或者變現(xiàn)的時(shí)候。

　　市場(chǎng)中巨大的存量，就必須出點(diǎn)血才能換來(lái)成交。

　　然而崩潰的是。

　　一旦有一個(gè)房源選擇割肉成交，后面其他二手房都會(huì)降價(jià)，而且必須降價(jià)。

　　但是，對(duì)于真的需要置換的人來(lái)說(shuō)。

　　割肉好過(guò)繼續(xù)等待。

　　因?yàn)闀r(shí)間比任何事情都更重要。

　　當(dāng)下，有能力換到更好的房子，不管是資產(chǎn)本身也好，居住改善也好，在能接受范圍內(nèi)做升級(jí)。

　　其實(shí)就是在及時(shí)止損。

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　　在上海，這種現(xiàn)象絕不是個(gè)例。

　　浦東書(shū)院的麗澤菏亭苑，2009年的次新房。

　　81平兩房中樓層，2017年的成交價(jià)是181萬(wàn)，2021年的成交價(jià)170萬(wàn)。

　　最近的一套中樓層成交只要105萬(wàn)。

　　目前，同戶型的掛牌價(jià)只要95萬(wàn)，且，有的談?。。。?/p>

　　也就是說(shuō)。

　　17年181萬(wàn)買(mǎi)這套房子的人，如果沒(méi)賣，現(xiàn)在虧了估計(jì)70%。

　　每個(gè)月付出白花花的貸款都付之東流。

　　這種現(xiàn)象幾乎是書(shū)院鎮(zhèn)整個(gè)板塊的常態(tài)。

　　奉賢海灣板塊的綠地香頌，更慘！

　　2011年的小區(qū)。

　　2018年的時(shí)候，61平的一房能賣到132萬(wàn)。

　　2021年，61平最高成交價(jià)才110萬(wàn)。

　　到今年，同小區(qū)61平的房型成交價(jià)也才51萬(wàn)。

　　想要賣掉，61平的房子，掛牌價(jià)幾乎不可能超過(guò)51萬(wàn)。

　　就是說(shuō)，18年買(mǎi)的房東，加上稅費(fèi)亂七八糟的。

　　在全款買(mǎi)房的背景下，損失超過(guò)80萬(wàn)，跌幅占房子全款的60%。

　　如果是貸款，跌幅更是超過(guò)70%。

　　在上海的遠(yuǎn)郊，類似的情況一抓一把。

　　所以，我們經(jīng)常說(shuō)，遠(yuǎn)郊慎選！

　　特別是又沒(méi)規(guī)劃，又沒(méi)地鐵的房子。

　　我們整理了下全上海絕對(duì)不能輕易碰的板塊：

　　崇明、金山全境；

　　寶山的月浦；

　　松江的小昆山、洞涇；

　　嘉定的徐行、安亭、外岡；

　　青浦的白鶴、香花橋；

　　奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、柘林；

　　浦東的合慶、泥城、書(shū)院、宣橋、祝橋；

　　我敢說(shuō)，當(dāng)下上海樓市的情況，一定是包括，但絕不僅限于這些，還有更多的雷區(qū)。

　　遠(yuǎn)大新，一定要符合幾個(gè)要素：

　　①不要選擇遠(yuǎn)郊，近郊1.5KM范圍內(nèi)一定有地鐵。

　　②房齡越新越好；

　　③房子不要有硬傷；

　　④存量供應(yīng)和新增供應(yīng)不能太多。

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　　市區(qū)的老破小，這幾年其實(shí)已經(jīng)挺慘的。

　　很多人，都在為過(guò)去幾年的高位站崗。

　　在上海，老房子太多了，特別是小戶型，有著海量的競(jìng)爭(zhēng)。

　　比如普陀的甘泉一村。2022年，成交均價(jià)6萬(wàn)左右。

　　如今的價(jià)格也就4萬(wàn)。

　　附近的甘泉三村，宜川一村等拉一下過(guò)去幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎都是這樣。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)，這種老破小，老破大扎堆的板塊，還有很多。

　　比如，楊浦鞍山、中原、靜安的彭浦、虹口的涼城……

　　老破小的選擇，其實(shí)比遠(yuǎn)大新更難。

　　①盡量中環(huán)內(nèi)；

　　②房齡最好90年代之后；

　　③靠近地鐵、產(chǎn)業(yè)，附加值越多越好；

　　④有舊改預(yù)期更好。

　　這四條看起來(lái)很簡(jiǎn)單，但是幾乎能淘汰掉市場(chǎng)上一大半的老破小房源。

　　如果說(shuō)遠(yuǎn)大新、老破小是經(jīng)常被吐槽的類型，還有一類也非常容易被忽略。

　　那就是，房子的總價(jià)，超過(guò)了所在板塊的上限。

　　這種房子，不僅漲幅困難，流動(dòng)性也會(huì)很差。

　　比如，一個(gè)很典型的例子：

　　普陀萬(wàn)里的中鷹黑森林，自身算的上是豪宅小區(qū)。

　　但這么多年過(guò)去了，房?jī)r(jià)一直都漲不起來(lái)。

　　2017年三期新房的單價(jià)是12萬(wàn)，現(xiàn)在二手房也就9萬(wàn)左右了。

　　要知道，當(dāng)時(shí)的價(jià)格，如果買(mǎi)徐匯濱江，現(xiàn)在單價(jià)怎么也15萬(wàn)朝上了。

　　所以中鷹黑森林最大的問(wèn)題就是，總價(jià)超出了地段的價(jià)格上限。

　　既然這樣，上海房子今年還能不能買(mǎi)了？

　　真的要看情況！

　　如果你的預(yù)算充足，夠得著不錯(cuò)的房子，那就挑性價(jià)比最高的買(mǎi)。

　　如果只能夠得著老破小或者遠(yuǎn)大新，就沒(méi)必要著急。

　　分化之下，對(duì)于低預(yù)算首次上車的剛需來(lái)說(shuō)，不是什么壞事。

　　因?yàn)槎址康拇媪繌P殺，讓首套剛需掌握話語(yǔ)權(quán)，選擇余地也越來(lái)越大。

　　對(duì)于這批人來(lái)說(shuō)，不要著急。

　　再多攢點(diǎn)錢(qián)墊腳上車，給自己爭(zhēng)取一步到位的機(jī)會(huì)，或者給未來(lái)5-10年置換時(shí)，擁有更多選擇權(quán)的機(jī)會(huì)。

　　反而是真心想賣房的房東要抓緊了。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。