一個(gè)重要的信號(hào)來(lái)了：頂級(jí)富豪正前往上海置業(yè)！

上海這座城市有多“癲”？全國(guó)豪宅有一半都是上海賣(mài)掉的。

魔都占據(jù)了全國(guó)高端市場(chǎng)“半壁江山”，無(wú)論是新房還是二手房。3000萬(wàn)以上高端住宅的成交大多來(lái)自上海，一二手占比分別達(dá)59.4%和46.2%，一手的比例高達(dá)六成！

越貴越買(mǎi)，越賣(mài)越離譜！

這背后的一個(gè)重要邏輯是，上海是國(guó)內(nèi)少有的高端住宅市場(chǎng)還勉強(qiáng)能穩(wěn)住的城市，不是之一。

今年的胡潤(rùn)富豪榜顯示，世界十億美金企業(yè)家數(shù)量前三國(guó)家分別為美國(guó)（870位）、中國(guó)（823位），印度（284位）。2025年上海擁有92位十億美金企業(yè)家，問(wèn)鼎亞洲“十億美金企業(yè)家之都”的寶座，超過(guò)北京（91位）、孟買(mǎi)（90位）。

越來(lái)越多的頂級(jí)富豪開(kāi)始回歸上海。2025年，上海首次超越印度孟買(mǎi)，成為亞洲富豪之都，全球第三，這都得益于上海新興產(chǎn)業(yè)的布局。

根據(jù)上海2025重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局圖顯示，上海已全面形成電子信息、汽車(chē)、高端裝備、軟件和信息服務(wù)四大萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，引領(lǐng)長(zhǎng)三角世界級(jí)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)。

上海在包郵區(qū)的虹吸作用也非常明顯。

這兩年上海的入戶(hù)門(mén)檻、買(mǎi)房門(mén)檻微微放松后，周邊的富豪都悄悄地前往魔都置業(yè)。

5月27日，上海一套法拍房被拍出2.7億“天價(jià)”，單價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元/平方米。這是一座擁有百年歷史的地地道道的“老洋房”，由著名匈牙利建筑設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克1923年設(shè)計(jì)，竣工于1925年。所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地。

這套法拍房是位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路329弄30號(hào)1幢、2幢的花園洋房，合計(jì)建筑面積535.04平方米。

最后發(fā)現(xiàn)，這是一位南通的80后富豪出手購(gòu)買(mǎi)的。此前他只在上海有過(guò)短暫的工作經(jīng)歷。

南通的富豪已經(jīng)多次在上海出手。外地到上海購(gòu)房的主力富豪中，他們是占比較高的一群人。去年3000萬(wàn)以上豪宅的認(rèn)購(gòu)中，江蘇南通的購(gòu)房者在上海新房的認(rèn)購(gòu)人群中，組數(shù)是最多的，領(lǐng)先于浙江的溫州、寧波，以及江蘇的蘇州、無(wú)錫。

今年上海的豪宅成交繼續(xù)井噴還有一個(gè)原因，2024年，上海落戶(hù)人數(shù)已突破8萬(wàn)人，創(chuàng)下新高，看一下這張圖就知道了。

事實(shí)上，3000萬(wàn)級(jí)別的豪宅，外地購(gòu)房比例就會(huì)非常明顯，幾乎達(dá)到了一半。5000萬(wàn)以上的豪宅，外地比例會(huì)越來(lái)越高，過(guò)億豪宅外地比例會(huì)更高。

這也很好理解，很多工作、生活在上海的富豪，都是出生在上海以外的包郵區(qū)。你看，有幾個(gè)是土生土長(zhǎng)的“310”？

八萬(wàn)人落戶(hù)上海的結(jié)果就是，上海的樓市在普漲。從一二住宅成交總量來(lái)看，總價(jià)千萬(wàn)元以上高端住宅成交同比增17.31%。

一手房的上漲幅度差不多。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30個(gè)城市上半年新房成交規(guī)模累計(jì)與去年同期基本持平，總價(jià)千萬(wàn)以上高端住宅成交同比增長(zhǎng)18.76%。

從單價(jià)來(lái)看，上半年30城單價(jià)10萬(wàn)元以上高端住宅成交了9146套，同比增長(zhǎng)34%，但單價(jià)15萬(wàn)元以上的頂豪成交規(guī)模不如去年同期，同比降幅在三成以上。

總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交同比減少15%左右，上半年重點(diǎn)30城總價(jià)3000萬(wàn)以上高端住宅成交了1846套，而去年同期已突破兩千套。

小帥仔細(xì)看了下，有一部分原因是推貨量導(dǎo)致的。畢竟，5000萬(wàn)以上的豪宅，正在瘋漲！

數(shù)據(jù)顯示，上半年30個(gè)重點(diǎn)城市5000萬(wàn)以上一二手高端住宅分別成交591套和173套，同比分別增長(zhǎng)48.5%和43%。

5000萬(wàn)以上的豪宅？有一張表可以看下：

今年上半年成交金額TOP5的項(xiàng)目中，有4個(gè)在上海。其中有1個(gè)百億神盤(pán)，是上海壹號(hào)院，項(xiàng)目坐落于黃浦老西門(mén)豫園板塊，今年三批次和四批次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)“日光”。

不僅如此，過(guò)億豪宅也不缺人買(mǎi)。

上半年，重點(diǎn)30個(gè)城市總價(jià)1億元以上的豪宅共成交了32套，比去年同期多了2套。其中，總價(jià)過(guò)億的一手豪宅成交了19套，同比上漲11.76%。

我們?cè)偻茰y(cè)一下這些頂尖富豪喜歡的資產(chǎn)是哪些價(jià)位的：

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；二手的成交336套，占比46.2%。

若從總價(jià)5000萬(wàn)元以上的比例看，上海的占比還要高，其中一手成交482套，占30城總量接近八成。

5000萬(wàn)以上的成交八成都集中在上海！

可以呼應(yīng)一下的是，單價(jià)20萬(wàn)元/平米的頂豪成交集中在上海，共成交了122套，同比增加17.31%。此外，廣州的表現(xiàn)也很亮眼，單價(jià)20萬(wàn)元/平方米頂豪成交了10套，同比倍增。

其他的一線(xiàn)城市就有點(diǎn)表現(xiàn)平平了。

有一個(gè)微妙的結(jié)論是，北京、深圳、寧波、蘇州單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交套數(shù)均好于去年同期。

但是，北京單價(jià)15-20萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交出現(xiàn)了下降，此價(jià)格段成交同比降幅在四成以上。

所以，是買(mǎi)豪宅要到上海，還是上海本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展符合了富人的預(yù)期？

從去化來(lái)看，上海上半年單價(jià)超15萬(wàn)元/平米的頂豪項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)首日的去化率基本都在8成以上，甚至出現(xiàn)了一些家喻戶(hù)曉的明星在豪宅市場(chǎng)買(mǎi)不到房的“盛況”。

在富豪們的這種買(mǎi)房熱情之下，估計(jì)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)手里豪宅項(xiàng)目的推盤(pán)積極性還是會(huì)有增無(wú)減。

接下來(lái)，很多人會(huì)問(wèn)的一個(gè)問(wèn)題就是，上海的富豪還夠用嗎？

從胡潤(rùn)的榜單來(lái)看，上海的富豪人數(shù)是減少了的，但是，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這個(gè)基數(shù)還是非常高的。

總資產(chǎn)一個(gè)億以上的家庭有1.68萬(wàn)戶(hù)，從上海現(xiàn)有的豪宅推盤(pán)量來(lái)看，還是夠用的。

最后回答一個(gè)問(wèn)題，很多人問(wèn)小帥，這一輪豪宅上漲的信號(hào)是什么時(shí)候開(kāi)始的？

去年3月。

中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，高層總價(jià)約3890w的房子，那一天刷新了中國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄，700多名有錢(qián)人齊聚售樓處，上演了一場(chǎng)激烈的搶房大戲。

這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)出了512套房源中的505套，總銷(xiāo)售額達(dá)196.53億元，從此拉開(kāi)了上海豪宅熱銷(xiāo)的大幕。去年一年，上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上的新房賣(mài)了2530套，占全國(guó)的61.6%。

對(duì)頂級(jí)富豪們來(lái)說(shuō)，這就是一個(gè)信號(hào)。他們聞著味道，就來(lái)了。