文/謝逸楓

一線城市北上廣深上半年樓市火爆，堪稱從來不會辜負購房者。按照2025年上半年一二手住宅成交、土地出讓金額、去庫存周期看，一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸低，完成止跌回穩(wěn)，仍需要鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

盡管2025年上半年一線城市北上廣深樓市火爆，但是6月一線城市北上廣深樓市呈現(xiàn)政策持續(xù)力弱、銷售增長乏力、市場回暖放慢、二手房市場以價換量，其中廣州庫存壓力大，北京庫存上升，深圳房價下跌。

未來一線城市北上廣深樓市政策調(diào)整方向來看，北京、上海、深圳，首先是集中在住房限購、限價、限貸、限售、限簽、限企、限離婚、限外企購房等限制措施優(yōu)化、取消，取消二手房指導(dǎo)價、二手房商業(yè)和公積金貸款帶押過戶。

其次是北京、上海、深圳、廣州是在購房落戶、購房補貼、以舊換新、取消外資企業(yè)購房、商業(yè)貸款和公積金貸款的首付、利率及公積金政策方面優(yōu)化調(diào)整。再次是北京、上海、深圳、廣州在購買稅收（取消增值稅）、存量貸款利率優(yōu)化。

最后是北京、上海、深圳、廣州在收儲存量商品房用作保障性住房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟適用房和收回閑置土地及城市更新專項借款、城市更加貨幣化、土地出讓、落戶的戶籍放松、項目白名單方面的政策調(diào)整。

第一是北京樓市，總體表現(xiàn)為火爆。一二手房地產(chǎn)市場的成交創(chuàng)3年新，房價上漲，地價大漲。但是6月樓市呈現(xiàn)熱度、回暖放緩的趨勢，政策的持續(xù)力下降，樓市動能減弱。因此，未來需要新的政策刺激，鞏固樓市火爆的態(tài)度。

第三方的機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月-6月，北京新房成交18563套，二手房成交88573套。二者加在一起，北京樓市2025年總成交總套數(shù)已經(jīng)達到107136套。107136套總成交，已經(jīng)達到2024年全年212865套總成交的50.33%。

2025年上半年北京新房的各項數(shù)據(jù)同比去年上半年都是上漲狀態(tài)。其中18563套新房成交，同比上漲23.89%；238.31萬平成交面積，同比上漲23.39%；6.12萬/平成交均價，同比上漲5.11%；1459.95億元成交金額，同比上漲29.70%。

新房“量價齊升”，北京新房成交均價攀升至6.12萬元/平方米，同比上漲5.11%。這一增長主要得益于朝陽、海淀等區(qū)域高端項目的集中入市，拉升了全市均價水平。最引人注目的是朝陽、海淀區(qū)的爆發(fā)式增長。

2025年上半年北京二手房成交8.56萬套，相較于去年同期的7.49萬套，多賣了超1萬套，同比增長14.3%。2025年前6個月北京的二手房月成交都在1萬套以上，連春節(jié)假期所在的2月份，有1.19萬套的成交，基本上在1.2萬套的榮枯線上。

二手房以價換量，北京市住建委數(shù)據(jù)，2025年1月-6月北京市二手住宅累計網(wǎng)簽88574套，其中6月單月成交15139套，環(huán)比增長6%，同比增長1%。2025年上半年，北京二手房市場呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢，呈現(xiàn)回暖放緩。

上半年全市二手住宅網(wǎng)簽總量逼近9萬套，定格于88574套。這一數(shù)字不僅同比大幅增長約25%，更創(chuàng)下了自2022年以來的三年同期成交峰值。市場呈現(xiàn)明顯的“金三銀四”特征，成為上半年峰值。

6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為15139套，環(huán)比增長6%，同比增長1%。2025年1月-6月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達88575套，為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手住宅網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。

主要受學區(qū)購房需求集中釋放及前期政策效應(yīng)疊加推動。北京核心區(qū)域二手房源憑借教育資源與地段優(yōu)勢持續(xù)走俏，而石景山、大興等區(qū)域則依靠4萬元/平方米左右的均價和便捷的軌道交通，承接了超40%的核心區(qū)外溢客群。

市場回暖是買賣雙方深度博弈下的價格現(xiàn)實。隨著成交放量，二手房市場的掛牌房源數(shù)量相比春節(jié)前有所增加，二手房掛牌再次超16萬套。上半年北京新房套均價格約786萬元，二手房憑借價格優(yōu)勢吸引剛需群體，形成雙軌并行格局。

盡管上半年二手住宅總量處于近三年高位，隨著二手房掛牌房源（超過16萬套）持續(xù)增加，供需關(guān)系趨緊，疊加暑期傳統(tǒng)淡季影響，買賣雙方博弈將延續(xù)。若無新政策刺激，7月市場大概維持買方市場特征。

2025年上半年北京土拍成交總額突破千億，2025年上半年北京市土拍市場共供應(yīng)16幅涉宅用地，成交22幅。供應(yīng)總建面160.67萬m2，同比下跌32.04%；成交總建面234.42萬m2，同比下跌1.21%；成交總價1005.556億元，同比上漲37.3%。

2025年上半年北京累計成交22宗涉宅地塊，規(guī)劃建筑面積234.42萬平方米，土地出讓金高達1005.56億元，同比增加37.3%。6月單月迎來土拍小高潮，成交6宗地塊，規(guī)劃建面66.87萬平方米，土地出讓金226.31億元。

其中海淀寶山2宗地塊分別由中建壹品和金隅競得，通州副中心“巨無霸”地塊由中建玖合以74.91億元摘得。土地市場分化特征同樣明顯，上半年成交的22宗地塊中，僅9宗溢價成交，其余13宗均底價成交。

從近五年上半年的土地市場數(shù)據(jù)來看，2021年上半年無疑是市場高點，供應(yīng)總建面達344.93萬㎡、成交總建面達429.16萬㎡、成交總金額達1321.341億元。此后市場進入調(diào)整期，直到2025年上半年成交總價才重新站上千億關(guān)口。

2024年上半年與2025年上半年北京土拍市場成交總建筑面積基本持平，但成交總價卻實現(xiàn)37.3%的同比顯著增長。這主要得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的支撐，特別是海淀區(qū)和朝陽區(qū)土拍市場的突出貢獻。

其中海淀區(qū)2025年上半年土地成交總金額363.8億元，占比36.2%。朝陽區(qū)誕生百億級大體量地塊，成交總金額213.3億元，占比21.2%。2024年9月北京土地供應(yīng)政策調(diào)整，每月公布一次擬供地清單，增加了核心城區(qū)稀缺臨鐵宅地的供應(yīng)。

此后，北京主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比增加，海淀、朝陽頻頻出現(xiàn)“王炸“地塊，高地價的成交頻繁出現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年北京成交的22幅宅地中，有12幅位于主城區(qū)，占比54.5%，有9幅位于近郊區(qū)，占比為40.9%。

這是近5年來主城區(qū)成交占比首次超過近郊區(qū)。鄰近地鐵、規(guī)劃配套完善，貼合北京“職住平衡”的發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，帶動土拍市場熱度攀升，市場信心得到增強，進而反哺新房市場，推動樓市整體升溫回暖。

高溢價率另一面，上半年成交的22幅涉宅用地中，有13幅是以底價成交，占比高達59.1%，創(chuàng)下近5年來的新高。這一數(shù)據(jù)體現(xiàn)了北京土地市場冷熱分化的格局，雖然高溢價率地塊頻現(xiàn)，但這種熱度是“點狀”高熱，而非市場整體升溫。

核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊受追捧，地塊則面臨流拍、延期出讓的困境，為未來供應(yīng)埋下伏筆。2025年6月24日，北京上半年掛牌的最后一宗宅地完成交易。建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價拿下豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊，樓面價40159元/㎡。

隨著北京取消住宅用地限價政策，上半年土地市場迎來顯著變化，高溢價地塊頻頻涌現(xiàn)。其中海淀區(qū)表現(xiàn)亮眼，樹村地塊以27.93%的溢價率創(chuàng)下新高，樓面價突破10萬元/平方米大關(guān)，刷新北京土拍紀錄，朱房村2個地塊溢價率均超過15%。

隨著槐新地塊的成交，北京2025內(nèi)上半年土拍收官，累計成交22宗涉宅地塊，金額總計1005.56億元，同比增長37.3%，其中住宅建面合計約217萬㎡，與上年同期基本持平。2024上半年19宗涉宅地塊成交總金額約732.36億元。

平均樓面價來看，2025年北京上半年成交的22幅涉宅用地，平均樓面價突破了4萬，達到了42895元/㎡，同比2024年上半年上漲39%，這是近5年以來的最大增幅。這主要是得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊對整體價格水平的拉升作用。

其中中海樹村地塊以10.23萬/㎡的樓面價一舉刷新北京土拍單價紀錄。2021年上半年-2025年上半年北京土地成交樓面價分別為30789元/㎡、32067元/㎡、3458元/㎡、30863元/㎡、42895元/㎡，地價瘋狂上漲，面粉貴過面包。

新房庫存上升，截至2025年7月5日，北京新房住宅庫存76647套（按照100平/套計算，總面積為766.47萬平方米），比2025年7月4日上升804套。二手房掛牌量比2025年7月4日下降約500套，比高點下降約11900套。

7月4日新房住宅網(wǎng)簽94套，5日共453套，環(huán)比6月同期上上升79%。二手住宅網(wǎng)簽387套，5日共1466套，環(huán)比6月同期上升49.43%。新房住宅庫存76647套，比4日上升804套。二手房掛牌量比4日下降約500套，比高點下降約11900套。

二手房掛牌量沒有官方數(shù)字，只能通過各種渠道收集，隨時都會發(fā)生動態(tài)變化，因此不是很精確，可以側(cè)面反映出業(yè)主的售房意愿強弱.其他的數(shù)據(jù)都是來自建委官網(wǎng)，因此，與市場實際成交存在滯后性。

北京新房和二手房的網(wǎng)簽時間比實際成交時間會滯后，通常來說大部分的成交都會在2個月之內(nèi)網(wǎng)簽。按照2024年的平均網(wǎng)簽量計算，新房住宅的去化周期為18.1個月，二手房住宅的去化周期應(yīng)該不低于11個月。

第二是上海樓市。上海一二手交易市場創(chuàng)2022年以來的最高成交，呈現(xiàn)火爆的趨勢?？傮w來看，在一線城市北京、上海、廣州、深圳當中，上海房地產(chǎn)市場熱度居前，其次是北京，深圳、廣州。

今年以來，上海持續(xù)落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施，房地產(chǎn)市場總體延續(xù)去年四季度以來的回穩(wěn)態(tài)勢。2025年1月至6月，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比上漲17%。

其中2025年1月至6月，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。上海上半年外環(huán)內(nèi)76個項目中，有50個認購比超過1，占比超過65%。從價格指數(shù)看，今年以來一手住房價格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢，1至5月環(huán)比累計上漲2.7%。

上海市規(guī)劃資源局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，上海公開出讓的19幅商品住宅地塊中，有15幅溢價成交，其中7幅溢價率超過30%，最高突破40%。樓面地價屢創(chuàng)新高，區(qū)域地王頻出，溢價圈直接拓展到遠郊。

例如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城，上海土地市場熱度持續(xù)長達一年半，在全國走出獨立行情。2025年是上海的“地王年”，市場高熱靠的是核心區(qū)稀缺資源的持續(xù)釋出和人口增長、居民收入增長及經(jīng)濟一枝獨秀的增長。

上海土地公開拍賣市場上半年共進行5次集中拍賣，共成交19幅地塊，攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價成交，其余均溢價成交，并且有1幅地塊溢價率達到41.68%，創(chuàng)近兩年土地溢價率新高。

協(xié)議出讓市場看點頗多，靜安寺商圈地塊樓板價突破16萬元/平方米，暫時成為樓板價地王。徐匯東安新村三幅地塊協(xié)議出讓，總價523億，成為總價地王，被上海地產(chǎn)集團和徐匯城投聯(lián)手拿下，創(chuàng)下中國拆遷史四大紀錄。

位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀五六十年代，2024年初，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，總出讓面積為15.93萬平，總建筑面積達60.04萬平，其中住宅建筑面積為41.83萬平。

上海地產(chǎn)為何能夠通過協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊，這得從上海地產(chǎn)的誕生說起。上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司，注冊資本300億元。

截至2023年底，資產(chǎn)總額超4200億元，共有各級次控股企業(yè)近300家、參股企業(yè)100余家。作為國有功能性企業(yè)集團，致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺，業(yè)務(wù)有區(qū)域更新、“兩舊一村”改造。

包括生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運營管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運營管理等。公開資料顯示，上海地產(chǎn)參與近3年上海全市六成以上舊改，包括浦東三林楔形綠地項目、顧村項目等等，稱為上海存量“地主”。

2025年以來，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑），通過協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)位。上海地產(chǎn)集團的業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn)，在舊城改造業(yè)務(wù)方面。

上海地產(chǎn)集團主要和區(qū)政府攜手，深度參與一級土地儲備，包括前期的拆遷安置工作，當?shù)貕K變?yōu)閮舻睾?，上海地產(chǎn)集團再通過合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例，上海地產(chǎn)集團深度參與其舊改前期工作。

最終，這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團和徐匯國資委合資公司競得。參與一級土地儲備后，通過協(xié)議拿下這些黃金地塊后，上海地產(chǎn)集團可選擇“獨吞”，可以引入開發(fā)商進行合作開發(fā)。地方出于地塊太大需要有實力的國企參加土地儲備。

房企拿地之后，回籠資金的需求，上海地產(chǎn)集團拿地后通常會有選擇性地通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售部分地塊，而這些地塊足以讓開發(fā)商“兩眼放光”。這種打法稱之為“一級土地儲備+協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”模式。

先參加區(qū)政府一級土地儲備，后以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過上海聯(lián)交所引入央企、國企、頭部房企共同開發(fā)。盡管上海地產(chǎn)集團背靠上海市國資委，身負“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。

2024年度上海地產(chǎn)營業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%。歸屬母公司凈利潤10億元，同比下滑44%?？傌搨?741億元，同比微增。同時上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。

年報顯示，2024年，上市房企中華企業(yè)股份有限公司實現(xiàn)營業(yè)收入69.59億元，同比減少47.23%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為負3.17億元，同比減少157.06%。毫無疑問，上海地產(chǎn)的負債規(guī)模不可小看。

6月2日，徐匯區(qū)東安片區(qū)舊改項目三宗涉住宅地塊陸續(xù)以協(xié)議方式出讓，總額523.03億元，面積15.93萬平，地上計容面積60.05萬平。徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24，意向者為上海徐匯城市建設(shè)投資集團和上海地產(chǎn)集團。

東安新村始建于二十世紀五六十年代，2024年初，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，涉及5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶。5月31日，上海徐匯區(qū)東安新村第三幅地塊公示協(xié)議出讓。

125-31地塊出讓價格為341.35億元，用地者為上海新東安公司，平均樓板價為7.5萬元/平。上海徐匯城市建設(shè)投資集團持有新東安公司50%的股權(quán)，上海地產(chǎn)集團通過上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有新東安公司另外50%的股權(quán)。

該地塊位置優(yōu)越，位于上海市內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東至楓林路、南至中山南二路、西至東安路、北至零陵路，地塊內(nèi)含地鐵出入口。公示文件顯示，該地塊建設(shè)用地面積10.39萬平方米，土地用途為三類組團住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計用地。

容積率4.38，地上計容建筑面積45.51萬平方米，標志性建筑高度不超過195米，地塊基準高度100米。該地塊新建商品住宅全裝修比例為100%，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計3.9萬平方米。

中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準為多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點。

宜加強空間設(shè)計和建筑設(shè)計，體現(xiàn)空間節(jié)點門戶性和標志性。標志性建筑為非住宅功能。關(guān)于自持，出讓文件要求，受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業(yè)物業(yè)、菜場物業(yè)、科研設(shè)計物業(yè)。

受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)。另外宗地塊均為住宅用地，已于3月26日及5月17日分別完成出讓。其中127b-24地塊的出讓價格為98.18億元，樓板價為12.41萬元/平方米。

意向使用者為上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司，上海徐匯城市建設(shè)投資集團司和上海地產(chǎn)集團分別持股50%。今年截至目前，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，是上海真正的“最大地主”。

127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，建設(shè)用地面積3.02萬平方米，容積率2.62，地上計容建筑面積7.91萬平方米，建筑高度不超過100米。

127b-23地塊的出讓價格為83.5億元，樓板價為12.6萬元/平方米，意向使用者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設(shè)投資（集團）有限公司和上海地產(chǎn)（集團）有限公司分別持股40%和60%。

127b-23地塊東至東安路、南至127b-24地塊、西至上海音樂學院、北至零陵路，建設(shè)用地面積2.52萬平方米，容積率2.63，地上計容建筑面積6.62萬平方米，建筑高度不超過100米。

文件要求，兩宗住宅用地新建商品住宅全裝修比例為100%，兩地塊均不對中小套型住宅占比做要求。最近2年周邊豪宅項目開盤即清盤，市場熱度較高。與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽府于今年3月28日開盤。

該項目推出的312套房源吸引849組購房者認籌，最終開盤當日即實現(xiàn)清盤，實現(xiàn)銷售額47.68億元，均價為14.3萬元/平方米。距離該地塊不足千米的綠城潮鳴東方項目于5月11日開盤，均價約19.5萬元/平方米。

復(fù)式最高單價達26萬元/平方米，總價段介于4123萬元—1.54億元，120套房源實現(xiàn)“日光”，單日銷售金額69.88億元。城潮鳴東方項目所在的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，是上海徐匯濱江的“單價地王”。

2024年8月綠城中國以48.05億元的總價搖中該地塊，成交樓板價為13.1萬元/平方米，刷新融信中國2016年創(chuàng)下的上海單價地王紀錄。招商匯元璽于2023年11月首次開盤，銷售均價13.1萬元/平。

項目xh128D-06地塊于2022年6月1日成交，成交總價47.33億元，成交樓板價為8.63萬元/平。2024年4月29日香港置地啟元首次開盤，80套房源吸引188組購房者認購，開盤即清盤，銷售均價17.8萬元/平，銷售額達44.55億元。

2020年2月20日香港置地聯(lián)合體以310.5億元的總價競得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個地塊，土地用途為辦公用地、餐飲旅館業(yè)用地、文體用地、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

7月2日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布4則地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，涉及浦東新區(qū)耀華后灘九宮格2幅涉宅地塊和黃浦區(qū)余慶里組合地塊。4個項目標的捆綁轉(zhuǎn)讓共計244.7億元。

其中浦東新區(qū)耀華組合地塊包括浦東新區(qū)上鋼社區(qū)Z000101單元07-1地塊、04-1地塊，已由上海地產(chǎn)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式摘得。

半年公開出讓成交數(shù)百億元、單幅土地百輪競價頻現(xiàn)帶來的感官刺激背后，上海正在探索踐行超大城市推進人民城市建設(shè)的新路。堅持一張藍圖干到底，聚焦美好生活和高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。

樓面地價看，區(qū)域地王頻出，覆蓋中心到郊區(qū)。虹口瑞虹新城周邊地塊樓面地價11.75萬元/平方米，成為有記錄以來全國成交樓面地價第三高。楊浦濱江地塊樓面地價9.55萬元/平方米，刷新區(qū)域紀錄。

金山新城匯龍湖地塊，以9.78%的溢價率創(chuàng)下金山近年來土拍新高。競價情況看，浦東曹路、浦東北蔡和嘉定新城等3幅非傳統(tǒng)市中心地塊，競爭激烈程度位居19幅地塊的前3名，表明市中心傳至郊區(qū)的火爆狀態(tài)。

自2024年年中，上海宅地出讓開始執(zhí)行“雙高雙競”規(guī)則，即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標準。換句話說，競拍越激烈，觸發(fā)第二輪競高品質(zhì)環(huán)節(jié)的可能性就越大，代表房企為了拿地，愿意投入更多成本去提高產(chǎn)品的建設(shè)品質(zhì)。

規(guī)劃賦能發(fā)揮了關(guān)鍵作用，土拍表現(xiàn)反映的是市場未來預(yù)期和企業(yè)投資策略。2025年的供地邏輯繼續(xù)緊扣城市發(fā)展戰(zhàn)略，強調(diào)城市總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)，讓新的發(fā)展極，例如一江一河沿岸、中城地區(qū)、五個新城，和傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)區(qū)位共同發(fā)力。

上海土拍市場需求活躍，拿地主體呈現(xiàn)多元化特征。除了大型央企以外，外地國企逐漸增多，大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場。企業(yè)愿意真金白銀地投入巨資購買土地，對未來投下的一張強有力的“信心票”。

上海持續(xù)創(chuàng)造獨一無二的吸引力，和營商環(huán)境優(yōu)化密切相關(guān)。2025年供應(yīng)的19幅宅地，已有6幅全面啟動建設(shè)。外界感嘆開發(fā)商的超強執(zhí)行力，其實背后也有政府審批流程的迭代升級提速。2025年3月底出讓的大寧“地王”早已開工。

大寧地塊是靜安區(qū)首個“五證齊發(fā)”案例，在企業(yè)中標之后，相關(guān)部門帶著政策上門輔導(dǎo)企業(yè)辦理審批，提前介入指導(dǎo)設(shè)計方案確保高品質(zhì)住宅標準。在項目交地一月內(nèi)，企業(yè)同時拿到了《建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.

《建筑工程施工許可證（樁基）》《不動產(chǎn)權(quán)證》和抵押證五張證書。從競得地塊到正式開工，全程不足3個月，連講求效率的開發(fā)商都感到意外，這比原計劃的開發(fā)周期節(jié)約了3個月時間，遠超行業(yè)平均水平。

一房一萬數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止至2025年4月底，上海全市新房庫存61916套。不過這是網(wǎng)簽口徑，已經(jīng)下定、全款但仍未網(wǎng)簽的，依然算進網(wǎng)簽庫存中。按照2024年5月至2025年4月新房去化59178套的速度計算。

上?，F(xiàn)有庫存賣完還需要12.6個月，這個速度在全國已經(jīng)算是非?？炝?。從環(huán)線來看，新房存量以外環(huán)以外為主，庫存壓力較大，個別遠郊樓盤甚至釋放出95折的優(yōu)惠，想要撿漏的購房者可以重點關(guān)注。

從區(qū)域分布來看，浦東外環(huán)外、金山、嘉定、奉賢等區(qū)域庫存壓力較大，浦東由于地域遼闊，網(wǎng)簽庫存達到15000多套。細化到具體板塊，庫存排名TOP5的是臨港、嘉定新城、安亭汽車城、奉賢新城、朱涇等板塊。

從面積段來看，90-110㎡庫存將近2.6萬套，占比41.9%，以三居室為主。此類產(chǎn)品購房者其實選擇空間依然較大。70㎡以下供應(yīng)量本身就很小，不是開發(fā)商青睞開發(fā)的產(chǎn)品。200㎡以上豪宅產(chǎn)品，庫存4337套，占比7.0%，一直賣一直熱銷。

第三是廣州樓市。廣州樓市上半年成績單出爐，量價上漲。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州新房網(wǎng)簽30871套，平均每天成交約170套，超越去年同期的28618套。上半年全市新房成交均價為3.52萬/平方米，環(huán)比上漲2.8%。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，今年1-6月（統(tǒng)計周期：2024年12月26日至2025年6月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽56613套，網(wǎng)簽面積為569.08萬平方米，同比分別大幅增長12.98%、13.31%。相當于每天成交約314套。

廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，6月廣州成交6796套新房，創(chuàng)下年內(nèi)新高。至此，上半年賣出了32861套新房，同比上漲近17%。當中有一部分成交來自于政府收購安置房，例如天河區(qū)6月最后一周網(wǎng)簽的915套房源中有一部分為安置房集中簽約。

合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽367萬㎡，同比升17%。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)（以下簡稱中原研發(fā)部）顯示，2025年1月-6月，廣州賣出了32861套新房，同比上漲17%。

網(wǎng)簽量同比增長，主要得益于三個因素。一是“高使用率” 項目大量集中入市，有效滿足需求，帶動市場成交。二是房企積極促銷應(yīng)對市場，大部分項目采用 “升傭+加碼成交贈送+升級銷售獎勵+來訪/復(fù)訪有禮”等組合拳引流吸客，成效良好。

第三個因素相對特別，2025年上半年的網(wǎng)簽量中，有一部分來自于政府收購安置房。中原研發(fā)部的統(tǒng)計中，2025年上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為34442元/㎡，而去年同期均價為37655元/㎡，2023年同期均價則為36864元/㎡。

房價（均價）下降，和供應(yīng)量增加有關(guān)。上半年廣州一手住宅供應(yīng)套數(shù)超過2.5萬套，同比微增1%，同時成交量同比增長超10%，這是房企以價換量的結(jié)果。新增供應(yīng)量大的外圍區(qū)域，以價換量情況尤為明顯，例如增城。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測顯示，2025年上半年，廣州二手住宅共成交56613套，同比上漲約13%，為2022-2025年上半年成交量的高位，按區(qū)域來看，黃埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持穩(wěn)中有升。

上半年二手住宅共網(wǎng)簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%，為2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位。2025年上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價27390/㎡，同比下跌4%。這只能說明，二手房市場仍未走出以價換量。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年上半年廣州經(jīng)營性用地供應(yīng)37宗，供應(yīng)總建面189.97萬㎡，較去年同時期增長19%。成交33宗，成交總建面153.5萬㎡，較去年同時期翻倍增長，成交金額227.35億元。

其中涉宅用地供應(yīng)23宗，供應(yīng)總建面142.22萬㎡，較同比增長42%。成交19宗，成交面積105.75萬㎡，同比增長超2倍，成交金額195.38億元，是同比增長3倍以上。番禺排名第一，上半年成交6宗地塊，成為上半年廣州涉宅用地供求主力。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，廣州全市一手住宅庫存1036萬㎡，同比降12%，但去化周期仍維持20個月左右。當中天河、海珠、荔灣、越秀去化周期回落至15個月以內(nèi)，白云19個月。

番禺、黃埔、南沙、從化的去化周期維持高位，舊規(guī)產(chǎn)品去貨緩慢的問題長期困擾市場。增城、花都去化周期均為17個月，較去年同期（30個月）明顯回落。增城多年調(diào)整后，價格處于低位，去貨速度加快?；ǘ家愿咝詢r比大盤支撐成交。

第四是深圳樓市。深圳樓市一二手房成交上漲，但呈降溫行情。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年6月深圳市預(yù)售新房共成交2054套，環(huán)比下降7.0%，同比下降35.7%，其中住宅成交1898套，環(huán)比下降7.6%，同比下降35.2%。

2025年上半年預(yù)售新房成交16522套，較2024年上半年同期增長11.9%，其中住宅成交15101套，較去年同期增長24.4%。6月，龍華、寶安、龍崗、光明等是深圳新房成交主力區(qū)域，一手住宅網(wǎng)簽量合計占比79%。

深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳一手住宅共網(wǎng)簽21868套，其中預(yù)售成交15101套，同比增長24.4%。6月深圳一手住宅網(wǎng)簽3275套，環(huán)比上升3.6%。其中預(yù)售成交1898套，環(huán)比下滑7.6%?，F(xiàn)售成交1377套，環(huán)比上升24.3%。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，深圳上半年新房二手房成交超6.5萬套，同比增長53.2%，其中住宅成交超5.1萬套，同比增長41.8%。其中新房住宅21867套，同比增長49.3%，環(huán)比下降36.2%。二手住宅29231套，同比增長36.6%，環(huán)比下降11.7%。

憑借政策利好與市場需求的雙重驅(qū)動，市場成交表現(xiàn)亮眼，同比實現(xiàn)顯著增長。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳新房共成交31074套，同比增長79.9%，環(huán)比下降17%。其中住宅成交21867套，同比增長49.3%，環(huán)比下降36.2%。

成交量穩(wěn)定增長的同時，上半年深圳新房市場供應(yīng)端卻呈現(xiàn)顯著收縮態(tài)勢。2025年上半年，深圳全市新房供應(yīng)總量17232套，同比降幅達44.5%，環(huán)比降幅更達47.7%。其中新房住宅供應(yīng)14983套，同比下降45.6%，環(huán)比下降47.3%。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025上半年深圳全市二手房共成交34548套，同比增長35.1%，環(huán)比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增長36.6%，環(huán)比下降11.7%。盡管價格呈現(xiàn)下行趨勢，但2025年上半年深圳二手房成交量卻逆勢上漲。

上半年二手成交量保持活躍態(tài)勢，尤其春節(jié)假期結(jié)束后，積壓的各類購房需求加快釋放，整體市場表現(xiàn)超過去年同期。二手房供應(yīng)端壓力在持續(xù)顯現(xiàn)。截至2025年6月30日，全市有效二手房源量已達73858套，較前期呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量7777套，環(huán)比下降0.9%，同比下降0.1%，同環(huán)比均持平。其中一手住宅網(wǎng)簽3275套，環(huán)比增長3.6%，同比下降9.3%；二手住宅網(wǎng)簽4502套，環(huán)比下降3.9%，同比增長7.9%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。深圳中原研究中心統(tǒng)計，上半年深圳二手錄得35106套，同比增長30.7%。今年上半年，深圳市二手房市場快速回溫，“金三銀四”成色足。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2025年6月，深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）5546套，環(huán)比下降3.2%，同比增長4.5%，仍超5000套榮枯線。

2025年上半年的情況來看，深圳二手房買賣合同共計錄得35106套，較2024年同期增長30.7%。5月以后受季節(jié)性影響波動回落，6月單月錄得5546套，環(huán)比下降3.2%，同比增長4.5%，超過5000套榮枯線。

成交客群來看，2025年上半年成交小于90平的房源占總量55.9%，小面積房源是市場成交主力（2024年上半年61.4%），有明顯下滑，反映出改善型需求在逐步釋放。6月1000萬以上改善房源成交占比上漲，環(huán)比提升3.8%，同比提升5.1%。

成交保持平穩(wěn)的同時，傳統(tǒng)淡季使得業(yè)主議價空間有所提升，促使掛牌價、成交均價均有小幅下跌。根據(jù)樂有家門店掛牌數(shù)據(jù)計算，6月深圳二手住宅掛牌均價為6.42萬元/平方米，環(huán)比小幅下滑1.2%；二手住宅成交均價為6.03萬元/平方米，環(huán)比小幅下降1.5%。

截至2025年6月30日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計，深圳市有效在售二手房源73858套，環(huán)比增長2.9%。從月度走勢看，在春節(jié)假期復(fù)工后，市場二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，業(yè)主出售意愿在增強。

2025年6月3日，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)實施《深圳市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，全市（含前海、深汕）2025年度計劃供應(yīng)建設(shè)用地1060公頃。本年度將大幅增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，為深圳經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展筑基。

足量供應(yīng)居住和公配等民生用地，靈活安排供應(yīng)時序，實現(xiàn)各類用地精準供應(yīng)。產(chǎn)業(yè)用地方面，2025年度計劃供應(yīng)514公頃（含深汕404公頃），較2024年度313公頃大幅增加。深圳堅持工業(yè)立市，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給。

充分滿足“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)的用地需求，助力實現(xiàn)基本建成辨識度高、集群集聚、承載力強的先進制造業(yè)園區(qū)體系和創(chuàng)新濃度高、經(jīng)濟密度高、服務(wù)水平高、人文活力高的科技創(chuàng)新集聚區(qū)體系的規(guī)劃目標。

居住用地方面，2025年度計劃供應(yīng)100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕3公頃），租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模占居住用地的比例不低于10%。深圳推動“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，合理平衡商品住房市場需求和保障性住房建設(shè)需求的關(guān)系，統(tǒng)籌“市場+保障”的居住用地供應(yīng)安排。

公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地方面，2025年度計劃供應(yīng)435公頃（含深汕65公頃）。深圳加快打造“民生幸福標桿”，全面推進“十五分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，優(yōu)先補齊教育、醫(yī)療、文化、體育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施短板。

深圳2024年的宅地供應(yīng)略顯冷清，2024年出讓了5宗宅地（2023年13宗、2022年34宗、2021年39宗、2020年34宗），環(huán)比去年減少60%。宅地供應(yīng)驟減原因在于，前期深圳樓市的新房高壓庫存。

深圳新房2024年1月-8月庫存去化周期均在20個月+，其中5月末更是高達26.4個月，直到9月才開始回落至20個月以內(nèi)。截至2024年11月末，深圳新房庫存消化周期為11.2個月，已經(jīng)進入了6-12個月的周期范圍。

另外是國家對用地供應(yīng)的控制。2024年4月，住建部通知要求各地宅地出讓執(zhí)行“以需定供”。其中，商品房消化周期超過36個月的，要停止供地。18-36個月的，要減少供地。在6-12月的,要增加供地。在6個月以下的,要加大、加快供地節(jié)奏。

2025年6月30日，深圳公共資源交易中心再掛牌兩宗宅地，分別位于龍華上塘與寶安沙井兩大潛力板塊。深圳2025年上半年土地市場僅有3宗宅地成功交易。而隨著新掛牌宅地的加入，下半年已公布的可出讓宅地數(shù)量攀升至4宗。

深圳2025年上半年住宅用地市場呈現(xiàn)“精準放量、核心聚焦”特征，共計3宗宅地成功出讓，合計成交金額為62.71億元，較2024年同期的1宗實現(xiàn)翻倍增長，釋放出土地市場逐步回暖的積極信號。

同2024年上半年深圳僅成功出讓1宗住宅用地（龍華梅林關(guān)地塊，成交金額51.79億元）相比，2025年上半年宅地供應(yīng)增至3宗，同比增幅200%。2024年土地市場受房企資金鏈緊張、市場預(yù)期低迷等因素影響，呈現(xiàn)“冰封”狀態(tài)。

2025年則通過優(yōu)化出讓條件（如取消限價、配建要求）和釋放核心地塊，逐步激活市場活力。土拍結(jié)果看，央企國企是拿地主力，民企參與度有限的現(xiàn)狀尚未根本改變，核心地塊的高溢價表現(xiàn)，已釋放出行業(yè)對深圳中長期發(fā)展的堅定預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5個月，達到近四年同期新低，主要是新房供應(yīng)明顯減少，房企集中精力去化在售項目，因此，深圳新房庫存呈現(xiàn)同步下降趨勢。

同時，在多項利好樓市的政策推動下，置業(yè)者入市意愿上升，令部分熱度較高的項目去化加快。非住宅可售套數(shù)為19416套，去化周期雖然回落至50.7個月，但整體去化壓力依然巨大。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳新房預(yù)售量處于近年的低位水平，拖累新房備案水平上升。6月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量較低，僅有25661套，去化周期為7.5個月。