日前，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地正式掛牌出讓，起始價(jià)70.45億元，將于5月6日公開競(jìng)價(jià)，這是深圳今年以來掛牌總價(jià)最高的地塊。

這宗土地曾是世茂集團(tuán)豪擲239.43億元拿下的“深港國(guó)際中心”核心地塊，原本規(guī)劃建設(shè)約700米“中國(guó)第一高樓”，后因資金鏈斷裂爛尾，幾番拍賣無果，去年被深圳政府收儲(chǔ)。

值得關(guān)注的是，此次該地塊再度掛牌，已實(shí)現(xiàn)“脫胎換骨”。根據(jù)出讓公告，其用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，住宅面積占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為絕對(duì)主角。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)指出，如果順利出讓，該案例將是深圳應(yīng)用“清調(diào)供”政策成功盤活存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿案例，對(duì)盤活全國(guó)類似的大體量商辦項(xiàng)目具有較強(qiáng)借鑒意義。

圖/深圳公共資源交易中心官網(wǎng)截圖

“地王”重啟，“摩天地標(biāo)”將轉(zhuǎn)型為大型宜居社區(qū)

此番該地塊被重新掛牌，標(biāo)志著這個(gè)沉寂已久的項(xiàng)目在政府收儲(chǔ)并重新規(guī)劃后，將以全新姿態(tài)入市。

根據(jù)出讓公告，該地塊位于龍崗大運(yùn)片區(qū)，為高標(biāo)準(zhǔn)打造深圳東部中心國(guó)際化街區(qū)，土地面積近17萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。

與舊規(guī)劃相比，地塊的新方案發(fā)生了根本性改變。首先，用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，其中住宅面積達(dá)30.56萬平方米，占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為絕對(duì)主角。商業(yè)部分則縮減至14.35萬平方米。

圖/深圳公共資源交易中心官網(wǎng)

與此同時(shí)，新規(guī)劃徹底摒棄了原先“第一高樓”的設(shè)計(jì)，走“以住養(yǎng)商”的務(wù)實(shí)路線。規(guī)劃容積率從原項(xiàng)目約4.17大幅降至3.26，這也意味著曾經(jīng)的“摩天地標(biāo)”徹底轉(zhuǎn)型為大型宜居社區(qū)。

最引人關(guān)注的，是出讓條件中首次引入的“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式。也就是說，競(jìng)得人可將地塊拆分，住宅須一年內(nèi)開工、四年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。這種設(shè)計(jì)的目的，是讓開發(fā)商能先賣住宅回籠資金，緩解開發(fā)壓力，被業(yè)內(nèi)視為盤活高總價(jià)地塊的一次巧妙創(chuàng)新。

如果該地塊順利出讓，不僅僅是深圳地標(biāo)性建筑得以重生，更是為全國(guó)類似高投資的項(xiàng)目提供了二次盤活的創(chuàng)新路徑和解題思路。

“第一高樓”爛尾后被收儲(chǔ)，“清調(diào)供”創(chuàng)新式盤活

這一轉(zhuǎn)變并非偶然，其根源可追溯至世茂集團(tuán)在此項(xiàng)目上的“滑鐵盧”。

從2017年世茂以239億元拿下“超級(jí)地王”、規(guī)劃700米“中國(guó)第一高樓”，到2022年資金鏈斷裂停工，再到2025年以68億元被政府收儲(chǔ)——這個(gè)項(xiàng)目走完了從巔峰到谷底的九年。

對(duì)于此次地塊掛牌，熟悉該項(xiàng)目的李宇嘉指出：“項(xiàng)目實(shí)際上是深圳應(yīng)用‘清調(diào)供’政策盤活存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿案例。‘清調(diào)供’是深圳市針對(duì)停滯或爛尾類存量紓困項(xiàng)目提出的一套系統(tǒng)性盤活機(jī)制，包含三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是清理，即清理歷史遺留問題與低效用地，厘清產(chǎn)權(quán)歸屬、債權(quán)債務(wù)、拆遷補(bǔ)償?shù)葟?fù)雜關(guān)系；二是調(diào)整，即對(duì)于陷入僵局的項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)與實(shí)施主體；三是供應(yīng)，即通過公開招商重新確定實(shí)施主體，解決落地問題。”

李宇嘉進(jìn)一步表示：“深圳‘清調(diào)供’的策略對(duì)盤活全國(guó)其他類似的大體量商辦項(xiàng)目來講，具有較強(qiáng)的借鑒意義。一是降低起拍價(jià)，降低容積率，增加住宅可售部分，能契合片區(qū)內(nèi)剛需集中的情況，避免商辦過剩及對(duì)開發(fā)商資金的占用；二是通過降低容積率，提升居住的舒適度，有利于打造好房子產(chǎn)品，讓供給適配需求；三是考慮到總價(jià)比較高，可以先開發(fā)住宅部分，回籠資金以回補(bǔ)商辦開發(fā)；四是將配套公共設(shè)施和商辦招商寫進(jìn)規(guī)劃條件，實(shí)現(xiàn)片區(qū)打造成熟的居住、商業(yè)、辦公一體融合的區(qū)域，而不是‘睡城’。”

不過，由于該項(xiàng)目本身體量大、資金要求高，對(duì)于參拍者來說門檻不低。對(duì)此，李宇嘉表示：“高達(dá)70.45億元的起拍價(jià)，在當(dāng)前市場(chǎng)去化速度明顯下降的背景下，有實(shí)力、有意愿拿地的企業(yè)確實(shí)比較少。當(dāng)然，片區(qū)市場(chǎng)屬于深圳剛需、剛改集中的區(qū)域，新房是交易較為活躍的片區(qū)之一，一直排在龍崗的第一位，而龍崗也是全市新房交易最多的區(qū)域。同時(shí)，出讓條件中引入‘分宗開發(fā)、分期建設(shè)’模式，允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金，極大地緩解了前期資金壓力?！?/p>

地塊現(xiàn)狀。圖/深圳公共資源交易中心官網(wǎng)

九年浮沉，世茂的巔峰狂想與急速墜落

時(shí)間撥回到2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元天價(jià)競(jìng)得龍崗大運(yùn)新城核心地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄，成為轟動(dòng)全國(guó)的“超級(jí)地王”。

這塊占地32.19萬平方米、計(jì)容面積136萬平方米的黃金地塊，被世茂賦予前所未有的野心：規(guī)劃打造總投資超500億元的深港國(guó)際中心，集超高層地標(biāo)、國(guó)際會(huì)議展覽中心、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)和高端公寓等于一體。其中最耀眼的規(guī)劃是擬建668—700米的超高層主塔，建成后將超越上海中心大廈，成為“中國(guó)第一高樓”。

彼時(shí)的世茂，正處于規(guī)模擴(kuò)張巔峰期，年銷售額破千億，穩(wěn)居行業(yè)前十，以“超高層地標(biāo)+濱江豪宅”模式聞名全國(guó)。

2018年3月項(xiàng)目開工，2019年11月公寓首次開盤（均價(jià)5.2萬元/平方米），此后公寓一、二期和商業(yè)陸續(xù)入市。2020年，世茂從中信信托募資87億元，哈羅禮德學(xué)校、華爾道夫酒店等重磅配套相繼簽約。

而世茂在創(chuàng)始人許榮茂與“二代”許世壇帶領(lǐng)下推行“大飛機(jī)”戰(zhàn)略，多元化布局全面開花，地產(chǎn)主業(yè)銷售額也在2020年首次突破3000億元。但大肆舉債擴(kuò)張也埋下苦果——那一年，世茂總負(fù)債超過4000億元。

2021年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，融資環(huán)境急劇惡化，高杠桿的世茂首當(dāng)其沖。2022年成為世茂集團(tuán)與深港國(guó)際中心的“至暗之年”：2月，中信信托宣布57億元產(chǎn)品兌付困難，深港國(guó)際中心資金鏈徹底斷裂；3月，項(xiàng)目全面停工，曾經(jīng)熱火朝天的工地陷入沉寂，塔吊停擺、鋼筋裸露，逐漸淪為荒草叢生的“爛尾工程”；7月，世茂集團(tuán)一筆10億美元境外債正式違約，標(biāo)志著債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目停工、資產(chǎn)被查封、股價(jià)暴跌。

為化解危機(jī)，世茂被迫走上“賣資產(chǎn)求生”之路，深港國(guó)際中心成為首批處置的核心資產(chǎn)。2023年7月，該項(xiàng)目12宗土地首次司法拍賣，起拍價(jià)130.44億元，較拿地價(jià)“腰斬”仍無人問津；同年11月，起拍價(jià)降至104.35億元再度拍賣，依舊遭遇流拍。這座承載著世茂野心與深圳期待的超級(jí)地標(biāo)，徹底陷入“賣不掉、建不了、難盤活”的死局，成為世茂債務(wù)危機(jī)的最大“傷疤”。

2025年年中，在多方協(xié)調(diào)下，龍崗區(qū)政府以68億元價(jià)格收儲(chǔ)深港國(guó)際中心12宗核心地塊，用于化解風(fēng)險(xiǎn)、盤活存量。這筆補(bǔ)償款不足原土地價(jià)值的三分之一，世茂集團(tuán)在此項(xiàng)目上直接虧損已上百億。同年11月，規(guī)劃調(diào)整方案正式公示，歷經(jīng)三年?duì)€尾的該項(xiàng)目終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)。而世茂集團(tuán)則在2025年7月完成境外債務(wù)重組。

今年3月27日，世茂集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)44.77億元，相較2024年虧損436.86億元實(shí)現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。但是，業(yè)績(jī)改善主要得益于債務(wù)重組帶來的695.2億元收益。截至2025年12月31日，世茂集團(tuán)借貸總額為1822.66億元，較去年年末大幅減少697.85億元，整體債務(wù)壓力得以減輕。

從“中國(guó)第一高樓”到不足拿地價(jià)三折掛牌，從巔峰到墜落，深港國(guó)際中心九年曲折歷程，正是世茂集團(tuán)三十年沉浮的縮影，映射出一個(gè)時(shí)代的地產(chǎn)狂想與夢(mèng)醒。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶