簡(jiǎn)要梳理重點(diǎn)
關(guān)于通州朝棠攬?jiān)碌臉潜P分析，供大家參考下

1，基本情況，朝棠攬?jiān)碌拿娣e段69-86-89-101-124，得房率90-95%，單價(jià)6萬左右；
樓面價(jià)3.12萬/平米，這個(gè)樓面價(jià)基本上確保是穩(wěn)賺不賠的項(xiàng)目，利潤(rùn)空間足夠
13棟樓，907戶
交房時(shí)間，2028年6月

2，樓盤位置方面，在相對(duì)成熟的商圈內(nèi)，這個(gè)對(duì)于新盤來說是個(gè)利好。未來有地鐵22號(hào)線，小區(qū)到地鐵的距離很近，這個(gè)也算個(gè)利好。附近有萬達(dá)廣場(chǎng)，距離不算近，但絕對(duì)能覆蓋到。萬達(dá)廣場(chǎng)里，有個(gè)胖改的永輝，這也算是個(gè)利好

3，樓盤的不利因素，第一，正好在航線下邊，飛機(jī)很頻繁，但是實(shí)地聽噪音情況，在可接受范圍內(nèi)，噪音敏感的可以去實(shí)地聽一下；第二，通惠河沿岸雜草叢生，臨河的盤，但這個(gè)河不好。

4，第三，交房時(shí)間比較晚，2028年6月，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)，三年后很多都是未知，算是風(fēng)險(xiǎn)之一；比較實(shí)際的情況是，大家收房前還貸款的時(shí)間變長(zhǎng)了，資金成本拉高。

5，樓盤價(jià)格：這個(gè)是重中之重。看當(dāng)下的價(jià)格，6萬左右的實(shí)際賣價(jià)（還未開盤，這是樓盤現(xiàn)場(chǎng)銷售給的價(jià)格），如果拿這個(gè)價(jià)格對(duì)比周邊次新盤的價(jià)格，那肯定不算低，花這個(gè)錢有點(diǎn)冤大頭的意思，但是如果結(jié)合得房率來看，過去的樓盤普遍是80%左右的得房率，這個(gè)盤90-95%的得房率，那么按過去80%得房率折合的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該是5.3萬及以下

這個(gè)價(jià)格還可以。

6，樓盤價(jià)格評(píng)估，另一個(gè)維度。這個(gè)是看懂市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的重點(diǎn)。
周邊對(duì)標(biāo)盤，旁邊的次新房，北京東灣，目前的成交單價(jià)在5.5萬以下；
運(yùn)河商務(wù)區(qū)次新，運(yùn)河灣，目前的成交單價(jià)在5萬以下
運(yùn)河商務(wù)區(qū)次新，百合灣，目前的成交單價(jià)在6萬左右（這個(gè)盤贈(zèng)送面積多，得房率高）

如果單純看二手房?jī)r(jià)格，然后再按得房率情況折合新樓盤的價(jià)格，是不是覺得還可以。

但是重點(diǎn)在于，目前二手房的成交處于相對(duì)停滯狀態(tài)，也就是說，即使北京東灣有一套房按5.5萬單價(jià)成交，但是很難代表下一個(gè)買家會(huì)接這個(gè)價(jià)格。

換一種場(chǎng)景，我們現(xiàn)在把北京東灣變成新房，然后按5.5萬單價(jià)去賣，大家覺得能不能賣掉？能賣掉多大的比例？（怕是賣起來也沒那么好賣吧）

同理，運(yùn)河灣也是如此，目前運(yùn)河灣的成交單價(jià)在5萬以下，但是，你把價(jià)格調(diào)整到5萬以下，房子也難賣掉。

這是當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

然后我們?cè)賮砜葱卤P朝棠攬?jiān)拢Y(jié)合它目前給到的價(jià)格，結(jié)合交房周期，結(jié)合目前北京樓市的現(xiàn)狀。

綜合下來看的話，當(dāng)前朝棠攬?jiān)碌膬r(jià)格至少?zèng)]有那么劃算，大家買之前還是要有破發(fā)的心態(tài)。自住為主，盡量控制杠桿不要過高。

7，朝棠攬?jiān)碌亩ㄎ�，以剛需及剛改為主，跟市面上多�?shù)的樓盤都已改善為主不同，我覺得這個(gè)定位比較好，現(xiàn)在剛需買房子，對(duì)品質(zhì)略有要求，就很難選。另外產(chǎn)品上有優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)比當(dāng)下的二手房都要好，戶型設(shè)計(jì)有優(yōu)勢(shì)。

8，給大家一些新房二手房參考：
同樣400萬總價(jià)，運(yùn)河灣89平米南向兩居；朝棠攬?jiān)拢?9平米小三居；
同樣540萬總價(jià)，朝棠攬?jiān)?9平米小三居；萬達(dá)旁邊天時(shí)名苑，155平米三居；
同樣600萬出頭價(jià)格，朝棠攬?jiān)?01平米小四居；運(yùn)河灣137平米，大三居，套內(nèi)面積113平米。

當(dāng)然，如果有想要買這個(gè)項(xiàng)目的朋友，也可以微信預(yù)約看房。我們針對(duì)會(huì)員有大額的優(yōu)惠，多數(shù)新盤都是如此。