四個(gè)一線城市，廣州已經(jīng)脫掉底褲，北京、深圳都有很多小作文，就上海像一潭死水沒(méi)什么聲音。

其實(shí)上海樓市已經(jīng)瀕臨極限。

不管你從業(yè)十年還是二十年，一定沒(méi)見(jiàn)過(guò)2025年的夢(mèng)幻開(kāi)局。

上半年的數(shù)據(jù)顛覆了太多邏輯。

最先顛覆的是“量在價(jià)先，買漲不買跌”。

上半年二手房成交量越來(lái)越高，價(jià)格卻越來(lái)越便宜。

新房不斷漲價(jià)，成交量卻越來(lái)越低。

今年上半年新房有多貴呢？套均總價(jià)已經(jīng)達(dá)到1007萬(wàn)。

1000萬(wàn)放在全球任何城市都很貴了，在上海只是一個(gè)平均數(shù)。

新房卻只成交了25197套，正常情況上海一年新房8-9萬(wàn)套，現(xiàn)在壓力真的很大。

新房越漲交易量越低，很奇葩。

上半年二手房成交了130060套，月均破2萬(wàn)，數(shù)據(jù)很漂亮了。

二手房?jī)r(jià)卻沒(méi)止跌。

新掛牌二手房中，70%都比之前均價(jià)更低。

一個(gè)月賣掉兩萬(wàn)套，為什么上面這種筍盤還賣不掉？

而且還越來(lái)越便宜。

第二個(gè)顛覆是，二手房、新房已經(jīng)完全脫節(jié)。

不管你什么房韭菜都是那群人，歷史上新房、二手房都是一榮俱榮一損俱損。

現(xiàn)在二手房、新房好像自己搞自己的，新房越貴二手房越便宜。

第三個(gè)顛覆是，土拍市場(chǎng)憑空先火。

正常的市場(chǎng)都是買賣市場(chǎng)先火，開(kāi)發(fā)商新房賣掉，轉(zhuǎn)頭拿錢去搶新地，土拍市場(chǎng)才火起來(lái)。

比如2015年上海樓市開(kāi)始火爆，2016年下半年土拍市場(chǎng)進(jìn)入白熱化，8月份融信集團(tuán)高價(jià)拿了中興路地王。

現(xiàn)在新房交易量萎縮，二手房越賣越便宜，土拍卻率先火爆。

2025上半年，上海住宅用地成交總額高達(dá)1506億元（含非公開(kāi)市場(chǎng)），同比大增124%。

賣瘋了，上海的土地賣瘋了。

有些地塊溢價(jià)率竟然超過(guò)30%，開(kāi)發(fā)商舉牌上百次才搶到。

上面所有怪相都是實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的極限操作。

去年9月26日提出止跌回穩(wěn)，至今是房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。

上周住建部還說(shuō)止跌回穩(wěn)仍需加力。

只是被迫在供應(yīng)端發(fā)力。

去年929滬七條主要是需求端救市，降低首付、降低社保要求，都是激發(fā)更多需求。

買房人多了，止跌回穩(wěn)就實(shí)現(xiàn)了。

929滬七條效果極好，上海二手房連續(xù)火爆6個(gè)月。

3月份本來(lái)新一輪救市，繼續(xù)釋放需求，因?yàn)榉N種原因被駁回。

需求端救市受阻，我們只能在供應(yīng)端調(diào)整。

供應(yīng)端怎么調(diào)？

只能漲價(jià)給市場(chǎng)信心，這樣做一點(diǎn)毛病沒(méi)有。

市場(chǎng)啥都不缺，就缺信心。

所以新房要不斷漲價(jià)，土拍要不斷漲價(jià)。

新房怎么樣才能漲價(jià)？只能減少供應(yīng)量。

新房少了，掐尖收割有錢人，房?jī)r(jià)自然就貴了。

土拍也容易控制，多供應(yīng)核心區(qū)土地價(jià)格自然貴了。

上海2025年第六批土拍地塊分布

7月下旬馬上進(jìn)行第六批土拍，很多都是“王炸”地塊。

徐家匯、東斯文里、真如等等，又會(huì)掀起一輪土拍大戰(zhàn)、地王大戰(zhàn)。

面粉貴過(guò)面包，不信你們不怕，不信你們不買。

很多人說(shuō)開(kāi)發(fā)商又不傻，憑什么配合？

拿了地王賣不掉怎么辦？

據(jù)說(shuō)有次土拍現(xiàn)場(chǎng)，某開(kāi)發(fā)商員工覺(jué)得價(jià)格太高了。

領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)：讓你舉牌你就舉，別問(wèn)那么多。

對(duì)于我們也一樣，別問(wèn)那么多，反正開(kāi)發(fā)商已經(jīng)選擇押大，你跟不跟看個(gè)人。

當(dāng)然供應(yīng)端動(dòng)作還有很多，比如最近火爆的四代住宅、好房子等等。

這些概念出來(lái)，倒逼大家不斷置換。

哪些區(qū)域還有潛力？哪些房子還能保值？

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唯二的問(wèn)題是，供應(yīng)端拉爆后大家信不信？

上海樓市還有多少挖掘空間？

現(xiàn)在新房已經(jīng)是奢侈品，很多人都置換打新，不賣房就沒(méi)購(gòu)房資質(zhì)。

他們不斷甩賣二手，二手房可不就越賣越便宜。

他們甩賣的大部分是剛需房源，上海剛需客戶越來(lái)越少，二手房可不就越賣越便宜。

去年929滬七條后，外環(huán)內(nèi)買房需要社保三年，外環(huán)外需要一年。

都還是挖掘上海本地購(gòu)買力。

外地人憑什么有上海社保。

上海樓市就是一個(gè)沒(méi)有水草的池塘，沒(méi)有光合作用產(chǎn)生養(yǎng)料，大魚(yú)活下去只能吃小魚(yú)。

小魚(yú)沒(méi)得吃。

等到小魚(yú)被吃光，好容易拉起來(lái)的改善市場(chǎng)可能又出問(wèn)題。

說(shuō)白了供應(yīng)端救市針對(duì)的只能是現(xiàn)有購(gòu)買力，上海需要的恰恰是外地剛需。

世界潮流浩浩蕩蕩，順我者昌逆我者亡，全球都不限購(gòu)就北京、上海、深圳、海南限購(gòu)，早晚需要打開(kāi)。

短期內(nèi)可能面臨阻力，任何改革都會(huì)觸動(dòng)部分人利益，最終他們都會(huì)是螳臂當(dāng)車。

這輪供應(yīng)端救市結(jié)束，我們相信需求端新政馬上到來(lái)。

止跌回穩(wěn)上利國(guó)家下利百姓，得到了大部分人的堅(jiān)決擁護(hù)，一定會(huì)貫徹下去。

這篇稿子不準(zhǔn)備預(yù)測(cè)行情，沒(méi)意義，多軍空軍吵了20多年沒(méi)有共識(shí)，不可能一篇稿子就世界大同。

環(huán)二只想把樓市發(fā)生了什么告訴大家，把真相告訴大家，大家在事實(shí)基礎(chǔ)上決策會(huì)更加理性。

如果連上半年發(fā)生了什么都看不透，那真是瞎子過(guò)河。

知道了莊家怎么做，至少我們有了部分方向。

最簡(jiǎn)單的，土拍溢價(jià)已經(jīng)拉爆，新房房?jī)r(jià)已經(jīng)拉爆，已經(jīng)沒(méi)多少空間。

一定要遠(yuǎn)離這些地王項(xiàng)目。

明年房?jī)r(jià)真的拉起來(lái)，新房已經(jīng)漲過(guò)一輪，很難再二次大漲。

明年房?jī)r(jià)拉不起來(lái)，新房已經(jīng)漲過(guò)一輪，后面怎么漲的怎么跌回去。

二手房、新房脫節(jié)肯定是暫時(shí)的。

第二，遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)拋掉。

郊區(qū)房?jī)r(jià)泡沫很大，已經(jīng)消化了一部分，本來(lái)還要下跌。

現(xiàn)在“止跌回穩(wěn)”最重要，如果打開(kāi)限購(gòu)郊區(qū)可能短期反彈。

這是最后的逃頂機(jī)會(huì)。

本來(lái)已經(jīng)選中你當(dāng)幸運(yùn)兒，接最后一棒。

現(xiàn)在莊家沒(méi)辦法，只能舉全國(guó)之力幫上海、北京實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

從上海2011年限購(gòu)開(kāi)始算，全國(guó)已經(jīng)積累了14年新鮮韭菜，這次需要他們?cè)俅瓮械住?/p>

這次接盤后，一線城市遠(yuǎn)郊再也沒(méi)有反彈機(jī)會(huì)，除非迎來(lái)國(guó)運(yùn)，上海人口上限調(diào)到5000萬(wàn)。

當(dāng)然你也可以懷疑：外地人憑什么來(lái)給你接盤？

如果他們不來(lái)接盤，你更得拋掉。

為了實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，上海已經(jīng)拿出壓箱底的好貨，市區(qū)地塊大量上市。

短期內(nèi)很難回頭開(kāi)發(fā)郊區(qū)。

看看吧，松江車墩、新橋、小昆山，2016年是不是很熱，是不是有很多大餅？現(xiàn)在還有聲音嗎？

寶山北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園、嘉定徐行現(xiàn)在還有聲音嗎？

未來(lái)怎么變，我們不會(huì)達(dá)成共識(shí)。

唯一的共識(shí)是，我們正在經(jīng)歷一次重大變革。

每次變革都是一次財(cái)富再分配，這里面話題實(shí)在太多。

受限于篇幅先講這么多，更全面的系統(tǒng)分析歡迎大家報(bào)名沙龍。

一次幫大家理清大的方向。