2025年7月15日，北京。

當(dāng)上半年5.3%的GDP增長(zhǎng)數(shù)據(jù)傳來(lái)時(shí)，中央城市工作會(huì)議的與會(huì)者們正傳閱著另一份文件：全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格同比下跌3.7%的統(tǒng)計(jì)表。

上海成了唯一挺立的一線城市，其余城市房?jī)r(jià)曲線集體向右下方傾斜。

二手房市場(chǎng)更慘淡——70個(gè)城市里69個(gè)在跌，像極了集體請(qǐng)病假的課堂。

這場(chǎng)會(huì)議的到來(lái)早有征兆。

數(shù)據(jù)發(fā)布前一周，地產(chǎn)股突然集體“詐尸”，市場(chǎng)傳聞如同地鐵口的黃牛票販般活躍：“高層要出手救市了！”

整整十年。2015年那場(chǎng)會(huì)議催生的“貨幣化棚改”，曾讓三四線城市的房?jī)r(jià)坐上火箭。拆遷戶們揣著現(xiàn)金橫掃售樓處，開發(fā)商在徐州、惠州的土地上畫個(gè)圈就能點(diǎn)石成金。如今會(huì)議提前三個(gè)月召開，歷史的劇本卻換了主角。

2025年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)展示出超預(yù)期的韌性。出口增長(zhǎng)7.2%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值已占GDP的10%，可房地產(chǎn)卻像得了重感冒——開發(fā)投資同比下降11.2%，銷售面積縮水至2021年峰值的一半。

最詭異的是價(jià)格走勢(shì)。4月關(guān)稅戰(zhàn)前，房?jī)r(jià)跌幅本在收窄，政治局會(huì)議剛把表述換成“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定之勢(shì)”，市場(chǎng)就立刻翻臉。到6月，國(guó)務(wù)院不得不改口“更大力度地止跌回穩(wěn)”——像極了哄孩子寫作業(yè)的家長(zhǎng)，語(yǔ)氣越來(lái)越重。

市場(chǎng)的恐慌有跡可循。當(dāng)北京老小區(qū)房?jī)r(jià)跌去30%-35%，北方部分二手房抹平13年漲幅時(shí)，那些被房子捆綁的家庭資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)性收入、地方財(cái)政都在瑟瑟發(fā)抖。

作為1978年以來(lái)僅召開三次的最高規(guī)格城市工作會(huì)議，本次會(huì)議釋放的信號(hào)像一杯特調(diào)咖啡——表面浮著“人民城市”“韌性城市”的奶泡，底層卻是濃烈的轉(zhuǎn)向意味：“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。

過(guò)去開發(fā)商是城市導(dǎo)演，現(xiàn)在物業(yè)公司要當(dāng)主角。房地產(chǎn)正從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”降檔為“穩(wěn)定器”。

通稿里“房地產(chǎn)”只出現(xiàn)一次，可字縫里全是房子。兩條主線浮出水面：讓老房子煥新，為好房子正名。

在北京二環(huán)邊某上世紀(jì)80年代小區(qū)，我的老朋友申公豹每天要爬六層樓回家。這個(gè)黃金地段的“老破小”跌價(jià)35%，但更糟的是：全國(guó)23.7%的老舊小區(qū)連物業(yè)都沒(méi)有，垃圾堆在樓道像行為藝術(shù)展。

本次會(huì)議重提“城中村改造”，但路徑已與十年前大相徑庭。貨幣化棚改？居民杠桿率已從39%飆到61.5%，拆遷補(bǔ)償金高得能讓財(cái)政局長(zhǎng)做噩夢(mèng)。

資金困局也在松動(dòng)。北京某老小區(qū)加裝電梯時(shí)，特別國(guó)債悄然現(xiàn)身。這讓人想起半年前熱議的“住房銀行”設(shè)想：國(guó)家用長(zhǎng)期特別國(guó)債收儲(chǔ)存量資產(chǎn)，把“國(guó)補(bǔ)”從買家電延伸到改房子。當(dāng)財(cái)政資金轉(zhuǎn)向存量盤活，就像給老樹嫁接新枝。

好房子在2025年完成三級(jí)跳：從《政府工作報(bào)告》飛入政治局會(huì)議，再扎根本次城市工作會(huì)議。但市場(chǎng)對(duì)“好房子”的誤解，像極了相親市場(chǎng)上對(duì)“優(yōu)質(zhì)對(duì)象”的幻想。

有些開發(fā)商還在玩“偷面積”的把戲：通過(guò)贈(zèng)送飄窗、設(shè)備平臺(tái)變相提高得房率。這固然能吸引預(yù)算緊張的首購(gòu)族，卻像給房子注射玻尿酸——表面飽滿內(nèi)里虛浮。高凈值人群根本不吃這套，二手房市場(chǎng)更是用腳投票。

真正的好房子，應(yīng)當(dāng)是在低容積率的地塊上建造的低層住宅或大平層。當(dāng)北京海淀某容積率僅1.2的洋房項(xiàng)目開盤即罄，深圳灣某大平層單價(jià)沖破30萬(wàn)仍遭搶購(gòu)時(shí)，市場(chǎng)正在用真金白銀投票：寧要實(shí)打?qū)嵉木幼∑焚|(zhì)，不要注水的得房魔術(shù)。

雙軌制輪廓漸顯：保障房解決“有沒(méi)有”，商品房追求“好不好”。2025年上半年，120-144㎡改善戶型成交占比首次突破30%，核心城市高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷。有專家說(shuō)得直白：“以后買房就像選餐廳，剛需吃食堂，改善下館子?！?/p>

虛假的城市更新，是給老房子裝部電梯，刷個(gè)墻，再畫幾幅“中國(guó)夢(mèng)”壁畫；真正的城市更新，是把五柳巷破敗里弄變成飄著蔥包燴香氣的歷史街區(qū)，是把杭鋼廢棄高爐改造成年輕人打卡的工業(yè)遺址公園。

走過(guò)歐洲老城區(qū)才懂，百年老宅價(jià)格堅(jiān)挺的奧秘不在貼滿瓷磚的外墻，而在面包店飄出的焦香。紐約曼哈頓“硅巷”的蛻變，源自老廠房里長(zhǎng)出的科技創(chuàng)業(yè)生態(tài)。當(dāng)北京798藝術(shù)區(qū)的舊機(jī)床變成裝置藝術(shù)，上海永康路的咖啡香蓋過(guò)老馬桶味，城市的血管才重新開始搏動(dòng)。

本次會(huì)議里藏著兩把鑰匙：“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃”和“以發(fā)展城市內(nèi)涵為主線”。那些曾被柯布西耶“光輝城市”理論割裂的街道，正在煙火氣中重新縫合。

十年前的城市工作會(huì)議催生了棚改貨幣化的巨浪，開發(fā)商高舉“下沉市場(chǎng)”大旗攻城略地，三四線房?jī)r(jià)一路高歌。

十年后的今天，站在67%城鎮(zhèn)化率的高原上，浙工新村的居民用行動(dòng)證明：當(dāng)業(yè)主掌握更新主動(dòng)權(quán)，老房子能煥發(fā)第二春；北京上海的數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)產(chǎn)品回歸居住本質(zhì)，好房子自有知音。

特別國(guó)債在舊改工程中閃現(xiàn)的藍(lán)色身影，暗示著財(cái)政力量正從土地前端轉(zhuǎn)向存量盤活。而當(dāng)我們穿行在改造后的五柳巷，看老人坐在修舊如舊的門檻上曬太陽(yáng)，孩童在磨光的青石板上追逐——忽然就懂了劉曉博那句話：

所謂城市價(jià)值，不過(guò)是在轉(zhuǎn)角遇見(jiàn)一杯好咖啡的驚喜，是晚歸時(shí)街燈拉長(zhǎng)身影的安心。當(dāng)煙火氣重新升騰，房子自然就站穩(wěn)了腳跟。