大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認(rèn)可的宅建士資格證、租賃住宅認(rèn)證主管資格證，以及金融理財(cái)規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財(cái)領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助過數(shù)百名客戶實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。

我開設(shè)了《翻老師日本投資進(jìn)階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

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最近一則新聞引爆不動(dòng)產(chǎn)圈：

“千代田區(qū)建議對(duì)公寓交易設(shè)置5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售條款。”

許多投資者緊張起來：

“是不是以后公寓都不能隨便轉(zhuǎn)手了？”
“會(huì)不會(huì)以后整棟樓也被限制？”
“舊樓、違建是不是都要退出市場(chǎng)？”

但更應(yīng)該問的是——

如果連千代田區(qū)都開始對(duì)“轉(zhuǎn)讓權(quán)”設(shè)限，那今天你還能合法收整棟、握土地的機(jī)會(huì)，未來還存在嗎？

從“限公寓”到“限土地”？千代田的制度試探已經(jīng)開始。

7月18日，千代田區(qū)發(fā)布建議：

“為了避免不動(dòng)產(chǎn)被投資性購買后短期轉(zhuǎn)售，建議設(shè)置5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售的條款。”

別小看這一條“建議”——

- 它是全國首個(gè)嘗試限制買賣自由的核心行政區(qū)；
- 它針對(duì)的是“投資動(dòng)機(jī)”，本質(zhì)是制度對(duì)“資金進(jìn)出自由”的干預(yù)；
- 它為未來限制法人買賣、限制整棟流通、限制土地轉(zhuǎn)讓留下空間。

我們要問的不是“現(xiàn)在影響大不大”，
而是——這是不是管制擴(kuò)大化的前奏？

在今年，日本政府已多次就“外國人購地問題”進(jìn)行內(nèi)部討論。

包括在國會(huì)中，有議員質(zhì)詢是否應(yīng)“限制中國等外國企業(yè)或個(gè)人，在戰(zhàn)略性地區(qū)（如靠近政府機(jī)關(guān)、軍港、重要基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域）購買土地”。

整棟樓≠問題資產(chǎn)，恰恰是“地權(quán)+用途自由”的黃金標(biāo)的。

在東京市中心，尤其是千代田區(qū)這樣土地近乎100%開發(fā)完畢的區(qū)域，真正的稀缺資源不是新樓，而是“能合法流通的整棟地權(quán)資產(chǎn)”。

很多人一聽到“老樓”或“違建”，第一反應(yīng)就是“問題資產(chǎn)”。但在千代田這樣的城市核心區(qū)域，真正的稀缺資源從來不是“新”，而是“自由度”。

整棟RC結(jié)構(gòu)建筑，即便沒有電梯，建筑年限稍長，卻往往握有最關(guān)鍵的兩樣價(jià)值：整地所有權(quán)和用途可調(diào)性。相比那些表面光鮮的塔樓區(qū)分公寓，整棟樓雖然外表舊一些，卻具備法人購入、可自由運(yùn)營（民宿、事務(wù)所、出租分層）甚至可改造再利用的多重優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，這類資產(chǎn)多為歷史時(shí)期容積率未被嚴(yán)格壓制時(shí)開發(fā)，其建筑面積遠(yuǎn)高于今日法定限制——今天根本無法再造。

換句話說，土地利用價(jià)值早已透支完畢，反而更顯其稀缺性與替代困難。

因此，這類老樓其實(shí)是——

- RC結(jié)構(gòu)本就耐用；
-當(dāng)年容積率超高，今天已無可能再造；
-違建部分可以出租，不計(jì)容但能賺錢；
-重點(diǎn)是——你擁有的是整塊地的“法律權(quán)”，而不是建筑本身的裝潢好壞。

如果土地被限制流通，千代田的“整棟收樓窗口”將徹底消失。

千代田區(qū)土地情況：
- 宗教法人/政府機(jī)關(guān)/教育機(jī)構(gòu)持地超過60%；
- 開發(fā)完畢區(qū)域占比超過90%；
- 剩下“可收購+可運(yùn)營”的整棟資產(chǎn)，僅限個(gè)別私人企業(yè)或繼承人持有的老物件。

我們預(yù)判制度演化邏輯：

因此，如果你還想“整棟收地”，那就在“制度未正式動(dòng)刀土地之前”行動(dòng)。

核心地段的舊樓，不是落伍，是“最后的整棟機(jī)會(huì)”。

大家都喜歡新樓，但你得問自己：

新樓你能買幾套？（

價(jià)格高收益低

新樓你能改用途嗎？（

按當(dāng)前法規(guī)建造

用途限制強(qiáng)）

新樓你能賣給誰？（

高價(jià)接盤低價(jià)折舊

而老樓，尤其是千代田、文京、港區(qū)一帶的舊整棟小樓：

·可法人購入，自由運(yùn)營：居住、事務(wù)所、民宿多用途可選；

·可改造加值，且建筑已折舊完畢，賬面價(jià)值極低；

·最重要的：你握著地，制度變了你還能談條件。

現(xiàn)在買樓，是為了以后還能“玩得動(dòng)規(guī)則”。

整棟樓，不是買來看的，而是：

-可以靈活持有的；
-可以穩(wěn)定收租的；
-可以根據(jù)制度調(diào)整迅速應(yīng)變的。

真正可怕的不是老、不是舊、不是違建，
而是——制度到了你連“舊樓都不能收”的那一天。

而那時(shí)候，
哪怕你再有錢，也只能看人家不肯掛牌的整棟樓，
感慨一句：“可惜，早幾年就該買了。”

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