作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓

很少有不背刺前業(yè)主的新房了。

自降身價(jià)開盤

最近，位于龍崗布吉百鴿籠的百合世紀(jì)廣場加推401套86~620平住宅，備案均價(jià)約60920元/㎡，單價(jià)區(qū)間約5.56萬-9.6萬/平，總價(jià)區(qū)間約479萬～5955萬。

對比一期入市價(jià)格，同樣背刺了原業(yè)主。

項(xiàng)目一期318套100~214平住宅備案均價(jià)約70738元/㎡，單價(jià)區(qū)間約5.3萬-7.8萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約637萬～2034萬。

這還未算上加推房源的折扣優(yōu)惠。

項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)是百外學(xué)校+準(zhǔn)現(xiàn)房，從實(shí)地看整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)基本是現(xiàn)房狀態(tài)。

但一個(gè)樓盤，無論buff疊加得再多，最終還是要看市場的性價(jià)比。

即使自降身價(jià)，對比市場真實(shí)估價(jià)，若項(xiàng)目沒法體現(xiàn)出太多優(yōu)勢，也很難有人買單。

項(xiàng)目附近的信義金御半山三期（即信義荔景御園）今年6月成交兩套住宅，一套125.09平，成交總價(jià)約875.6萬，折合單價(jià)約69998元/㎡，一套89.17平，成交總價(jià)約620萬，折合單價(jià)約69531元/㎡。

要知道信義金御半山三期是整個(gè)布吉區(qū)域的標(biāo)桿產(chǎn)品，也是二手市場的價(jià)格天花板。

并且戶型格局和得房率也相對更好一些。

很明顯，在產(chǎn)品力還跟不上布吉的標(biāo)桿二手小區(qū)的情況下，即使開發(fā)商給出一定的折扣，百合世紀(jì)廣場都不一定有足夠的市場說服力。

這就更不用說，項(xiàng)目整體的產(chǎn)品情況還有一定的短板。

比如小區(qū)形態(tài)方面，包含普通住宅、公園、寫字樓、回遷住宅，實(shí)際居住人群可能會(huì)比較復(fù)雜。而項(xiàng)目6棟樓底部還建設(shè)有公交站首末站。

比如車位方面，項(xiàng)目總規(guī)劃住宅1093戶，規(guī)劃停車位1389個(gè)，其中帶充電樁車位417個(gè)。

雖然車位看上去超過了1:1，但小區(qū)總車位數(shù)1389個(gè)，除了給商業(yè)的120個(gè)車位，剩余的1269個(gè)車位由7棟住宅、公寓以及一棟寫字樓共享，而7棟住宅共1278戶，后續(xù)實(shí)際使用情況還要視公寓及寫字樓車位使用而定。

比如得房率方面，項(xiàng)目中規(guī)中矩，不帶贈(zèng)送的實(shí)際得房率在74%～77%，算上贈(zèng)送實(shí)際得房率約85%～89%。

項(xiàng)目約98平戶型，設(shè)計(jì)格局為三房兩廳兩衛(wèi)，但信義金御半山三期約89平戶型設(shè)計(jì)格局為四房兩衛(wèi)。

所以，無論是對比周邊的次新二手房信義金御半山三期，還是當(dāng)下按照新規(guī)打造的產(chǎn)品，項(xiàng)目得房率的優(yōu)勢并不明顯。

事實(shí)上，布吉區(qū)域已經(jīng)成為龍崗區(qū)域價(jià)格非常卷的板塊之一。

最明顯的，今年4月入市的新房大靚華府，166套68-91平住宅入市，備案均價(jià)約49190元/㎡，單價(jià)區(qū)間約4.47萬-5.21萬/平，總價(jià)區(qū)間約316萬-460萬。

最小面積戶型，折后起步總價(jià)約287萬，凍資只需要1萬，在布吉區(qū)域的門檻算比較低了。

不到300萬就能選擇布吉的“新房”，但開盤已經(jīng)將近90天，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，實(shí)際的去化只有12套。

真正的原因是，布吉整體的新房市場本身就有一定的地緣屬性。

過去布吉作為羅湖外溢的接棒地，由于價(jià)格親民，地鐵通勤、城市配套集中，成為羅湖區(qū)外溢買房的最佳地段。

所以是羅湖曾經(jīng)很強(qiáng)的替代地段，市場好的時(shí)候，自然能夠跟著起飛。

但如今別說布吉，羅湖這些年的熱度也隨著深圳的向東發(fā)展，熱度消退，就算是羅湖都未必有市場需求。

所以也可以看到項(xiàng)目一期318套住宅，2023年12月底入市，但賣了一年半，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，依舊還剩余51套。

入世坎坷

項(xiàng)目前身是金稻田舊改三期，總占地面積約3.6萬㎡，總建筑面積約27.03萬㎡，計(jì)容建筑面積約19.38萬㎡，容積率5.38，綠化率40%，共由3棟7個(gè)單元組成，其中1棟1單元住宅42層，1棟2單元住宅47層，2棟1單元住宅46層，2棟4/5單元住宅48層，3棟1/2單元住宅31層，另外2棟2單元公寓30層，2棟3單元商務(wù)辦公樓22層，4棟為1所九班制幼兒園。

入市前，身世相對有點(diǎn)坎坷。

金稻田舊改2004年就已經(jīng)啟動(dòng)，分四期開發(fā)。其中一、二期就是如今的萬科紅1-4期，四期為如今的信義金域半山。

但作為金稻田舊改三期的百合世紀(jì)廣場，卻折騰了將近20年才得以面世。

在這個(gè)過程中，曾經(jīng)多次停工，易主了三次才確定由百合集團(tuán)接手。

起初2007年9月為新鴻基發(fā)展有限公司所有，2008年7月后被海航地產(chǎn)收購，而2011年—2014年階段海航地產(chǎn)又卷入與布吉股份有限公司間的糾紛，最終2017年5月確認(rèn)實(shí)施主體為深圳市世紀(jì)百合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

但深圳市世紀(jì)百合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接手后，也拖到了2023年12月底才正式入市首批房源318套。

項(xiàng)目加推的這批房源位于G06317-0108地塊上的1棟二單元、3棟一單元和3棟二單元。

所以，能夠順利入市已經(jīng)不容易。

只是，已經(jīng)錯(cuò)過了這些年市場爬坡的階段。

除此以外，如今整個(gè)大布吉的板塊有點(diǎn)慘不忍睹，價(jià)格基本橫在了3萬～4萬的階梯。

最主要的原因是，整個(gè)大布吉有很大的局限性。

一是區(qū)域密度大，周邊城市面貌以老舊工廠及民房為主，且配套升級有限，交通疏導(dǎo)有待提升。

而更新改造過后的住宅區(qū)域，肉眼可見的密度大。

二是布吉雖然有大的規(guī)劃，但百鴿籠板塊目前大的規(guī)劃和可期待的想象空間不多。

所以，對市場而言，布吉板塊如今缺乏足夠的吸引力。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場