分明是7月頭伏，按照北京的習(xí)俗得在屋里吹著空調(diào)吃餃子，拆哥最近是沒(méi)心情吃餃子了。

當(dāng)然圈內(nèi)也差不多。

其中一個(gè)原因是：昌平區(qū)東小口的土拍，沒(méi)信兒了。

作為昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團(tuán)B地塊重點(diǎn)村舊村改造項(xiàng)目，這三宗地塊（CP02-0405-0001、0002、0005）位于五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近在建地鐵13B號(hào)線建材城東站，周邊環(huán)繞著西三旗萬(wàn)象匯、東小口城市休閑公園等生活配套。

聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)是吧？最近拆哥聽(tīng)粉絲講說(shuō)了金句：

|“買(mǎi)房，不要聽(tīng)銷(xiāo)售說(shuō)什么，而要聽(tīng)銷(xiāo)售不說(shuō)什么?！?/strong>

不說(shuō)的，才是東小口的硬傷。

規(guī)劃硬傷

細(xì)看規(guī)劃指標(biāo)，問(wèn)題浮出水面：001地塊建筑規(guī)模8.78萬(wàn)平方米，容積率高達(dá)2.78；002地塊規(guī)模15.6萬(wàn)平方米，容積率同樣2.78；005地塊雖然地塊方正，但容積率仍達(dá)2.706。三宗地塊限高60米（局部80米），意味著20-25層的高層住宅將成為主流。

高，實(shí)在是高。奧森one雖然是2.8，但是人家至少限競(jìng)房過(guò)五年（早就不到5年）還更便宜，那容積率更低的朱辛莊也不是沒(méi)有，梧桐星宸和越秀·星樾容積率2.0-2.5。

如果容積率咬咬牙能忍的話，交通差呢？ 剛需盤(pán)最好是離地鐵600米距離，但是這三塊地平均離了1.2公里。由于南邊是公園，汽車(chē)向南走也要繞一點(diǎn)路。

當(dāng)然最主要的是，這附近還有個(gè)廢品回收站。這個(gè)是巨雷。

尷尬的時(shí)機(jī)：2028年交房遇上競(jìng)品解禁

更大的挑戰(zhàn)來(lái)自時(shí)間點(diǎn)——預(yù)計(jì)2028/27年才能交房的新房，正撞上旁邊限競(jìng)房解禁。東側(cè)的奧海明月這個(gè)曾經(jīng)的“神盤(pán)”，恰好在2028年達(dá)到“滿五”上市條件。

回想2020年，奧森ONE首次開(kāi)盤(pán)即創(chuàng)下“8分鐘熱銷(xiāo)63億”的紀(jì)錄，而奧海明月去化率也達(dá)76%。對(duì)于購(gòu)房者而言，與其苦等四年買(mǎi)期房，不如直接購(gòu)買(mǎi)同區(qū)域即買(mǎi)即住的二手房。

昌平剛需供大于求？不，是整個(gè)北京

北京樓市風(fēng)向已悄然轉(zhuǎn)變。2025年上半年全市新房成交雖然同比增長(zhǎng)23.89%，但昌平剛需群體已呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，其中年輕人離開(kāi)北京的意愿增強(qiáng)，對(duì)地塊缺陷的容忍度急劇下降，倒逼開(kāi)發(fā)商重新審視拿地策略。再回看上半年賣(mài)的好的，大多都是是改善盤(pán)。

從成交結(jié)構(gòu)看，北京樓市分化加劇：海淀四季青的高端項(xiàng)目和樾望雲(yún)上半年賣(mài)出87億元，再往南看西紅門(mén)有的盤(pán)去化堪憂。

房企不傻，東小口，離地鐵較遠(yuǎn)，城市界面差（電線桿還上露沒(méi)入地呢），汽車(chē)交通也不便，再加上容積率的硬傷，哪個(gè)剛需群體會(huì)買(mǎi)呢。

有時(shí)候買(mǎi)房買(mǎi)的是預(yù)期，預(yù)期高了，相信這個(gè)地塊能兌現(xiàn)，即使是現(xiàn)在再差也會(huì)買(mǎi)?？上КF(xiàn)在也已經(jīng)不是那個(gè)閉著眼買(mǎi)北京像素然后租出去就能財(cái)務(wù)自由的時(shí)代了。

東小口地塊的窘境折射出北京樓市的深層矛盾

眼下，是土地財(cái)政依賴與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的沖突。政府需要土地出讓維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)，但二季度報(bào)告顯示，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地樓面價(jià)已比去年下降12%，拿地意愿明顯降溫。其實(shí)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也不著急拿地，在降本增效的大背景下，怎么快速賣(mài)房收回成本才是最值得考慮的。

拆哥也感覺(jué)到了供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求變化的錯(cuò)位。改善型需求成為支撐市場(chǎng)的主力，而剛需地塊吸引力下降。同時(shí)市場(chǎng)上六成的未去化房子基本都在五環(huán)外，其中很大一個(gè)原因是，年輕人不吃北京的敘事了，買(mǎi)了房不僅要被捆綁一輩子，還要郊區(qū)外1小時(shí)通勤。于是年輕人也拒絕為剛需盤(pán)接盤(pán)。

再者，北京2月發(fā)布“好房子”新規(guī)，鼓勵(lì)提升居住品質(zhì)，但高容積率地塊很難打造出符合新規(guī)的產(chǎn)品，陷入“先天不足”的困境。而且現(xiàn)在各方內(nèi)卷的情況下，東小口地塊的層高有一定可能在2.8左右，這可不是什么好的數(shù)據(jù)，

面對(duì)困局，業(yè)內(nèi)傳出三宗地塊可能“拆開(kāi)賣(mài)”或調(diào)整規(guī)劃的風(fēng)聲。無(wú)論方案如何調(diào)整，東小口的命運(yùn)都將是北京樓市走向的一塊試金石。

拆哥覺(jué)得，是改規(guī)還是有房企勇敢拿下。北京土地市場(chǎng)的進(jìn)退維谷，在昌平東小口地塊上顯露無(wú)遺。一邊是土地財(cái)政的壓力，一邊是市場(chǎng)理性的回歸；一邊是改善需求的崛起，一邊是剛需地塊的滯銷(xiāo)。

市場(chǎng)和土拍，進(jìn)一步的讓利，一定會(huì)發(fā)生。

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