作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

土拍很熱鬧的話，豪宅也會(huì)很熱鬧嗎？

突擊地王

這個(gè)月，都說(shuō)深圳的地王捅破天了，八萬(wàn)四一平方米的樓面地價(jià)，怎么賣？

什么樣的客群能接受12萬(wàn)+/㎡的新房？

只能說(shuō)，這些在上海宅地面前，都只是個(gè)弟弟。

因?yàn)樯钲谶@些地塊，如果放在上海同級(jí)別的位置，起碼要翻一番。

今天（7月25日），全中國(guó)最牛的地塊誕生了。

位于上海徐匯區(qū)的XH-02(TPL）單元 051-11地塊成功出讓，成交總價(jià)為12.25億元，成交樓面價(jià)達(dá)到20.03萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率約22.38%。

我的老天奶，看到?jīng)]？純樓面地價(jià)就已經(jīng)20萬(wàn)+/㎡。

比去年綠城斬獲的徐匯xh128D-07地塊還要貴，兩個(gè)地塊步行大約是4.1公里，相距比較近其實(shí)。

去年8月綠城潮鳴東方（xh128D-07地塊）占地面積約16666.04㎡，建筑面積約36665.29㎡，起始價(jià)36.96億元，起始樓面價(jià)約10.08萬(wàn)元/㎡。

最終成交樓面地價(jià)約13.1萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率約30%，成為上海涉宅地單價(jià)新地王，同時(shí)也刷新了全國(guó)涉宅用地最高單價(jià)紀(jì)錄

并且，不僅比去年的綠城潮鳴東方（xh128D-07地塊）貴，比今年2月上海靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊的成交樓面地價(jià)也貴。

靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊，總占地面積2084㎡，容積率1.44，限高12米，今年2月以總價(jià)48717萬(wàn)元，樓面價(jià)162338元/㎡被上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司拿下。

在深圳，別說(shuō)樓面地價(jià)能不能到16萬(wàn)+/㎡，新房最貴賣到20萬(wàn)+/㎡就已經(jīng)很頂了。

按照溢價(jià)率來(lái)看，地塊成交的溢價(jià)率才22.38%，好像也不算太貴，深圳的地王溢價(jià)率都沖到了約86.1%。

而且這塊地，起拍就尊貴。

4705.49㎡的用地面積，起拍價(jià)就要10.01億元，起拍樓面地價(jià)就要163639元/㎡，比上海過(guò)去任何一塊地王的起拍價(jià)都貴啊。

但是，是哪家房企如此勇猛？出手如此闊綽？

不是哪個(gè)房企，而是一家從來(lái)沒(méi)有在上海土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)的公司——上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，不僅打敗了中海，還打敗了招商&徐房聯(lián)合體。

這家公司突圍得這么突然，是什么來(lái)頭？

據(jù)了解，原來(lái)是被浙江臺(tái)州汽車模具大王葉華彪家族拿下。

天眼查顯示，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司為今年1月注冊(cè)，法定代表人為葉舒祺，而葉舒祺為葉華彪之女。

雖然康平路、廣元路都有說(shuō)不盡的故事，但作為初設(shè)公司，又是汽車模具領(lǐng)域的接班人，突然拿下這么貴的地，會(huì)不會(huì)年輕人下手沒(méi)輕重，有點(diǎn)意氣用事了呢？

今年5月葉舒祺名下新增一家注冊(cè)資本100萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)許可范圍為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；住宅室內(nèi)裝飾裝修；建設(shè)工程施工”的公司。

還真不一定。

首先，上海的新房市場(chǎng)真的太牛了。

到底有多牛？就是看了價(jià)格都能讓人嚇一跳那種。

很貴的新房都賣得完，都有人要。

比如去年8月拿地的綠城潮鳴東方，今年5月以均價(jià)19.5萬(wàn)/㎡開(kāi)盤，小戶型單價(jià)約17.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)約4900萬(wàn)，大戶型單價(jià)超過(guò)26.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)最貴的一套約1.54億。

120套總價(jià)4000萬(wàn)起的豪宅，當(dāng)日就售罄了。

再比如能建·西岸譽(yù)府今年3月以均價(jià)約14.3萬(wàn)/㎡開(kāi)盤，單價(jià)區(qū)間約11.6萬(wàn)/㎡-16.0萬(wàn)/㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，徐匯濱江共約23個(gè)新房項(xiàng)目先后入市（含同一項(xiàng)目多次入市），共推出約4800套房源，所有入市的項(xiàng)目均價(jià)都超過(guò)了11萬(wàn)+/㎡，并且?guī)缀趺總�(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌客戶都要比房源的供應(yīng)量多。

這些還有的不是別墅或者聯(lián)排產(chǎn)品。

再有就是地塊容積率約1.3，限高15米，預(yù)計(jì)就是建成別墅的模樣了。

所以，上海的別墅隨便建建，賣20萬(wàn)/㎡，有沒(méi)市場(chǎng)？

還是可以的，畢竟綠城潮鳴東方已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)上海的高端購(gòu)買力了。

總之，非常強(qiáng)悍。

不過(guò)，綠城潮鳴東方拿地的時(shí)候便宜很多，約13.1萬(wàn)/㎡的樓面地價(jià)比20.3萬(wàn)/㎡可是要便宜了7萬(wàn)多每平方米。

所以，業(yè)內(nèi)有人打趣，或許大小姐拿了地，本就沒(méi)想過(guò)要賣呢？

全面“地王化”

XH-02(TPL）單元 051-11地塊成為新地王，其實(shí)市場(chǎng)是不意外的。

除了起拍價(jià)本身就已經(jīng)是上海宅地一騎絕塵的代表，更重要的是，上�；疽呀�(jīng)全面“地王化”了。

每隔一段時(shí)間的土拍，都把地王包圓，不斷地刷新土拍的價(jià)格紀(jì)錄。

比如過(guò)去的“地王”宅地——

這一批次的宅地，上海共出讓8宗用地，“地王”的集中度就非常高，8宗用地就出了3宗板塊“地王”。

厚禮蟹，這是在史冊(cè)上值得狠狠地記上一筆的。

浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-020-01地塊，被招商蛇口&中旅投資以27.297億元拿下，成交樓面地價(jià)52360元/㎡，溢價(jià)率40%，成為唐鎮(zhèn)的新地王；

虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊，被綠城中國(guó)以總價(jià)64.719億元拿下，成交樓面價(jià)126577元/㎡，溢價(jià)率46.33%，成為上海北外灘的溢價(jià)率王；

然后就是樓面地價(jià)沖到20.03萬(wàn)/㎡的XH-02(TPL）單元 051-11地塊。

一天之內(nèi)，3宗“地王”，這是過(guò)去都很難想象的熱度。

這是對(duì)上海市場(chǎng)巨大的認(rèn)同，接下來(lái)或多或少間接傳導(dǎo)到上海的豪宅交易市場(chǎng)上。

同時(shí)，也說(shuō)明房企在上海拿地的積極性很活躍，至少要比在深圳活躍得多。

大概是因?yàn)樯虾５暮勒諊壬钲诘臐夂竦枚唷?/p>

并且相對(duì)而言，上海更容易出品質(zhì)更高更好的豪宅。

不過(guò)，在容積率方面，深圳和上海有很大的差距。

上海就算是核心區(qū)，容積率也能做到一點(diǎn)多。

但深圳不行，容積率低于三都比較難。

上海的好房子是要建超級(jí)豪宅，所以，深圳的豪宅要加油了。

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