21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

深圳租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

春節(jié)長(zhǎng)假后，劉青開(kāi)始著手在福田區(qū)尋找9000元以?xún)?nèi)的三房戶(hù)型，但卻發(fā)現(xiàn)意向的房源消化飛速?！昂枚嗳硕荚诖汗?jié)后換房，三房?jī)尚l(wèi)戶(hù)型的好房子轉(zhuǎn)手特別快，一放出來(lái)就租掉了。本來(lái)看中了一套，約了第二天去看，第二天中午中介就反饋已經(jīng)租出去了。”劉青說(shuō)。

工作在南山華僑城區(qū)域的中介人士陳軍，也有同樣的感受?！拔覀冞@里屬于是豪宅片區(qū)，次新房源的租賃價(jià)格已經(jīng)有明顯的回穩(wěn)了。比如新天鵝堡、香山美墅去年部分房源23000元左右能租到，年后回來(lái)基本站穩(wěn)在25000元。”

每年春節(jié)過(guò)后，一線城市的租房市場(chǎng)總會(huì)迎來(lái)機(jī)會(huì)。

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后，深圳租房市場(chǎng)需求旺盛，咨詢(xún)量激增，中原門(mén)店日均帶看量（2月24日-3月3日）較2月中上旬增長(zhǎng)105%，其中租賃帶看量激增兩倍。一方面復(fù)工、入深求職等人員租房需求增加；另一方面學(xué)區(qū)房租賃需求正進(jìn)入高峰期，租房市場(chǎng)即將迎來(lái)今年第一個(gè)旺季。

在多數(shù)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的從業(yè)者看來(lái)，深圳此番租賃市場(chǎng)的變化仍然是季節(jié)性因素占主導(dǎo)，整體租賃市場(chǎng)仍然承壓。不過(guò)，一些細(xì)微的利好也在醞釀之中，例如南山科技園、福田中心區(qū)等高端住宅需求較為旺盛的區(qū)域，租金的確有企穩(wěn)的趨勢(shì)。兩極分化之中，深圳租賃市場(chǎng)也悄然影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。

春節(jié)長(zhǎng)假后的這輪租賃市場(chǎng)回暖，是源于返崗復(fù)工所帶來(lái)的新需求入市。但如果同比來(lái)看，今年的租賃成交數(shù)據(jù)也有明顯回暖。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后開(kāi)工8天，貝殼深圳合作門(mén)店租房成交量較去年同期增長(zhǎng)36%，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)近八年新高。

從租金表現(xiàn)來(lái)看，由于需求旺盛，部分房源的價(jià)格也水漲船高。陳軍表示，“我們片區(qū)新一些的房源，因?yàn)楣?yīng)量也很小，放售量在100多套的小區(qū)大概也只有10多套放租。很多客戶(hù)看了一套之后也沒(méi)有備選房源可以比較，所以租賃的成交相對(duì)比較快。”

陳軍續(xù)稱(chēng)，春節(jié)假期后，這些次新小區(qū)的房源租金結(jié)合租金以及區(qū)位，大概上漲幅度在3%~8%之間。

劉青也感受到了市場(chǎng)的“熱度”，在連續(xù)看中的兩套意向房源被迅速成交以后，她也果斷采取措施，很快定下了一套房源。“因?yàn)槲乙庀騾^(qū)域內(nèi)的房源這個(gè)預(yù)算只能算樓齡比較高裝修也相對(duì)一般的小區(qū)，但是因?yàn)榈囟魏蛯W(xué)區(qū)都好，所以這兩年租金一直相對(duì)穩(wěn)定，但出手都非常快?！?/p>

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)也佐證了劉青的經(jīng)歷。據(jù)深圳貝殼研究院，今年春節(jié)后開(kāi)工8天，“即看即簽”的成交占比達(dá)到44%，同比擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，超四成租客看完房當(dāng)天就完成簽約，生怕錯(cuò)過(guò)合適房源。租金方面，春節(jié)后開(kāi)工8天深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，僅較去年同期上漲0.3%，整體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢(shì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪了解，當(dāng)前深圳的租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，地段好的次新小區(qū)由于供應(yīng)量少，租金略有上漲；此外，由于此前部分公寓品牌集體退租導(dǎo)致這類(lèi)房源短期需求增加，也促使部分集中式公寓房源租金小幅上漲。從整體的情況來(lái)看，深圳的租金仍然保持平穩(wěn)。

福田中心區(qū)的一名中介人士表示，“今年年后租金的確是有一些變化，但它也是分化的。比如一些老舊小區(qū)，我們片區(qū)有些2003年的房源，今年春節(jié)假期后回來(lái)是出租不到去年下半年的價(jià)格的，還在小幅下跌，跌幅大概2%左右。”

一位集中公寓品牌的深圳片區(qū)人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年節(jié)后我們所有在租房源價(jià)格和春節(jié)假期前相差不大，基本持平。但是有一些片區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了小幅微漲的情況，這類(lèi)房源因?yàn)樽饪拖鄬?duì)穩(wěn)定而且有一部分是對(duì)公客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感性較低，所以能夠承擔(dān)一定的漲幅，大概上浮幅度在2%～5%之間?！?/p>

在房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊上漲的階段，租賃與銷(xiāo)售市場(chǎng)雖存在一定的正相關(guān)，但是關(guān)聯(lián)度并不高。隨著市場(chǎng)逐漸理性，購(gòu)房者也會(huì)從租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，因此租賃市場(chǎng)是否企穩(wěn)回暖，也更大程度影響了購(gòu)房者的決策行為。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，近幾年兩者呈現(xiàn)一定正相關(guān)性，受市場(chǎng)環(huán)境影響，租金與房?jī)r(jià)整體仍承壓，而這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為。

鄒少偉強(qiáng)調(diào)，深圳租賃市場(chǎng)短期隨著季節(jié)性高峰低谷波動(dòng)，但長(zhǎng)期看，租賃市場(chǎng)受客觀因素影響，短期回歸理性的趨勢(shì)不改。

陳軍也提到他觀察到的現(xiàn)象：在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，部分有潛力的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)帶動(dòng)短期需求上升，再擇機(jī)入市。

“我們近期接觸到的一些租房案例，本身是有實(shí)力做購(gòu)房這個(gè)決策的。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)還在筑底，所以對(duì)于購(gòu)買(mǎi)這個(gè)行為也相對(duì)審慎，很多客戶(hù)采取先在意向片區(qū)租一到兩年過(guò)渡的方式，等租金和房?jī)r(jià)的相對(duì)關(guān)系回歸理性，再擇機(jī)購(gòu)入合適的房源。”陳軍表示。

值得關(guān)注的是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)回調(diào)一定幅度，而租金市場(chǎng)仍然保持平穩(wěn)甚至略微上漲，以此作為衡量，深圳有一些房源已經(jīng)到達(dá)購(gòu)房者的心理價(jià)位，進(jìn)而帶動(dòng)購(gòu)房行為。

上述福田中心區(qū)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前有一些房源的租金已經(jīng)非常穩(wěn)定而且下跌的空間不大，而售價(jià)隨著這幾年的調(diào)整也基本到位了?！澳壳拔覀冇^察到的情況是，這種優(yōu)質(zhì)的房源不斷在被消化，這類(lèi)租金和售價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)性?xún)r(jià)比的房源在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有多少調(diào)整的空間了，購(gòu)房者也會(huì)轉(zhuǎn)而入市，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)變化。”

以此作為標(biāo)尺，深圳樓市有望筑底回穩(wěn)。國(guó)金證券在近期的一份研報(bào)中也分析稱(chēng)，從更長(zhǎng)期的維度來(lái)看，綜合租金回報(bào)率和房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，全國(guó)的房?jī)r(jià)已接近估值底部，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的概率不低。