最近位于江南CBD片區(qū)的新榕江和閱熱度不小，開了分銷吸引不少中介，下面就來聊聊這個項(xiàng)目。

樓盤情況

新榕江和閱：備案名（江和閱公館），地處：蓋山鎮(zhèn)后坂路以北、金浦路以西。

項(xiàng)目占地22.62畝，規(guī)劃6棟小高層板樓，全部定位獨(dú)梯產(chǎn)品，面積108-135平毛坯，合計(jì)253套。

樓盤土拍

2023年9月1日，新榕以底價(jià)4億拿下宗地2023-14號，樓面價(jià)12058元/平，土地面積：22.62畝，積率：2.2，地塊商品房銷售指導(dǎo)均價(jià)27500元/平方米。

分析：前年土拍，新榕兜底了這幅江南CBD的純商地塊，當(dāng)天榕發(fā)也兜底了后坂的純商，兩個地塊樓面價(jià)接近，目前榕發(fā)的高著公館也沒有聲音。

對于新榕這幅地塊，近年隔壁地塊也上架出讓，宗地2025-08號，面積22.77畝，容積率2，起始樓面價(jià)9912元/㎡。

對比新榕這幅地塊，同樣的面積下，樓面價(jià)低了2K，容積率也更低，最終的結(jié)局是開拍前取消，換言之無人認(rèn)領(lǐng)。

通過這幅地塊的對比也能看出目前市場對這個區(qū)域的價(jià)格認(rèn)可度，套入不到1W的樓面價(jià)，市場售價(jià)基本在1.8W左右，加上地塊流拍，相當(dāng)于市場價(jià)值可能還低于1.8W？

對于地塊面積不大，雖然當(dāng)時拿地是兜底，不過樓面價(jià)對比目前市場依然是偏高，畢竟左海兜底的南二環(huán)純商縵和公館，樓面價(jià)也僅1.35W，區(qū)位差異不小。

綜上，從開發(fā)角度來說，也看不到利潤空間，無非是盡量加速跑量，否則越慢虧越多，最終的情況是，房企以大部分實(shí)景的狀態(tài)啟動銷售，與民企的開盤周期差異不小。

戶型情況

108平：4房2廳2衛(wèi)，位于板樓內(nèi)端頭，項(xiàng)目的主力戶型，四開間朝南，從布局來看還算貼合市場，不過做四房太局促，整個客餐廳的進(jìn)深面寬都相對一般，更適合做三房的需求。

同時由于位于內(nèi)端，南向的兩個臥室都和隔壁相鄰，存在部分隱私問題，此外，主衛(wèi)的采光面較窄。

雖然是近期上市的項(xiàng)目，不過相比目前新規(guī)的產(chǎn)品，還是差點(diǎn)意思，主打就是對獨(dú)梯熱衷預(yù)算不足的購房者。

109平：4房2廳2衛(wèi)，位于5號樓東端，108平的被橫向拉寬了一些，客餐廳變成南北通透，不過依然做四房太局促，公衛(wèi)+廚房面積也同樣國小，此外就是電梯對著入戶門，當(dāng)年的建總領(lǐng)筑也有類似產(chǎn)品。

123平：4房2廳2衛(wèi)，位于外端頭，同樣是主力產(chǎn)品，109平的升級版，足夠做四房使用，餐廳、公衛(wèi)、廚房進(jìn)深都加大，相對面積合理一些，不過整體的戶型就是比較中庸，看不到過多的亮點(diǎn)。此外，依然存在電梯對著入戶的問題，

126平：4房2廳2衛(wèi)，位于3號樓西端，比較特殊的布局，近年也有類似產(chǎn)品，比如城市之光的119平。

從布局來說，進(jìn)深大，三開間朝南，公衛(wèi)對著餐廳，西端做客廳，西曬問題相對嚴(yán)重。

135平：4房2廳2衛(wèi)，四開間朝南布局，同樣能找到類似布局，比如江山云出的138平，優(yōu)勢就是客廳面寬足夠。

缺點(diǎn)在于餐廳沒有獨(dú)立空間，略微影響動線，南北無法做到完全通透，這個面積只能做到3.5房略顯遺憾，公衛(wèi)面積也一般，整體來說，公區(qū)占比過大，其他功能區(qū)空間都被壓制。

綜上，對于項(xiàng)目的產(chǎn)品，主打特色就是全明的獨(dú)梯電梯廳，這個優(yōu)勢對市場吸引力還是不錯，缺點(diǎn)在于雖然小高層住宅，不過公攤依然不低，整體的戶型設(shè)計(jì)都比較中庸，相比于新規(guī)產(chǎn)品，稍顯不足。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于江南CBD板塊，不過位置比較尷尬，并不在靠北的配套核心區(qū)，地處中部以東，周邊是產(chǎn)業(yè)園+棚戶區(qū)，南面學(xué)校+高架橋，整體的界面偏差，還存在部分噪音影響。

距離地鐵1號線、4號線都在1公里以上，公共交通輔助較差，唯一的預(yù)期就是6號線西延線可能在項(xiàng)目周邊設(shè)站，只不過還未正式落地。

至于劃片情況，在福厝遠(yuǎn)山劃片格鼓后，對于新榕江和閱并沒有體現(xiàn)出國企的實(shí)力，沒有劃片到北側(cè)的福高小初，預(yù)計(jì)劃片是倉山區(qū)教師進(jìn)修附小+四十中，也沒有加分。

至于小區(qū)內(nèi)部，首先項(xiàng)目的樓棟由于地塊原因，并非常見的坐北朝南，整體是偏東南方向，與海棠映月類似。

此外就是小區(qū)做了圍合布局，算是不錯的設(shè)計(jì)，但是社區(qū)整體在限高50米的背景下，容積率2.2其實(shí)不算低，最終樓棟的密度也偏大。

比如7號樓東端，3號樓西端，都存在被2號樓遮擋采光的情況。

至于項(xiàng)目的實(shí)景，算是期房里面難得，比較整體呈現(xiàn)，還搭配了目前的全風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，部分架空層，入戶大堂也都落地。

綜上，對于項(xiàng)目而言，區(qū)位周邊配套短期內(nèi)都沒有過多亮點(diǎn)，加上周邊界面和環(huán)境一般，對于剛需的加分項(xiàng)不多，僅能依靠自身的社區(qū)產(chǎn)品來吸引周邊的地緣。

價(jià)格情況

項(xiàng)目目前已經(jīng)上市，全部房源都領(lǐng)證備案，備案均價(jià)2.49W，實(shí)際售價(jià)2W左右。

目前項(xiàng)目的產(chǎn)品段分成三段：110平-比例39%，123平-比例39%，135平-比例22%。

從目前定價(jià)來看，總價(jià)大概在200W-280W的區(qū)間。

對比周邊項(xiàng)目，最大的參考就是建總領(lǐng)筑，目前二手掛牌2W左右，大部分房源也是獨(dú)立電梯廳，無非有的雙開門的電梯，有的是獨(dú)梯。

兩個項(xiàng)目的參照型最大，在社區(qū)等對比上，肯定江和閱更有優(yōu)勢，領(lǐng)筑自身土地年限偏短，優(yōu)勢是領(lǐng)筑距離1號線600米左右，還在接受范圍，整個區(qū)位也更靠近南二環(huán)和三叉街這個板塊的核心區(qū)。

對比來說，領(lǐng)筑的配套區(qū)位更優(yōu)，江和閱的社區(qū)更優(yōu)。

至于周邊其他項(xiàng)目，安商房售價(jià)在1.2-1.4W，閩江世紀(jì)城1.5W，璽灣2.2W左右。

目前項(xiàng)目2W左右的售價(jià)也談不上溢價(jià)，只不過目前板塊的受眾剛需也被四大金剛消耗不少，加上四大金剛的區(qū)位對剛需更友好。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，江和閱目前網(wǎng)簽也僅10套，其中6套110平，集中在5號樓。

至于真實(shí)的去化情況，可以等月底網(wǎng)簽再看看。

總的來說，項(xiàng)目還是以地緣剛需為主，只不過實(shí)在沒有過硬配套存在，僅能吸引預(yù)算有限，又追求獨(dú)梯+社區(qū)較新的剛需，按板塊價(jià)格來看，110平已經(jīng)是選擇的極限。

盤點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于江南CBD板塊，優(yōu)勢在于小高層+獨(dú)梯產(chǎn)品定位，社區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)，國企交付保障，缺點(diǎn)在于周邊配套較差，界面差，板塊的二手供應(yīng)量不低，未來整個南二環(huán)大板塊的次新量不少。

對于有意向的購房者，除非真的非常切中需求點(diǎn)，可以適當(dāng)考慮110平，當(dāng)然按目前情況，可以等網(wǎng)簽數(shù)據(jù)明朗再判斷。

綜上，這是一個在剛需市場，只能以自身產(chǎn)品去吸引購房者的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目這幾年其實(shí)也不少，最終的價(jià)格走勢如何，其實(shí)也不難參照。

市場不管怎么變，剛需市場，地段配套依舊是首要條件，對于購房者最好自己多評估看看。