文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”洶涌，有物業(yè)公司決絕撤場(chǎng)，有物業(yè)公司主動(dòng)降價(jià)。

近日，“南京天鵝堡美好花園”微信公眾號(hào)發(fā)布一則《關(guān)于優(yōu)化天鵝堡花園物業(yè)服務(wù)方案、降費(fèi)提效的告全體業(yè)主書(shū)》，引發(fā)較大關(guān)注。

簡(jiǎn)單來(lái)看，這是華僑城物業(yè)（集團(tuán)）有限公司南京分公司致信南京天鵝堡小區(qū)業(yè)主，宣布其計(jì)劃將現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)3.1元/平方米/月，下調(diào)至2.6元/平方米/月，同時(shí)承諾“降費(fèi)不降質(zhì)”，未來(lái)將投入更多資源提升服務(wù)品質(zhì)。

有意思的是，華僑城物業(yè)在《告全體業(yè)主書(shū)》明確表示，該小區(qū)近年來(lái)平均物業(yè)費(fèi)收繳率僅60%，疊加運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)上漲因素，其面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。“即使如此，我司始終嚴(yán)格履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

收繳率偏低，財(cái)務(wù)壓力大，華僑城物業(yè)為何還做出物業(yè)費(fèi)降價(jià)16%的決定？

降價(jià)背后

天鵝堡小區(qū)坐落南京河西南的觀江地段，地理位置優(yōu)越，是華僑城旗下的豪宅產(chǎn)品系列。旁邊還有總投資近250億元的大型綜合體華僑城歡樂(lè)濱江，將打造集商務(wù)、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的濱水城市微度假目的地。

資料顯示，該小區(qū)2019年8月首開(kāi)，當(dāng)年年底就火速完成收尾，開(kāi)盤價(jià)為36000-41000元 /㎡左右。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，目前二手房掛牌均價(jià)也在47226元/平方米。

該小區(qū)2022年6月底交付，本著肥水不流外人田的原則，前期物業(yè)開(kāi)發(fā)商敲定了華僑城物業(yè)。

“高昂物業(yè)費(fèi)與低劣服務(wù)質(zhì)量之間的嚴(yán)重失衡，已深刻影響到每一位業(yè)主的切身利益”，然而去年底，南京天鵝堡美好家園發(fā)文《致天鵝堡業(yè)主的一封信》表示，小區(qū)高昂的物業(yè)費(fèi)并未能帶來(lái)與之相匹配的服務(wù)質(zhì)量。

“當(dāng)前，本小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)高達(dá)3.9元/㎡，商業(yè)物業(yè)費(fèi)更是達(dá)到10元/㎡，遠(yuǎn)超南京同類無(wú)會(huì)所、無(wú)科技系統(tǒng)服務(wù)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

文中吐槽：近三年，業(yè)主通過(guò)12345熱線投訴物業(yè)等各種問(wèn)題超千次，但物業(yè)整改始終流于表面——投訴就應(yīng)付，服務(wù)質(zhì)量毫無(wú)提升，小區(qū)路面、綠化、車庫(kù)、入戶大堂、電梯等公區(qū)因?yàn)槿狈S護(hù)而逐漸破敗。

為了解決“投訴-敷衍-再投訴”的循環(huán)，業(yè)主們認(rèn)為，要盡快籌建業(yè)委會(huì)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，啟動(dòng)終止前期物業(yè)合同等流程。

據(jù)悉，早從2023年開(kāi)始，天鵝堡業(yè)主就組織了多次業(yè)主大會(huì)投票，推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立。

今年6月24日，該小區(qū)發(fā)布了公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案草案，當(dāng)中提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自主報(bào)價(jià)，其中不含公攤住宅物業(yè)費(fèi)最高不超過(guò)3.1元/平方米/月、商業(yè)物業(yè)費(fèi)最高不超過(guò)6元/平方米/月，地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)車位停車服務(wù)費(fèi)80元/輛/月；公共收益中，扣除補(bǔ)貼/成本等等之外，70%歸全體業(yè)主所有，并對(duì)小區(qū)公區(qū)環(huán)境設(shè)施升級(jí)……

7月7日，該小區(qū)又發(fā)布了召開(kāi)2025年第一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知，會(huì)議僅一個(gè)議題：是否同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)華僑城物業(yè)（集團(tuán)）有限公司南京分公司為小區(qū)提供服務(wù)。本次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)發(fā)放、回收選票的時(shí)間自7月23日至8月5日，統(tǒng)計(jì)選票時(shí)間為8月7日。

丟盤危機(jī)

面臨被“趕出”小區(qū)的危機(jī)，華僑城物業(yè)緊急表態(tài)：降價(jià)提質(zhì)。

華僑城物業(yè)表示，將投入資源用于：

1、專項(xiàng)公共區(qū)域維修改造及綠化景觀升級(jí)，重點(diǎn)解決現(xiàn)存問(wèn)題，保障設(shè)施正常運(yùn)行;

2、優(yōu)化服務(wù)流程，提升響應(yīng)速度與服務(wù)體驗(yàn)；

3、深化溝通協(xié)作，進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通協(xié)調(diào)，建立高效反饋渠道，聚焦解決影響小區(qū)品質(zhì)的核心問(wèn)題，確保優(yōu)化方案有效落地。

同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)承諾，華僑城物業(yè)方面決定增加人員配置。服務(wù)團(tuán)隊(duì)總?cè)藬?shù)從66人擴(kuò)增至81人，包括管理團(tuán)隊(duì)5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。其中客服、保潔、保安、工程分兩個(gè)班次。

但天鵝堡業(yè)主們，最終是否會(huì)被華僑城物業(yè)這一“讓步”方案打動(dòng)？

據(jù)悉，天鵝堡小區(qū)由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，占地面積88170.83平方米，總建筑面積285441.35平方米，住宅收費(fèi)面積194447.28平方米，商業(yè)收費(fèi)面積21113.71平方米。其中住宅972戶，配建1217個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，350個(gè)人防車位及地下設(shè)施配套；商業(yè)產(chǎn)權(quán)車位254個(gè)，人防車位28個(gè)。

據(jù)此大致推算，若保住該項(xiàng)目，即便是降價(jià)后，住宅物業(yè)每年能夠收取的物業(yè)費(fèi)依然高達(dá)606.53萬(wàn)元。另外加上商業(yè)及停車位管理費(fèi)，華僑物業(yè)從該小區(qū)每年能收取的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該仍超千萬(wàn)。

丟盤危機(jī)下，物業(yè)主動(dòng)降價(jià)保盤并不是個(gè)例。

今年6月下旬，榮萬(wàn)家常州分公司也曾向榮盛水岸花語(yǔ)業(yè)主送一份“糖衣炮彈”：

包括物業(yè)費(fèi)由原先的1.8元/㎡/月下調(diào)至1.0元/㎡/月后，再下調(diào)至0.8元/㎡/月，承諾降低物業(yè)費(fèi)單價(jià)的同時(shí)不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；與此同時(shí)還并表示愿意推行信托制物業(yè)，以及承諾續(xù)聘后出資100萬(wàn)元專項(xiàng)用于小區(qū)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升、續(xù)聘后3年內(nèi)不動(dòng)用公共維修資金。

但降價(jià)并不是保盤的良藥。

在今年3月，碧桂園服務(wù)在杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)二度表態(tài)調(diào)價(jià)物業(yè)費(fèi)之后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月，并承諾將品質(zhì)改造提升資金從30萬(wàn)漲到50萬(wàn)，但最終并未能打動(dòng)?xùn)|旭府大部分的業(yè)主們，被業(yè)委會(huì)發(fā)出“解聘”通知書(shū)。

值得一提的是，杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)是碧桂園開(kāi)發(fā)的純剛需居住樓盤，2018年8月拿證預(yù)售，2020年完成交付。